Les pièges à éviter lors d’un achat sur plan
Les pièges à éviter lors d’un achat sur plan
La vente en état de futur d’achèvement (VEFA) est monnaie courante quand on achète un logement qui fait parti d'un programme immobilier neuf : la VEFA consiste à acheter un bien qui n’est pas encore construit. Le promoteur en question s’engage à livrer le bien une fois les travaux terminés. Les deux principaux risques de l’opération sont :
- La non-livraison du bien
- La non-conformité du bien livré
Piège 1 : la garantie de remboursement
L’achat sur plan doit être encadré juridiquement devant notaire. L’acte que vous signerez ne doit pas contenir qu’une description précise du bien (superficie, aspects techniques…). Il doit aussi faire état des garanties financières. Autrement dit, un établissement financier devra assumer les frais pour terminer le chantier, même en cas de défaillance de la part du promoteur.
L’acquéreur doit aussi avoir des garanties sur l’état du bien livré, à court et long terme :
- garantie des vices apparents
- garantie de parfait achèvement
- garantie "dommages-ouvrage"
ps : voir le point sur la garantie biennale et décennale ci-dessous
Piège 2 : le prix et le contrat de réservation
Ne vous laissez pas séduire par le VEFA et lisez très attentivement le contrat de réservation : vous devez savoir très précisément ce qu’inclut le prix indiqué.
Entre un bien brut et un bien tout équipé, les écarts peuvent être considérables. Mêmes petites, les options feront grimper la note… attention donc aux mauvaises surprises.
Piège 3 : ne pas anticiper les retards…
Soyez financièrement prêt à recevoir le bien en retard. C’est une question de prévention : au moment de la signature, le promoteur n’a peut-être pas encore le permis de construire. Les plans des appartements risquent d’être modifiés.
Notez que seul un acte signé devant notaire engage les deux parties. Autrement, c’est du pré-contractuel et il faut s’attendre à des modifications et des retards. Voire à l’annulation de la construction.
Piège 4 : ne pas se renseigner sur le promoteur
Internet vous permet d’avoir des renseignements sur le promoteur qui vous intéresse. Vérifier son e-reputation (forums, google my business, réseaux sociaux…) : professionnalisme, références, solidité financière, historique des retards, des vices, des chantiers abandonnés… Les normes techniques proposées sont aussi un indicateur intéressant (BBC, RT2012) et attestent du sérieux du promoteur.
A lire sur le même sujet : Achat sur plan : les questions à se poser avant de se lancer
Piège 5 : les appels de fonds
Outre le dépôt de garantie à la réservation du bien, l’acquéreur doit payer des appels de fonds, c’est-à-dire des pourcentages plafonnés par la loi, en fonction de l’état d’avancement de la construction (fondations, toiture, achèvement, livraison).
Un promoteur peut vous demander un appel de fonds alors que la phase n’est pas achevée… c’est illégal. Nous vous recommandons de vérifier par vous-même que la somme réclamée est bien justifiée (ou d’avoir une attestation de l’architecte).
Piège 6 : recevoir un bien avec des défauts et des malfaçons
Assurez-vous à la livraison que le bien est conforme à ce que vous avez signé : si les plans n’ont pas été respectés, ou que les équipements et les finitions ne correspondent pas à ce qui a été convenu, refusez la réception et signez un procès-verbal de refus.
Notez que si le bien est propre à l’occupation mais qu’il comporte quelques défauts, vous pouvez l’accepter, émettre des réserves et faire valoir la garantie de parfait achèvement (dans l’année qui suit la réception). Tous les défauts figureront dans le procès-verbal.
Une fois le bien réceptionné, les garanties biennales et décennales s’appliquent :
- garantie biennale : 2 ans au cours desquels le promoteur doit réparer les éventuels équipements défectueux, tels que les volets ou encore les robinets )
- garantie décennale :10 ans au cours desquels le promoteur s’engage à traiter les malfaçons qui touchent aux fondations et à la toiture)