Comment savoir si un terrain est légalement constructible ?
Comment savoir si un terrain est légalement constructible ?
Il ne faut pas se laisser avoir par les apparences : un terrain peut très bien avoir accueilli une maison pendant des années et perdre son statut de terrain constructible… Or le fait qu’il soit constructible ou non influe directement sur la valeur et le prix du terrain.
Le PLU
C’est la commune qui détermine juridiquement si le terrain est constructible. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou la carte communale précisent les terrains constructibles. Si cette documentation est inexistante, c’est le RNU qui s’applique (Réglementation Nationale de l’Urbanisme).
Les zones constructibles
Les zones urbaines (U) et les zones à urbaniser sont respectivement raccordées et raccordables aux réseaux de voiries. Ces zones sont généralement constructibles, sauf exception.
En résumé :
- Les Zones urbaines (U) : généralement constructibles
- Les Zones à urbaniser (AU) : généralement constructibles aussi
- Les zones agricoles (A) : constructibles pour des constructions liées à l’activité
- Les Zones naturelles et forestières (N) : en général protégées et non constructibles
Les interdictions de construire
Le PLU peut aussi instaurer des zones non-constructibles, comme les zones inondables ou soumises à des risques naturels. Les zones protégées ou destinées à des services publics entrent aussi dans cette catégorie. Les changements et enjeux environnementaux peuvent donc expliquer qu’un terrain ne soit plus constructible, de façon permanente ou temporaire.
Comment en être sûr ?
Référez-vous au cadastre pour connaître très précisément l’emplacement et les limites du terrain, surtout s’il se situe en dehors de la ville. Puis reportez-vous au PLU ou à la carte communale, en vous adressant à la mairie. Vous pouvez demander un certificat d’urbanisme à la maire (d’une validité de 18 mois).
Il existe 2 certificats d’urbanisme :
- Le certificat d’urbanisme d’information, avec la liste des taxes appliquées au terrain et les règles d’urbanisme
- Le certificat d’urbanisme opérationnel qui définit les raccordements existants du terrain (accès à la route, raccord à l’électricité et à l'eau…)
Notez que certains terrains - entre autres dans les zones à urbaniser - peuvent être légalement constructibles mais ne pas l’être en pratique, à cause de la géologie du terrain, de son inclinaison et d’autres facteurs physiques (s’en suivent des négociations avec les autorités locales et les opérateurs de réseau).
Il est recommandé de se faire accompagner par un expert pour lire ces documents et mener à bien son projet immobilier.