Comment rendre un terrain constructible ?
Comment rendre un terrain constructible ?
Avant d’acheter un terrain et entreprendre une construction, il faut connaître les conditions qu’il le rende constructible. Le futur propriétaire doit donc se renseigner auprès de la mairie de la commune concernée. La nature constructible d’un terrain est déterminée par les autorités locales et fixée dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Qu’est-ce que le PLU ?
Le PLU est le document qui détermine les zones constructibles pour chaque commune. Ce document tient compte de plusieurs éléments (tels que le projet sociétal, les impératifs écologiques et les contraintes nationales concernant la protection naturelle) pour fixer les règles de construction de toute la commune.
Le Plan Local d’Urbanisme est mis à jour régulièrement, si bien que certaines parcelles deviennent terrains constructibles.
Quels sont les critères qui rendent un terrain non constructible ?
Plusieurs raisons rendent un terrain non constructible.
- Si le terrain ne répond pas aux critères juridiques établis par le PLU
- S’il ne présente pas les conditions techniques nécessaires pour y habiter (raccordements aux réseaux d’énergie, d’assainissement, d’eau et de gaz…). C’est-à-dire, si le terrain n’est pas viabilisé.
- S’il est situé dans une zone à risques naturels (comme effondrements de terrain, inondations…)
Quelles démarches pour rendre un terrain constructible ?
Dans le cas d’un terrain non viabilisé
Si le terrain ne répond pas aux critères techniques, c’est-à-dire s’il n’est pas viabilisé, il est toutefois possible de faire des travaux pour le viabiliser.
La viabilisation d’un terrain demande un nombre important de démarches. En outre, il faut consacrer un budget non négligeable pour réaliser les travaux.
D’abord, le futur propriétaire doit demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel auprès de la mairie. Ce document indique s’il y a des équipements publics de raccordement à proximité.
Ensuite, il faut compter les travaux de viabilisation et les démarches auprès de chaque institution concernée (la société des eaux, l’ERDF…).
Dans le cas d’un terrain situé dans une zone non constructible
À moins que le terrain soit situé dans une zone à risques naturels, le futur propriétaire peut présenter une requête de modification ou de révision du PLU.
Si la commune n’a pas encore de PLU, il faut s’adresser directement au préfet une demande de reclassement.
Comment rendre un terrain constructible ?
Si le terrain n’est pas constructible en raison de sa situation géographique, le futur propriétaire doit :
1. Demander la modification du Plan Local d’Urbanisme
Solliciter une modification de PLU est la démarche la plus simple pour rendre un terrain constructible. Cette demande doit être bien argumentée : il faut prouver que la construction ne nuit pas aux projets de développement communal et qu’elle ne comporte aucun risque pour l’environnement.
Pour rendre effective une modification du PLU, la mairie doit mener une enquête publique, consulter les organismes concernés et, finalement, délibérer avec le conseil municipal.
2. Demander une révision du PLU
Dans le cas où la demande de modification n’est pas viable juridiquement (entre autres, si elle contredit les orientations du Plan d'Aménagement et de Développement Durables), il est possible de solliciter une révision dans le cadre de l’article L 123-13 du code d’urbanisme.
Tout comme la demande de modification du PLU, cette requête doit être bien argumentée. Pour ce faire, il faut miser sur le respect des normes environnementales du projet, sur l’absence d’empiétement sur une zone naturelle…
La validation ou le refus à votre demande dépendent de la stratégie urbaine envisagée par la commune et du schéma de cohérence territoriale.