Qu'est-ce que l'impôt sur la plus value d'un terrain et comment le calculer ?

Qu'est-ce que l'impôt sur la plus value d'un terrain et comment le calculer ?

On parle de plus-value lorsqu’un terrain, constructible ou non, est proposé à la vente. La plus-value désigne, à ce moment-là, la différence entre le prix de vente et celui auquel il a été acquis. La valeur d’un terrain augmente en effet au cours de sa vie. C’est la raison pour laquelle le propriétaire foncier demande une somme plus élevée. Cette plus-value immobilière est néanmoins soumise à une imposition. Les détails dans cet article.

Impôt sur le revenu immobilier 

Deux taxations s’appliquent sur la plus-value immobilière et sont calculées individuellement :

• L’impôt forfaitaire sur le revenu qui s’élève à 19 % de la plus-value nette imposable ;

• Les prélèvements sociaux qui représentent 17,2 % depuis janvier 2018.

Notons que des abattements sont aussi appliqués sur la plus-value imposable, et ce, au-delà de 5 ans de détention. Ces abattements, réalisés après l’évaluation de la plus-value, sont appliqués chaque année. Le taux et la cadence sont, quant à eux,  déterminés en fonction de la taxation (impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux).

Pour l’impôt forfaitaire, un abattement est appliqué à partir de la 6ème année de détention. De 6 à 21 ans, le taux d’abattement s’élève à 6 %. À partir de la 22ème année révolue, celui-ci baisse à 4 %. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value d’un terrain est totalement exonérée.

En ce qui concerne l’impôt pour les prélèvements sociaux, celui-ci s’élève à 1,65 % de la 6ème à la 21ème année. À la 22ème année révolue, il descend à 1,06 %. Si vous détenez un terrain depuis plus de 22 ans, l’abattement diminue à 9 % par an. À la différence de l’impôt forfaitaire, une exonération totale n’est envisageable qu’après 30 ans de détention.

Abattement fiscal sur la plus-value 

Il existe aussi des abattements spécifiques selon le type de terrain : constructible ou non constructible.

Pour un terrain constructible

Pour les terrains à bâtir, le propriétaire foncier peut bénéficier d’un abattement exceptionnel et temporaire de 70 ou 85 % sur la plus-value. Des conditions sont toutefois à réunir. D’une part, le terrain constructible doit se trouver dans les zones A et A bis. Ce sont des zones tendues, c’est-à-dire que la demande est supérieure à l’offre. 

D’autre part, l’acquéreur doit faire construire des logements collectifs sur le terrain dans un délai de 4 ans. L’exonération peut atteindre 85 % si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires. Ces derniers doivent au moins représenter 50 % des constructions.

Pour un terrain non constructible

En ce qui concerne la cession d’un terrain non constructible, aucun dispositif particulier n’est appliqué sur la plus-value issue de la vente. Sachez toutefois que si ce dernier devient constructible après une modification du PLU (Plan local d’urbanisme), vous devez prévoir une taxation de 5 % si la plus-value fait 10 à 30 fois le montant d’acquisition. Au-delà de 30 fois, attendez-vous à un taux de 10 %.

Un abattement n’est envisageable pour cette exception que 8 ans après la date où le terrain est devenu constructible. Cet abattement, toujours appliqué sur la plus-value, s’élève à 10 % par an.