Comment transformer un terrain agricole en terrain à bâtir ?
Comment transformer un terrain agricole en terrain à bâtir ?
Investir dans un terrain agricole et le transformer en terrain à bâtir, c’est possible. Plusieurs informations importantes sont néanmoins à connaître sur le terrain en question. Effectivement, toutes les zones agricoles ne sont pas autorisées à accueillir des constructions et aménagements. D’autre part, différentes démarches sont à suivre pour rendre un terrain agricole constructible. Les détails ici.
Que dit la loi sur les zones agricoles ?
Une commune est généralement délimitée en différentes zones par le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols. Parmi celles-ci, on retrouve les zones agricoles (zone A) qui sont protégées parce qu’elles ont un potentiel économique, agronomique et biologique. De ce fait, les terrains agricoles sont, en principe, non-constructibles.
Pourtant, il existe quelques exceptions. Pour les connaître, il est recommandé de consulter le plan local d’urbanisme en mairie.
Si le PLU autorise à construire sur un terrain agricole, ce document doit préciser la nature, ainsi que la taille et la localisation des constructions et aménagements autorisés. Une autorisation d’urbanisme est alors à déposer auprès de la mairie afin de garantir la conformité des travaux aux règles d’urbanisme. Si votre projet respecte les normes en vigueur, il vous reste à déposer une demande de permis de construire.
Rendre un terrain agricole constructible : comment procéder ?
Le PLU n’autorise aucune construction sur le terrain agricole ? Pour changer la vocation du terrain, il est possible de demander son déclassement ou changement de zonage. Le déclassement, qui se fait auprès de la mairie, est possible lors de la révision ou de la modification du PLU. Une enquête publique est toutefois indispensable.
Avancer les bons arguments
Si aucune modification du PLU n’est en cours, la demande de déclassement peut se faire à tout moment. Vous devez vous rapprocher de la commune et avancer de bons arguments pour la convaincre.
La taille du terrain est, par exemple, trop petite pour recevoir une activité agricole. Une habitation se trouve non loin du terrain ? La nouvelle construction serait donc une extension. Les accès à la voirie et la proximité des raccordements aux réseaux AEP peuvent aussi faciliter le déclassement. Si votre projet ne nuit pas à l’environnement et est en phase avec le développement communal, vous pouvez espérer que celui-ci soit approuvé par la mairie.
Afin de mettre toutes les chances de votre côté, il est fortement recommandé de contacter au préalable la Commission départementale de la prévision des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF). Celle-ci émettra un avis qui sera transmis à la mairie.
Se référer au STECAL
Afin d’obtenir une dérogation, vous pouvez également utiliser le régime d’urbanisme STECAL (Secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées). Il est effectivement possible de créer de petites zones de construction sur ces secteurs également appelées « pastilles ».
Bien entendu, cela est possible si le secteur concerné est soumis à un régime plus souple. Pensez à consulter les articles L.123-1-5-14°,2ème alinéa, R.123-8 et R.123-9 du code de l’urbanisme. Si le terrain agricole s’intègre dans un STECAL, celui-ci peut devenir constructible.