Comment établir et monter son plan de financement immobilier ?
Comment établir et monter son plan de financement immobilier ?
Pour mener à bien son opération immobilière, il faut s’intéresser - entre autres - à son taux d’endettement, aux aides financières disponibles, aux taux d’intérêt actuels et aux assurances. Pas facile donc de s’y retrouver. Voyons par où commencer son montage financier...
Première étape : calculer votre apport et votre taux d’endettement
Chiffrer les ressources sur lesquelles vous comptez constitue le premier calcul. Déterminer le montant de votre apport personnel vous permettra en effet de mieux négocier votre prêt immobilier.
Puis, vous devrez calculer le montant que vous pouvez emprunter. Le crédit immobilier vous engage à rembourser des mensualités tous les mois pendant plusieurs années. Ces mensualités ne peuvent pas dépasser ⅓ de vos revenus (33% pour être plus précis).
Bien évidemment, plus vous apportez d’épargne personnel, moins vous empruntez et plus les conditions du prêt sont avantageuses. Ceci dit, il est possible d’obtenir un crédit sans apport personnel.
Deuxième étape : se renseigner sur les aides de financement
Pour bien chiffrer les ressources sur lesquelles vous pouvez compter, il est conseillé de se renseigner sur les différents aides disponibles, telles que les prêts à taux zéro, le prêt PAS ou conventionné, etc.
Cette étape est essentielle pour déterminer le montant de vos ressources. Il existe certains dispositifs et prêts à taux zéro (ou à des conditions très avantageuses) qui sont cumulables avec d’autres prêts. Certains employés ont le droit de souscrire un crédit auprès de leur entreprise.
Troisième étape : évaluer les conditions des prêts immobiliers
Lorsque vous demandez un crédit pour financer votre achat immobilier, les banques se penchent sur différents critères, tels que l’ancienneté professionnelle, le type du contrat de travail, la tenue de vos comptes bancaires, le montant de l’apport personnel ainsi que vos revenus mensuels… tout cela détermine les conditions du prêt.
Les taux d’intérêt varient en fonction du risque estimé par la banque. Un dossier bien constitué peut bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux qu’un dossier un peu faible (d’où l’intérêt de solliciter l’aide d’un professionnel). Vous serez en mesure de faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions (assurances et garanties) et les meilleurs taux.
Ensuite, vous devez décider si vous préférez un crédit à taux fixe ou à taux révisable. Plus sûrs que les crédits à taux révisable, les taux fixes sont également plus chers.
Les mentions de l’offre de prêt…
Ces mentions doivent susciter toute votre attention :
- l’identité des parties et des cautions
- la nature du prêt (fixe ou révisable)
- le montant du prêt et son coût total
- le taux effectif global (TEG)
- les modalités d’indexation
- les assurances obligatoires
- les garanties souscrites en cas de défaillance de l'emprunteur
- le montant des frais à retenir en cas d’annulation du prêt
- les conditions en cas du transfert du prêt
Quatrième étape : déterminer le coût total de l’achat immobilier
Outre le prix du bien que vous souhaitez acquérir et les taux d’intérêt du prêt immobilier, d’autres dépenses doivent entrer dans notre plan de financement, comme les assurances, les frais de dossier ou les pénalités de remboursement anticipé.
Si vous achetez un logement ancien, il y a souvent des travaux à faire avant le déménagement. De toutes les dépenses annexes liées à votre projet, celles-ci forment un montant non négligeable.