La Loi Pinel
LOI PINEL, PINEL PLUS : CE QU’IL FAUT SAVOIR
Créée en 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Elle permet en effet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien réhabilité. Son but est de promouvoir l’investissement locatif dans les zones tendues et ainsi encourager les Français à investir dans ce type de biens immobiliers. Cet avantage sera révolu fin 2024.Depuis le 1er janvier 2023, les bénéfices du dispositif Pinel ont été légèrement réduits. Il existe pourtant une solution pour conserver les avantages fiscaux de l’ancien Pinel, sous conditions de respect de nouvelles exigences en matière environnementale. Il s’agit du « Pinel Plus »
Pinel classique et Pinel Plus, découvrez les modalités de cet investissement en 2023…
À qui s’adresse ce dispositif ?
Tout contribuable soumis à l’impôt sur le revenu en France peut bénéficier de la loi Pinel pour l’acquisition de biens immobiliers, dans la limite de 2 acquisitions par an, en contrepartie de la location pendant 6, 9 ou 12 ans à usage de résidence principale du locataire.
Quelles conditions pour être éligible ?
- Acquérir un bien immobilier neuf, dans un bâtiment d’habitation collectif, qui respecte la réglementation thermique en vigueur, achevé ou en VEFA
- Possibilité pour un logement ancien d’être éligible si, et seulement si, le logement fait l’objet d’importants travaux afin d’aboutir à la création d’un logement neuf qui expose une performance énergétique élevée et qui bénéficie des Labels Hautes Performances Energétiques. Les travaux de rénovation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achat du bien immobilier (signature de l'acte authentique).
- Investir au maximum dans 2 biens immobiliers sur la même année fiscale.
- Investir dans un logement situé dans une zone éligible au dispositif Pinel (c’est-à-dire zones A bis, A ou B1). Les zones B2 et C n’y sont plus éligibles.
- La mise en location doit débuter dans les 12 mois qui suivent la livraison du logement.
- Le propriétaire doit s'engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, qui pourra être prorogée jusqu’à 12 ans dans les deux cas.
- Prendre en compte les plafonds d’achats : un plafond global de 300 000 € d’investissement par an, et de 5 500 € par mètre carré. Si le bien acheté excède 300 000 €, le prix de revient de l'investissement retenu sera de 300 000 €. Ce plafond constitue uniquement une limite au-delà de laquelle il n’est plus possible de profiter du dispositif. Il en est de même pour le plafond de prix au mètre carré.
Exemples :
Appartement T2 de 44,8 m² habitables - prix : 190 000 € - frais de notaire estimés : 2,5 %
Prix de revient : 190 000 + 2,5% = 194 750 €
La limite de 300 000 € est respectée ; le plafond de 5 500 € / m² (246 400 € pour 44,8 m2) est également respecté.
Réduction d'impôt totale sur 9 ans : 194 750 x 15% = 29 100 €
Soit : 3 233 € par an pendant 9 ans
Appartement T2 de 49,5 m² habitables - prix : 280 000 € - frais de notaire estimés : 2,5 %
Prix de revient : 280 000 + 2,5% = 287 000 €
La limite de 300 000 € est respectée ; le plafond de 5 500 € / m² (272 250 € pour 49,5 m²) n'est pas respecté. Le prix de revient retenu sera de 272 250 €.
Réduction d'impôt totale sur 9 ans : 272 250 x 15% = 40 837 €
Soit : 4 537 € par an pendant 9 ans
Appartement T4 de 95,70 m² habitables - prix : 380 000 € - frais de notaire estimés : 2,5 %
La limite de 300 000 € est dépassée. Le prix de revient retenu sera de 300 000 €.
Réduction d'impôt totale sur 9 ans : 300 000 x 15% = 45 000 €
Soit : 5 000 € par an pendant 9 ans
Contrairement au dispositif Duflot, son prédécesseur, le dispositif Pinel permet de louer le bien à un ascendant ou à un descendant à condition que celui-ci n'appartienne pas au même foyer fiscal.
La réduction d’impôt permise par la loi Pinel :
La loi Pinel permet aujourd’hui de bénéficier d’une réduction de 1,6% par an 9 ans puis 0,8% sur 3 années supplémentaires. À partir de 2024, ces pourcentages seront à nouveau revus à la baisse, toujours sur les mêmes durées.
| Durées | 2023 | 2024 |
| 6 ans | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 15% | 12% |
| 12 ans | 17,5% | 14% |
Vous souhaitez connaitre le détail du montant de la réduction d’impôt PINEL ?
Ces taux concerneront uniquement les investisseurs ayant acquis le logement à partir du 1er janvier 2023.
Vous avez acquis votre logement avant fin 2022 ? Votre réduction d’impôt s’élève à 12% pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans de location, dans la limite du plafonnement des niches fiscales (10000 € de réduction par an, sauf dispositifs spécifiques ou dispositifs anciens dont les avantages perdureraient).
Loi Pinel Plus : les nouveaux critères d’éligibilité
Grâce au Pinel Plus, il est possible de déroger à cette baisse de réduction d’impôts, pour certains logements. Ils doivent se situer dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou respecter scrupuleusement certaines normes environnementales et des critères de confort.
La liste des quartiers prioritaires est consultable sur le site de l'Agence Nationale de la cohésion des territoires.
Les critères environnementaux et de qualité d’usage, visant à améliorer le confort de vie des habitants dans leur logement, sont les suivants :
- La luminosité :
Il doit également y avoir un espace privatif extérieur (balcon, terrasse) obligatoire avec une surface minimale à respecter.
- La surface :
| Nb de pièces | Surface intérieure | Surface extérieure |
| Studio | 28 m² | 3 m² |
| 2 | 45 m² | 3 m² |
| 3 | 62 m² | 5 m² |
| 4 | 79 m² | 7 m² |
| 5 | 96 m² | 9 m² |
- La performance énergétique :
Si ces conditions ne sont pas respectées, l’investisseur en Pinel peut toujours profiter de réductions d’impôts, néanmoins moins importantes (voir réductions d’impôts Pinel).
La réduction d’impôt permise par la loi Pinel Plus :
En respectant les conditions d’éligibilité au Pinel Plus énoncées ci-dessus, les avantages fiscaux de l’ancien Pinel sont conservés, à savoir :
| Durées | Pinel Plus |
| 6 ans | 12% |
| 9 ans | 18% |
| 12 ans | 21% |
Exemples :
Appartement T2 de 44,8 m² habitables - prix : 190 000 € - frais de notaire estimés : 2,5 %
Prix de revient : 190 000 + 2,5% = 194 750 €
La limite de 300 000 € est respectée ; le plafond de 5 500 € / m² (246 400 € pour 44,8 m2) est également respecté.
Réduction d'impôt totale sur 9 ans : 194 750 x 18% = 35 055 €
Soit : 3 895 € par an pendant 9 ans
Appartement T2 de 49,5 m² habitables - prix : 280 000 € - frais de notaire estimés : 2,5 %
Prix de revient : 280 000 + 2,5% = 287 000 €
La limite de 300 000 € est respectée ; le plafond de 5 500 € / m² (272 250 € pour 49,5 m²) n'est pas respecté. Le prix de revient retenu sera de 272 250 €.
Réduction d'impôt totale sur 9 ans : 272 250 x 18% = 49 005 €
Soit : 5 445 € par an pendant 9 ans
Appartement T4 de 95,70 m² habitables - prix : 380 000 € - frais de notaire estimés : 2,5 %
La limite de 300 000 € est dépassée. Le prix de revient retenu sera de 300 000 €.
Réduction d'impôt totale sur 9 ans : 300 000 x 18 % = 54 000 €
Soit : 6 000 € par an pendant 9 ans
Calculez le détail du montant de la réduction d’impôt PINEL + :
Mise en place du dispositif
Il est fortement conseillé de se faire aider d’un professionnel afin de sélectionner de manière optimale le bien et réaliser les démarches nécessaires de manière adéquate. Celui-ci sera également en mesure de vous informer si le bien est éligible à la loi Pinel ou Pinel Plus.
Il vous faudra miser sur des logements en lien avec la zone et le type de locataires potentiels : étudiez les commodités nécessaires à la vie de famille ou à la vie étudiante, l’objectif étant de choisir le type de logement qui répondra au mieux aux demandes des futurs locataires.
N’oubliez pas d’évaluer le loyer potentiel, afin de gérer au mieux le remboursement de votre emprunt, s’il y en a un. En effet, la loi Pinel établit des plafonds de prix au m² pour la location. Ces plafonds sont identiques pour les dispositifs Pinel et Pinel Plus, définis en fonction du zonage et réévalués chaque année :
| Zone | Plafond de loyer |
| A Bis | 18,25 € / m² |
| A | 13,56 € / m² |
| B1 | 10,93 € / m² |
Ce plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/SU (SU étant la surface du logement). Le coefficient obtenu est arrondi au centième, et ne peut excéder 1,2.
La surface (SU) à prendre en compte est la surface habitable (loi Carrez), majorée de la moitié de la surface des annexes attachées au logement (balcon, loggia...), dans la limite de 8 m².
Le calcul à réaliser est alors le suivant :
Loyer = surface utile x (0,7 + 19/SU) x plafond de loyer
Exemples :
Appartement T2 situé en zone B1 - 44,8 m² + loggia de 7,8 m²
Surface à prendre en compte : 44,8 + 7,8/2 = 48,7 m²
Coefficient à appliquer : 0,7 + 19/48,7 = 1,09
Loyer plafond : 48,7 x 10,93 x 1,09 = 580 € hors charges / mois
Appartement T3 situé en zone A - 64,8 m² + balcon de 23,6 m²
Surface à prendre en compte : 64,8 + 8 = 72,8 m²
Coefficient à appliquer : 0,7 + 19/72,8 = 0,96
Loyer plafond : 72,8 x 13,56 x 0,96 = 948 € hors charges / mois
Appartement T1 situé en zone B1 - 26,2 m² + loggia de 5 m²
Surface à prendre en compte : 26,2+ 5/2 = 28,7 m²
Coefficient à appliquer : 0,7 + 19/28,7 = 1,36 > 1,2
Loyer plafond : 28,7 x 10,93 x 1,2 = 376 € hors charges / mois
N’oubliez pas d’effectuer plusieurs simulations de rentabilité afin d’éviter toute erreur d’estimation et de tenir compte du loyer marché, qui est parfois plus bas que le plafond autorisé.
Pour finir, vérifiez bien les conditions de ressources que doit remplir le locataire. Il vous faudra louer à un ou des locataires qui ne dépassent pas un certain seuil de revenu annuel, le revenu de référence étant celui de l’année n-2.
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € |
| + 1 enfant à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € |
| + 2 enfants à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € |
| + 3 enfants à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € |
| + 4 enfants à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € |
Vous souhaitez estimer le montant de votre avantage fiscal ? Utilisez notre simulateur de défiscalisation.