Terrains à bâtir : TVA et droits d'enregistrement

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Terrains à bâtir : TVA et droits d'enregistrement

La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt sur la consommation qui s’applique sur quasiment tous les produits que vous achetez. L’achat d’un terrain à bâtir est toujours assujetti aux taxes (à la TVA et aux frais d’enregistrement). Le régime de la TVA immobilière comporte des particularités.

En outre, depuis 2010 le régime de TVA ne cesse d’évoluer : réformes, nouvelles 'interprétations des textes, contentieux soumis au juge administratif… Voyons donc les scénarios possibles et comment identifier le régime fiscal qui s’applique dans chaque situation ?

Le terrain à bâtir : définition

La réforme de la TVA immobilière a établi qu’un terrain à bâtir est un terrain situé dans une zone constructible. Il existe toutefois certains types de constructions qui sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles voués à la démolition ou encore les droits de surélévation.

La qualification de terrain à bâtir est donnée lors d’une mutation de propriété dans l’intention de construire un bien immeuble (qu’il s’agisse d’une vente, d’une adjudication, d’un échange…).

L’intention de construire doit être manifestée dans l’acte d’acquisition du terrain par un engagement de construire, sous un délai de 4 ans. Ce délai peut être prolongé d’un an si les travaux n’ont pas commencé avant son expiration.

TVA immobilière : acquisition d’un terrain à bâtir

Pour les terrains à bâtir, la TVA concerne principalement les acquisitions et, de manière exceptionnelle, les ventes. Ainsi toute acquisition d’un terrain à bâtir pour construire un immeuble est soumise à la TVA immobilière. Toutefois, si l’engagement de construire n’est pas respecté selon le délai prévu, cette acquisition sort du champ d’application de la TVA.

Opérations exemptées de TVA

Certaines acquisitions ne sont pas soumises à la TVA. C’est le cas des terrains destinés à la construction des maisons individuelles dont la partie excédant les 2500 m2 relève des droits d’enregistrement.

De même, lorsque les acquisitions sont faites par des personnes physiques dont l’intention est de construire un bien d’habitation (soit comme résidence principale, soit pour une exploitation locative), ce sont les droits d’enregistrement qui s’appliquent.

Cessions de terrains à bâtir : soumises ou exonérées à la TVA ?

Par principe, les cessions de terrains à bâtir sont soumises à la TVA quand le vendeur est assujetti à la TVA dans le cadre d’une activité économique. Si le vendeur n’a pas récupéré la TVA payée lors de l’achat, l’acheteur doit payer les droits de mutation (5,80 %).

Si, par contre, la TVA a été appliquée sur le prix total, l’acheteur paie les droits d’enregistrement au taux réduit (0,715 %).

À contrario, quand le vendeur n’est pas assujetti, l’acheteur paie seulement les droits d’enregistrement au taux normal (5,80 %).