Terrain à bâtir : comment déterminer la surface idéale ?

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Terrain à bâtir : comment déterminer la surface idéale ?

Plus que la taille du terrain, c’est la qualité du sol et la nature du relief qui compte. Il existe de grands terrains qui se prêtent mal aux constructions, tandis que des petites parcelles ont un grand potentiel. Cependant, les communes peuvent imposer une surface minimum pour les constructions. 

Le respect de la réglementation communale

Les communes établissent la surface minimum à respecter. Elle peut être de 100, 200, 300 voire 800 m2. Vous obtiendrez le POS ou PLU (Plan d’occupation des sols ou Plan d’Urbanisme) auprès de la mairie.
 

Notez qu’il vous faut aussi le CES (Coefficient d’emprise au sol) pour connaître la surface maximale de construction. SI le coefficient est de 0.4 - par exemple - et que vous envisagez d’acheter un terrain de 500 m2, vous ne pourrez bâtir qu’une maison de 200 m2 au sol.
 

Là encore, un constructeur peut vous accompagner dans le calcul de la surface hors oeuvre brute et hors oeuvre nette, ainsi que les réglementations annexes (exemple : la distance à respecter par rapport à la voie publique ou le voisinage). 

D’autres contraintes…

Outre la superficie, la réglementation de la commune peut établir une hauteur maximale. Ce qui limite le nombre d’étages du bâtiment à construire. Associée au plan d’occupation des sols, vous obtenez un volume maximal pour la construction du terrain.
 

Le PLU s’intéresse aussi aux questions environnementales. Raison pour laquelle il impose parfois des espaces verts, la préservation d’un écosystème ou d’arbres anciens, des contraintes sur la nature des équipements...

Une taille adaptée à votre projet

Avant de vous interroger sur la superficie, soyez sûr de votre projet. Allez-vous construire en lotissement ou sur un terrain isolé ? Une fois que vous êtes au clair (le cas échéant avec l’aide d’un constructeur) et que vous avez consulté la réglementation communale, vous pouvez déterminer la surface en fonction de :
 

  • Votre budget (sachant que le prix variera d’une région à l’autre)

  • La surface de la maison et son type (plain-pied ou à étages)

  • Vos aménagements extérieurs (piscine, jardin, cabanon…)

 

En zone fortement urbanisée, les terrains dépassent rarement les 300 m2.

Quelques conseils de pro pour choisir son terrain

Outre la surface et les contraintes de la commune, veillez à :
 

  • sélectionner un emplacement proche des commodités, dont les transports en commun (sauf si vous vous déplacez en voiture).

  • privilégier un bien viabilisé, c’est-à-dire prêts à être raccordés aux différents réseaux (eau, gaz, électricité, assainissement…).

  • vérifier les défauts du sol : composition (argile, calcaire…), présence d’une source (roseaux, saules…)... en cas de doute, un géotechnicien pourra vous renseigner sur la nature du sol et les éventuels coûts supplémentaires pour prévenir les fissures..

  • exiger un bornage du terrain pour éviter les conflits avec le voisinage. Un géomètre-expert se charge d’une telle opération. 

  • prévoir des clauses suspensives dans votre compromis de vente : une clause suspensive liée à l’obtention du crédit est prévue, mais aussi une clause liée au certificat d’urbanisme. 

 

En cas de doute, contactez-nous