Loi Pinel : les points à vérifier avant d’investir
Loi Pinel : les points à vérifier avant d’investir
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant des avantages fiscaux. Voici les points à vérifier et les pièges à éviter avant de vous lancer dans l’investissement locatif Pinel.
Vérifiez que votre logement soit éligible
Le dispositif Pinel concerne des logements neufs qui n’ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. Ces logements doivent respecter les réglementations thermiques et environnementales.
En outre, il faut que votre logement soit situé dans une commune éligible au dispositif Pinel. Suite à la dernière mise à jour du dispositif, certaines zones ne sont plus éligibles (notamment les zones B2 et C).
Les zones encore éligibles à la loi Pinel sont :
- la zone A bis, qui inclut Paris et sa banlieue.
- la zone A, qui compte l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, l’agglomération genevoise, les villes de Lille, Lyon, Marseille, et d’autres communes où la demande est forte.
- la zone B1, qui regroupe de grandes agglomérations avec une demande de logements importante ainsi qu’une partie de la couronne parisienne, qui ne rentre pas dans les zone A et A bis, et les département d’Outre-Mer.
Choisissez un bon emplacement
Misez sur des logements bien desservis par les transports en commun. Un logement bien situé est plus rapide à louer. Renseignez-vous sur le quartier et les alentours : les commerces à proximité, les écoles, les crèches, les hôpitaux, etc.
Selon la zone, il y aura différents types de locataires potentiels : des familles avec des enfants en bas-âge, des étudiants, des professionnels, des retraités, etc.
Choisissez le type de logement qui répondra au mieux aux demandes des futurs locataires.
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Évaluez le loyer potentiel
La plupart des investisseurs sont amenés à emprunter pour financer l’opération d’achat. Vérifiez que vous serez en mesure de payer vos mensualités d’emprunt.
Même si vous comptez sur le montant des loyers pour rembourser votre prêt, il est conseillé de bien évaluer votre capacité d’endettement.
N’oubliez pas que la loi Pinel établit un plafonnement des loyers. Comparez le loyer que vous voulez fixer aux montants pratiqués sur le marché immobilier du quartier.
Réalisez une simulation de rentabilité
Calculez la rentabilité annuelle de façon réaliste. Certains promoteurs annoncent des taux entre 2,5 et 4,5% hors avantage fiscal. Mais ces estimations s’avèrent (parfois) trop optimistes car elles ne prennent pas en compte le loyer réellement pratiqué dans la commune.
Le loyer mensuel et le plafond fixés par la loi Pinel ne sont pas toujours conformes à la réalité de la région et aux loyers réels que vous pourriez toucher. Prévoyez également quelques mois de vacance locative, par sécurité.