En quoi consiste une étude de faisabilité ?
En quoi consiste une étude de faisabilité ?
L’étude de faisabilité entre en jeux quand on vend son terrain à un promoteur immobilier ou quand on envisage la construction d’un logement.
Avantages et inconvénients de la démarche
La vente d’un terrain à un promoteur immobilier est une démarche bien différente de la vente à un particulier… D’un côté, l’avantage principal est un prix de vente souvent plus élevé que la moyenne. Le promoteur peut vous offrir entre 15% ou 20% de plus qu’un particulier, ce qui vous permettra d’obtenir une bonne affaire. D’un autre côté, ce prix supérieur s’explique par les délais qui entraîne l’étude de faisabilité que le promoteur immobilier devra mener. La démarche peut prendre entre 9 mois et un peu plus d’un an. Avant d’avoir les résultats, le propriétaire du terrain à bâtir ne touchera pas le moindre centime.
Quel est l’objectif d’une étude de faisabilité ?
Lorsqu’un promoteur envisage un projet de construction, il doit s’assurer que le projet pourra être revendu à un prix supérieur au coût d’achat et aux travaux. Ainsi, le but de l’étude de faisabilité est de démontrer à la banque et aux investisseurs que le projet immobilier est viable et surtout rentable.
Quel document signer avant l’étude ?
Avant de dérouler l’étude de faisabilité, le propriétaire et le promoteur vont signer un contrat.
En général, une promesse de vente unilatérale ou un compromis de vente avec des clauses suspensives (liées à l’étude de faisabilité) va être signé par les deux parties.
Étude de faisabilité : quels éléments vérifier ?
L’étude de faisabilité constitue la base même du projet immobilier. Cet étude permet de se rendre compte si un projet ne répond pas aux conditions de la mairie ou s’il n’est pas viable d’un point de vu économique.
C’est pourquoi il se réalise avant même de demander le permis de construire à la mairie.
3 aspects seront évalués :
- la constructibilité légale du terrain
- la constructibilité technique du projet
- la rentabilité économique de l’opération
L’étude de faisabilité : déterminer la constructibilité légale du terrain
La première étape correspond à l’évaluation de la faisabilité légale et administrative de l’opération immobilière. Cette démarche sert à identifier les potentielles contraintes administratives qui pourraient empêcher la viabilité du projet.
Voici les trois éléments qui déterminent la viabilité du projet :
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : ce sont les règles de constructibilité fixées par la commune ; ces règles établissent un système de zonage en fonction de divers paramètres.
- L’évolution du PLU : le plan de la commune évolue progressivement et peut modifier les zonages et paramètres de construction. Il est toutefois possible de demander la modification de PLU, dans le cas où le projet est incompatible avec le règles communales.
- Les contraintes environnementales : l’instauration des PLU a redéfini certaines zones naturelles. Vérifiez si les contraintes environnementales ne perturbent pas l’édification de votre projet.
L’étude de faisabilité : vérifier la constructibilité technique du projet
Deuxième étape de l’étude de faisabilité : la vérification de la viabilité technique. Elle exige l’expertise de nombreux professionnels.
Le bornage de terrain : à quoi sert ?
Effectué par un géomètre expert, le bornage de terrain sert à :
- déterminer avec exactitude les limites du terrain
- diviser la parcelle avant la vente
- délimiter les futures parcelles individuelles
- éviter les contestations des voisins
Il faut compter sur l’intervention d’autres spécialistes selon l’ampleur de la construction, ou l’emplacement du terrain : des architectes, géomètres-topographes, ingénieurs, géologues, gestionnaires des réseaux sanitaires… autant d’experts nécessaires pour déterminer la faisabilité d’un projet immobilier.
L’étude de faisabilité : établir la rentabilité économique de l’opération
Une fois la viabilité du projet au niveau légale et technique vérifiée, le promoteur doit réaliser une étude du marché. De nombreux aspects peuvent impacter le taux de rentabilité :
- l’emplacement du terrain
- la surface constructible
- le dynamisme du marché immobilier
- les résultats des études de faisabilité technique…
Enfin, le promoteur doit disposer des fonds nécessaires ou de réaliser les emprunts bancaires qui lui permettent de mener à bien le projet.