Comment un terrain constructible devient non constructible ?
Comment un terrain constructible devient non constructible ?
Annulation du PLU, projet d’intérêt général, droit de préemption de la commune, prise en compte des risques naturels : de nombreuses causes peuvent expliquer qu’une zone constructible soit requalifiée en zone inconstructible. Comment un terrain constructible devient non constructible ? Nos explications.
Qu’est-ce qu’un terrain inconstructible ?
Un terrain est réputé inconstructible s’il ne remplit plus les conditions suivantes :
- situé dans un secteur désigné comme constructible par le PLU (plan local d’urbanisme), le PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal), la carte communale ou le RNU ;
- viabilisé ou potentiellement raccordable (voirie, réseaux d’eau potable, d’électricité, de gaz, de téléphone…) ;
- apte à supporter le poids et les charges futures de la construction (nature du sol et du sous-sol).
Si l’une de ces conditions cumulatives est absente, le terrain devient non constructible.
Les raisons pour qu’un terrain constructible devienne non constructible
Un terrain constructible peut devenir non constructible pour les raisons suivantes :
- modification du plan local d’urbanisme (PLU) avec changement de zonage (certaines zones autorisant originellement des constructions sont requalifiées en zone où les constructions sont limitées voire interdites ) ;
- droit de préemption de la commune dans le cadre d’un « projet d’intérêt général » (un arrêté préfectoral précise les incidences du projet) ;
- évolution du certificat d’urbanisme réduisant ou supprimant la constructibilité du terrain ;
- étude géologique et identification de risques (terrain inapte à supporter le poids et les charges d’une construction).
Terrain devenu inconstructible : les voies de recours
Lorsqu’un terrain constructible devient non constructible, le propriétaire peut exprimer son opposition en utilisant différentes voies de recours selon l’origine de la décision.
- La décision d’inconstructibilité fait suite à l’annulation, la modification ou la révision du PLU :
Le propriétaire du terrain déclaré inconstructible doit agir au moment de l’enquête publique, en se rapprochant de la mairie de la commune afin de faire connaître sa contestation.
- La décision d’inconstructibilité fait suite à la création d’un projet d’intérêt général
Lorsqu’un terrain devient inconstructible dans le cadre d’un « projet d’intérêt général » (PIG), le propriétaire peut contester le PLU en présentant sa requête au tribunal administratif dont dépend le bien.
- La décision d’inconstructibilité fait suite à une procédure de préemption
Dans le cadre d’une procédure de préemption, le propriétaire peut contester la décision de la commune en présentant sa requête devant le juge de l’expropriation (tribunal de grande instance).
Comment contester l’achat d’un terrain constructible devenu non constructible ?
Lorsqu’un terrain est vendu comme étant constructible et se révèle finalement inconstructible, l’acheteur peut contester la vente en invoquant la nullité du contrat pour vice du consentement devant le tribunal de grande instance.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est possible de conditionner la vente finale d’un terrain à bâtir à l’obtention :
- d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel (document permettant de déterminer si un terrain est constructible ou non et de lister les servitudes et droits de préemptions) ;
- d’un permis de construire.
Si l’acquéreur n’obtient pas le certificat d’urbanisme ou le permis de construire, il est libéré de tout engagement.