Comment calculer la surface constructible d'un terrain ?

Avant d'acheter un terrain à bâtir, il est indispensable de connaître de manière précise sa surface constructible. Depuis la loi Alur en 2014, le coefficient d'occupation des sols (COS) n'est plus en vigueur. Quels sont les éléments à prendre en compte pour calculer la surface constructible d'un terrain ? Toutes les réponses dans cet article.

Le coefficient d'occupation des sols : une mesure obsolète

Auparavant, si vous souhaitiez acheter un terrain à bâtir pour y faire construire une maison, sa superficie était déterminée par le coefficient d'occupation des sols (COS). Fourni par la commune ou le département, le COS variait fortement en fonction de votre zone d'habitation.

Son calcul était relativement simple : il suffisait de multiplier le coefficient avec la superficie du terrain pour obtenir la surface de plancher en m2. Ainsi par exemple, pour construire une maison de 160 m2 avec un coefficient de 0.4, votre terrain à bâtir devait avoir une superficie minimale de 400 m2.

La nouvelle méthode pour calculer la surface constructible d'un terrain

Entrée en vigueur en 2014, la loi Alur supprime le COS. Plus complexe, la nouvelle méthode pour calculer la surface constructible d'un terrain tient compte de plusieurs facteurs. Consultez le Plan Local d'Urbanisme pour connaître les règles en vigueur dans la zone où se trouve votre terrain à bâtir. Elles peuvent varier d'une commune à l'autre, voire parfois d'un quartier à l'autre au sein d'une même ville. Vous y trouverez des renseignements essentiels comme la hauteur maximale au faîtage (du sol à la base de la toiture), les écarts entre les bâtiments et le coefficient d'emprise au sol (CES).

Si votre terrain à bâtir se trouve dans un espace boisé classé en zone protégée, la surface constructible de votre terrain pourrait être réduite. Le service d'utilité publique limite également le droit de construire dans un but de conservation du patrimoine. Pour connaître de manière précise la surface constructible d'un terrain, il est recommandé de faire appel à un professionnel.

Quels sont les avantages de la suppression du COS ?

La suppression du COS pour le calcul de la surface constructible représente un véritable avantage pour tous les propriétaires d'un terrain à bâtir. La restriction de la surface au plancher incluait les annexes (abri de jardin, piscine, extensions de maison…). Avec la suppression de cette limitation, les propriétaires disposent de plus d'opportunités pour leurs projets de travaux et peuvent construire des surfaces plus étendues.

Déclaration de travaux ou demande de permis de construire ?

Si vous n'êtes plus limité dans la construction ou l'agrandissement de votre maison, vous devez par contre toujours respecter les règles en vigueur concernant les travaux. Pour chaque type de construction, la réglementation précise la superficie à partir de laquelle un permis de construire est nécessaire. En dessous de cette limite, une simple déclaration de travaux suffit. De même, pour la construction d'une maison, vous êtes obligé d'avoir recours à un architecte si sa surface est supérieure à 150 m2.