Logements neufs : les documents contractuels remis à l’acquéreur

Logements neufs : les documents contractuels remis à l’acquéreur

En cas d’acquisition d’un bien neuf (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou VEFA), vous devrez signer un certain nombre de documents remis par le promoteur. Un achat immobilier sur plan est très réglementé afin de protéger à la fois l’acquéreur et le promoteur.

Étudions ces 5 documents qu’il est important de savoir décrypter :

-La notice descriptive

-Le contrat de réservation

-Les plans

-Le contrat des travaux modificatifs acquéreurs (TMA)

-L'acte de vente chez le notaire

La notice descriptive

La notice descriptive, également appelée notice 68, est une notice qui informe les propriétaires sur le logement qu’ils vont acquérir. Mettant en avant les niveaux de performances et les prestations attendues pour une habitation neuve, cette fiche est indispensable à l’acheteur.

Sont indiqués dans la notice les équipements intérieurs, comme par exemple les éléments qui composent la cuisine, si elle est fournie, et les équipements collectifs extérieurs (ascenseur, escaliers, locaux à vélos, etc.). Les matériaux utilisés pour la construction sont également détaillés ainsi que leur nature et leur qualité.

Sachez également que cette notice descriptive peut être modifiée par le maître d’ouvrage ou le promoteur immobilier tant qu’elle n’est pas déposée chez le notaire. Ainsi, le promoteur peut réaliser quelques modifications sur les détails des prestations entre la remise du contrat de réservation et la signature de l’acte authentique de vente. Il peut, par exemple, utiliser un élément d’équipement autre que celui mentionné dans la notice, sous réserve qu’il soit de qualité équivalente ou supérieure.

Sont mentionnés dans la notice descriptive :

- Les équipements du logement : taille et type de revêtement de sols, faïences, type de revêtement murs et plafonds, types de menuiseries, équipements de salle de bain et de cuisine le cas échéant, les placards…

-Les performances acoustiques et énergétiques des façades

-L’épaisseur des cloisons

-La qualité des portes et des fenêtres

-L’aménagement des espaces communs

-L’implantation du projet : modification des pentes, organisation des constructions…

-Le traitement des constructions comme les aménagements (végétations) situés en limite du terrain, les caractéristiques techniques, les travaux d’adaptation du sol, etc.

-Le traitement des espaces libres et l’organisation ainsi que l’aménagement des accès au logement neuf.

-Les raccordements (eau, gaz, réseau d’égout, électricité…).

Toutes ces caractéristiques auront une influence sur le prix de vente.

Le contrat de réservation

Dans le contrat de réservation d’un logement en VEFA, le promoteur s’engage à réserver un bien à l’acquéreur et précise les modalités de la vente.

Voici une liste non exhaustive des éléments détaillés dans le contrat de réservation :

-Une description détaillée du bien (adresse, surface habitable, nombre de pièces, localisation dans l’immeuble…)

- Le prix du bien

-Une date prévisionnelle à laquelle la vente pourra être signée chez le notaire

-Une date de livraison prévisionnelle

-Les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renonciation à l’acquisition

- Les conditions d'échelonnement du montant des travaux

Il est également indiqué dans le contrat de réservation le montant du versement du dépôt de garantie dû par l’acquéreur. Ce montant est plafonné à 5% du prix de vente si l’acte de vente est signé dans l'année, et à 2% sur le délai s’élève à plus d’un an. ​

L'acquéreur peut renoncer à l’achat du logement dans un délai de 10 jours calendaires. Ce délai de rétractation commence le lendemain de la notification du contrat de réservation.

Les plans

L’acquéreur sera également amené à signer différents plans, à savoir :

-Le plan du logement

- Le plan d’étage avec la situation du logement

-Le plan masse : il offre une vue du projet immobilier dans son ensemble. Généralement réalisé par l’architecte, il donne un aperçu du bien en construction et surtout du terrain sur lequel il sera édifié.

-Le plan du parking et l'emplacement du ou des parkings attribués

À savoir : la superficie du logement est approximative. Une tolérance de plus ou moins 5% de la surface annoncée est à prendre en compte.

Le contrat des travaux modificatifs acquéreurs (TMA)

Lors d’un achat sur plan, selon l’avancement du chantier, l’acquéreur a la possibilité de faire une demande de travaux modificatifs. Si celle-ci est faite suffisamment tôt et en respectant certaines conditions, ce dernier peut modifier son appartement (l’ajout ou la suppression d’une cloison, la modification ou l’ajout d’une prise électrique, d’un interrupteur, la modification d’un équipement, d’une penderie etc…).

Ces travaux modificatifs peuvent être neutres, ou bien modifier le prix de vente en plus-value ou moins-value. Le promoteur demandera généralement de régler une partie du montant du devis à la commande et le solde à la livraison du logement. A noter également que des frais d’étude et de dossier, incompressibles, sont demandés. Ces frais couvrent l’étude du projet, la modification des plans par l’architecte, le suivi des travaux modificatifs, etc.

En plus de ces travaux modificatifs des plans du bien, l’acquéreur a la possibilité de personnaliser les prestations intérieures : revêtements des murs et des sols, choix de la cuisine, de la salle de bain etc. Ces choix se feront lors d’un rendez-vous avec le ou la commerciale parfois au sein d’un show-room.

L'acte de vente chez le notaire

Une fois le contrat de réservation signé et le prêt obtenu, l’achat pourra être finalisé. Le contrat de vente doit obligatoirement être conclu sous forme d'un acte authentique. Il va être réalisé et signé devant un notaire.

L'acquéreur devient copropriétaire du sol à la signature de l’acte de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur s'engage à lui livrer le logement dès que les travaux de construction sont achevés.

L’acte de vente contient des informations concernant le logement :

-L’adresse du logement

-Le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes

-La situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier

-La description des travaux modificatifs acquéreurs

Il détaille également des informations concernant la vente :

-Le délai de livraison du logement

-Le prix total de l’acquisition

-Les conditions d'échelonnement du montant des travaux

-Les conditions d'exercice du droit de réflexion

Si vous avez un contrat de mariage ou si vous souhaitez indiquer une répartition en pourcentage du prix du bien avec votre conjoint, il faut le contractualiser avec votre notaire.

Une fois l’acte de vente signé, une attestation de propriété vous sera remise. Vous recevrez ensuite la version signée et enregistrée de l’acte de vente, accompagnée d’un décompte définitif des frais et taxes.

À savoir : Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits, entre 2 et 3% contre 7 à 8% dans l'ancien !