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Immobilier : qu’est-ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale est une garantie fondamentale qui couvre la réparation de certains dommages survenus sur une construction pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.



Aussi appelée Assurance Responsabilité Civile Décennale, la garantie décennale est censée protéger les acquéreurs en cas de dommages liés à la solidité du bâti. Elle ne doit pas être confondue avec :



- La garantie biennale qui assure la réparation de tout élément qui ne fonctionne pas correctement, pendant une durée minimale de 2 ans après la réception des travaux.



- La garantie de parfait achèvement qui impose au constructeur de réparer tout type de désordre signalé au cours de l’année suivant la réception des travaux.



Quels sont les dommages couverts ?



Les dommages couverts par cette garantie sont ceux qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables ainsi que les dommages qui le rendent inhabitable.



Il s’agit de gros ouvrage résultant d’un défaut de conformité ou d’un vice de sol : de grandes fissures, un glissement de terrain… Les dommages couverts concernent les murs, la charpente, la toiture mais l’assurance ne concerne pas les menus ouvrages comme les portes, les fenêtres ou les sanitaires.



De même, les dommages de nature esthétique ne sont pas couverts par la garantie décennale. C’est le cas des fissurations sans infiltration ou des traces inesthétiques : elles n’engagent pas la responsabilité du constructeur.



Qui doit souscrire à une Garantie Décennale ?



Les professionnels concernés par la construction d’un bâtiment neuf ou qui mènent une rénovation sont obligatoirement soumis à un régime de responsabilité décennale. Autrement dit, les promoteurs immobiliers, les lotisseurs, les maîtres d’oeuvre, les architectes, les techniciens....



La garantie engage la responsabilité des constructeurs pendant dix ans après la livraison du logement. Ils sont tenus de réparer certains dommages constatés (liés aux vices de construction) à leurs frais.



Qu’est-ce que l’Attestation Décennale ?



Au moment de l’ouverture du chantier, le constructeur doit présenter un justificatif de l’assurance décennale à son client, le maître d’ouvrage. Cette assurance en responsabilité civile décennale (RCD) doit être souscrite par le professionnel pour couvrir la garantie décennale.

 
Comment établir et monter son plan de financement immobilier ?

Pour mener à bien son opération immobilière, il faut s’intéresser - entre autres - à son taux d’endettement, aux aides financières disponibles, aux taux d’intérêt actuels et aux assurances. Pas facile donc de s’y retrouver. Voyons par où commencer son montage financier...



Première étape : calculer votre apport et votre taux d’endettement



Chiffrer les ressources sur lesquelles vous comptez constitue le premier calcul. Déterminer le montant de votre apport personnel vous permettra en effet de mieux négocier votre prêt immobilier.



Puis, vous devrez calculer le montant que vous pouvez emprunter. Le crédit immobilier vous engage à rembourser des mensualités tous les mois pendant plusieurs années. Ces mensualités ne peuvent pas dépasser ⅓ de vos revenus (33% pour être plus précis).



Bien évidemment, plus vous apportez d’épargne personnel, moins vous empruntez et plus les conditions du prêt sont avantageuses. Ceci dit, il est possible d’obtenir un crédit sans apport personnel.



Deuxième étape : se renseigner sur les aides de financement


Pour bien chiffrer les ressources sur lesquelles vous pouvez compter, il est conseillé de se renseigner sur les différents aides disponibles, telles que les prêts à taux zéro, le prêt PAS ou conventionné, etc.



Cette étape est essentielle pour déterminer le montant de vos ressources. Il existe certains dispositifs et prêts à taux zéro (ou à des conditions très avantageuses) qui sont cumulables avec d’autres prêts. Certains employés ont le droit de souscrire un crédit auprès de leur entreprise.



Troisième étape : évaluer les conditions des prêts immobiliers



Lorsque vous demandez un crédit pour financer votre achat immobilier, les banques se penchent sur différents critères, tels que l’ancienneté professionnelle, le type du contrat de travail, la tenue de vos comptes bancaires, le montant de l’apport personnel ainsi que vos revenus mensuels… tout cela détermine les conditions du prêt.



Les taux d’intérêt varient en fonction du risque estimé par la banque. Un dossier bien constitué peut bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux qu’un dossier un peu faible (d’où l’intérêt de solliciter l’aide d’un professionnel). Vous serez en mesure de faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions (assurances et garanties) et les meilleurs taux.



Ensuite, vous devez décider si vous préférez un crédit à taux fixe ou à taux révisable. Plus sûrs que les crédits à taux révisable, les taux fixes sont également plus chers.



Les mentions de l’offre de prêt…


Ces mentions doivent susciter toute votre attention :



- l’identité des parties et des cautions


- la nature du prêt (fixe ou révisable)


- le montant du prêt et son coût total


- le taux effectif global (TEG)


- les modalités d’indexation


- les assurances obligatoires


- les garanties souscrites en cas de défaillance de l'emprunteur


- le montant des frais à retenir en cas d’annulation du prêt


- les conditions en cas du transfert du prêt



Quatrième étape : déterminer le coût total de l’achat immobilier



Outre le prix du bien que vous souhaitez acquérir et les taux d’intérêt du prêt immobilier, d’autres dépenses doivent entrer dans notre plan de financement, comme les assurances, les frais de dossier ou les pénalités de remboursement anticipé.



Si vous achetez un logement ancien, il y a souvent des travaux à faire avant le déménagement. De toutes les dépenses annexes liées à votre projet, celles-ci forment un montant non négligeable.

 
Achat sur plan : les questions à se poser avant de se lancer

Acheter un bien immobilier dans le neuf en VEFA (vente en état futur d’achèvement) est souvent l’occasion idéale pour se constituer un patrimoine à long terme. Procédure strictement encadrée et protégée, l’achat d’un logement en VEFA présente des caractéristiques qu’il vaut mieux cerner avant de se lancer.



Quels sont les bonnes questions à se poser avant d’investir ?



1º Le contrat de réservation : quelles infos vérifier ?



Le contrat de réservation est le premier document que vous devrez signer auprès du promoteur immobilier. Le contrat de réservation spécifique aux ventes en VEFA est un avant-contrat composé d’un nombre de mentions obligatoires.



Quelle information doit contenir le contrat ?



● la surface habitable



● le nombre de pièces et sa nature (chambre, salon, pièces de service …)



● la situation de l’immeuble



● le prix prévisionnel



● la date de conclusion



● la nature et qualité des matériaux utilisés



● le délai d’exécution des travaux



2º Le contrat est-il annulable ?



Après la signature du contrat, l’acquéreur et le promoteur sont tous les deux engagés à conclure la vente et à signer le contrat définitif. Dans certains cas, la loi autorise l’acquéreur à revenir sur son engagement et annuler le contrat.



Dans quelles conditions l’acquéreur peut annuler le contrat et récupérer le dépôt de garantie ?



L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la signature. Pendant cette période, il peut se rétracter sans avoir besoin de se justifier ; tous les fonds lui seront restitués.



D’autres conditions suspensives - contenues dans le contrat - permettent d’annuler la vente : par exemple, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier ou si le promoteur abandonne le projet immobilier par manque de réservations suffisantes.


3º Le dépôt de garantie : est-il obligatoire ?


Bien que le dépôt de garantie ne soit pas obligatoire, il est souvent prévu au contrat. Pour sécuriser la procédure, le dépôt s’effectue sur un compte spécial, ouvert au nom du réservataire, dans une banque ou un établissement habilité.


4º Comment se déroule le paiement ?


Le paiement d’un bien acheté en VEFA s’effectue en plusieurs fois. Les versements se font au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Étant bien encadré par la loi, le paiement respecte un échéancier fixé :



● 35 % du prix à verser à l’achèvement des fondations.



● 70 % du prix à verser à la mise hors d’eau (lorsque le gros œuvre est achevé).



● 95 % du prix à verser à l’achèvement des travaux (éléments indispensables installés).



● Le solde, c’est-à-dire 5 % restant, à verser lors de la remise des clés.


5º Quelle garantie en cas de retard de livraison ou de non livraison ?



En cas de retard de livraison ou d’inachèvement des travaux, l’acquéreur sera protégé par l’une de ces garanties : garantie d’achèvement ou garantie de remboursement. En effet, la loi oblige le promoteur à fournir l’une de ces garanties pour protéger les investisseurs.



La garantie de remboursement


L’organisme financier s’engage à rembourser le prix de vente à l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur. Peu utilisée en pratique, cette garantie ne permet pas à l’acquéreur d’exiger l’achèvement des travaux.



La garantie financière d’achèvement


Si le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que le logement sera achevé et livré à terme. En cas de défaillance du promoteur, l’organisme financier s’engage à fournir les sommes nécessaires pour achever les travaux.



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Comment acheter de l’immobilier neuf : notre guide de A à Z

Il y a de bonnes raisons d’acheter du neuf : moins coûteux que l’ancien, le neuf bénéficie de réductions fiscales (comme la loi Pinel), de prêts adaptés (PTZ) et de garanties sur la finition. L’achat sur plan vous permet de personnaliser votre logement et de bénéficier d’un appartement performant, conforme aux dernières normes de construction et de sécurité.



Voyons quelles sont les étapes à suivre pour réussir son achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ?


La recherche du financement



Pour acheter un bien immobilier dans le neuf vous devrez d’abord préparer le financement. Ainsi dès que vous vous lancez dans la recherche, il faut se tourner vers la banque afin d’évaluer votre situation. Une fois le budget établi et le bien immobilier choisis, vous pourrez passer à la signature du contrat de réservation.



La signature du contrat de réservation



Le contrat de réservation doit présenter une description détaillée du logement. Le contrat contient une notice technique, les plans de financement ainsi que le trimestre de livraison. Si le financement n’est pas garanti à 100 %, il peut contenir une clause suspensive d’obtention de l’intégralité du financement.



Un chèque de réservation vous sera demandé, pouvant aller jusqu’à 5% du prix du logement. Après la signature, le contrat de réservation vous sera retourné par courrier recommandé. Vous disposerez d’un délai de 7 jours après la réception pour vous rétracter.



La réception de l’acte authentique



Dans les 2 ou 3 mois qui suivent la signature du contrat, au démarrage des travaux, vous recevrez votre projet d’acte de la part du notaire.



L’acte authentique (ou contrat définitif) est le document dont la signature vous fait propriétaire. La procédure se déroule chez un notaire qui garantit la conformité de l’opération.



Au moment de la signature, vous devrez verser un pourcentage du prix total de l’appartement (en fonction de l’avancement des travaux). Pour les achats dans le neuf, le paiement s’effectue au fur et à mesure que la construction avance.



Exemple de planning étape par étape :



● réservation : 2 %


● démarrage du chantier : 23 %


● achèvement des fondations : 10 %


● achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée : 20 %


● mise hors d'eau : 15 %


● achèvement des cloisons : 15 %


● achèvement : 10 %


● livraison : 5 %



Hormis les 2% à la réservation, vous ne commencez à payer qu'après signature de l'acte authentique.


La personnalisation du bien



Quand vous achetez sur plan, il est possible de personnaliser les finitions de votre logement neuf. Par exemple, vous pourrez choisir le coloris du carrelage, le coloris de la faïence de la salle de bains, des façades, du meuble de la salle de bains, des placards, des meubles de cuisine, du plan de travail, type de poignées....



Le groupe Angelotti est toujours à votre écoute : faites-nous part de vos demandes particulières.



La livraison de votre logement



Trois mois avant la date de livraison établie au contrat, vous recevrez un courrier qui précise la quinzaine durant laquelle la livraison sera effective. Le jour de la livraison, nous réalisons ensemble l’état des lieux de votre logement. Vous pourrez vérifier la conformité du logement selon les caractéristiques inscrites au contrat de réservation.



Suite au versement du solde du prix (5%) nous vous remettons vos clés et tous les documents correspondants à votre logement, tels que le procès-verbal de livraison et le guide du logement.

 
Les programmes neufs sur Montpellier et le sud de la France

Vous cherchez un investissement locatif rentable ? Vous souhaitez acheter votre future résidence principale dans le neuf pour bénéficier des prêts à taux zéro ?



Que vous soyez primo-accédant ou investisseur locatif, les programmes immobiliers dans le neuf ne manquent pas sur Montpellier et le sud de la France. Ces programmes présentent des avantages fiscaux et des garanties en termes de confort et de performance énergétique.



Pour réussir son investissement dans le neuf, il faut choisir l’emplacement avec le plus grand soin. Tous les projets immobiliers Angelotti à Montpellier et dans le sud de la France peuvent bénéficier du dispositif Pinel et des prêts à taux zéro.



Voici nos meilleurs plans pour un investissement sûr et rentable.


Appartements neufs près de Montpellier


Située aux portes de Montpellier, Castelnau-le-Lez est une ville qui conserve son identité de village. Ses ruelles, ses activités commerçantes ainsi que les nombreuses infrastructures sportives et culturelles font de Castelnau-le-Lez une ville charmante, reconnue pour son cadre de vie.



Le projet immobilier SILK résidence se trouve dans le quartier du Mas de Rochet, au sud-ouest de Castelnau-le-Lez. La situation géographique privilégiée du quartier (aux portes de Montpellier), ainsi que la proximité du tramway et l’accès à l’autoroute, en font une option de premier choix.



La résidence SILK présente une architecture élégante, contemporaine et conforme à la réglementation thermique en vigueur. Elle garantit le confort de ses occupants. C’est aussi une résidence de 2 étages qui privilégie les espaces extérieurs avec des terrasses pour les appartements en hauteur et des jardins en rez-de-chaussée. Elle offre différents types d’appartements : studios, appartements de deux à 4 pièces...



La livraison est prévue au 2ème trimestre 2021. La résidence est située dans une zone A, éligible au dispositif Pinel et au prêt à taux zéro.



Découvrez tous nos programmes neufs à Montpellier.


Nouvelle résidence au nord-est de Toulouse



La résidence Numéro 1 située au nord-est de Toulouse s’inscrit dans un cadre résolument résidentiel. À seulement 15 km de Toulouse,Castelginest se caractérise par son ambiance chaleureuse et animée. Entouré par de nombreux commerces, écoles et services du centre-ville, la ville Castelginest est idéale pour les familles. Ses coins de verdure et ses pistes cyclables en font un véritable poumon vert.



La proximité du pôle d’activités du nord de Toulouse regroupe près de 25 000 emplois, ce qui en fait un endroit très intéressant pour la population active.



La résidence premium Numéro 1 offre une multitude d’espaces aux orientations diverses. Elle compte 50 logements répartis en appartements T2, T3 et T4 (en configuration simple ou en duplex), et en villas T4 et T5. En outre, chaque appartement dispose de deux places de parking en sous-sol ou en extérieur.



Parfait mélange entre intimité et raffinement, la résidence Numéro 1 présente des intérieurs pour tous les goûts et toutes les envies d’aménagement. Les espaces extérieurs ne sont pas en reste : de beaux arbres y ont été plantés et des zones de repos aménagées.



La livraison est prévue au 2e trimestre 2021. La résidence est située dans une zone B1, éligible au dispositif Pinel et au prêt à taux zéro.



Si vous cherchez un logement dans le neuf à Toulouse, découvrez la Factory !.Des logements à l’esprit loft face aux Halles de la Cartoucherie.

 
Terrains à bâtir : TVA et droits d'enregistrement


La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt sur la consommation qui s’applique sur quasiment tous les produits que vous achetez. L’achat d’un terrain à bâtir est toujours assujetti aux taxes (à la TVA et aux frais d’enregistrement). Le régime de la TVA immobilière comporte des particularités.



En outre, depuis 2010 le régime de TVA ne cesse d’évoluer : réformes, nouvelles 'interprétations des textes, contentieux soumis au juge administratif… Voyons donc les scénarios possibles et comment identifier le régime fiscal qui s’applique dans chaque situation ?



Le terrain à bâtir : définition



La réforme de la TVA immobilière a établi qu’un terrain à bâtir est un terrain situé dans une zone constructible. Il existe toutefois certains types de constructions qui sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles voués à la démolition ou encore les droits de surélévation.



La qualification de terrain à bâtir est donnée lors d’une mutation de propriété dans l’intention de construire un bien immeuble (qu’il s’agisse d’une vente, d’une adjudication, d’un échange…).



L’intention de construire doit être manifestée dans l’acte d’acquisition du terrain par un engagement de construire, sous un délai de 4 ans. Ce délai peut être prolongé d’un an si les travaux n’ont pas commencé avant son expiration.



TVA immobilière : acquisition d’un terrain à bâtir



Pour les terrains à bâtir, la TVA concerne principalement les acquisitions et, de manière exceptionnelle, les ventes. Ainsi toute acquisition d’un terrain à bâtir pour construire un immeuble est soumise à la TVA immobilière. Toutefois, si l’engagement de construire n’est pas respecté selon le délai prévu, cette acquisition sort du champ d’application de la TVA.



Opérations exemptées de TVA



Certaines acquisitions ne sont pas soumises à la TVA. C’est le cas des terrains destinés à la construction des maisons individuelles dont la partie excédant les 2500 m2 relève des droits d’enregistrement.



De même, lorsque les acquisitions sont faites par des personnes physiques dont l’intention est de construire un bien d’habitation (soit comme résidence principale, soit pour une exploitation locative), ce sont les droits d’enregistrement qui s’appliquent.


Cessions de terrains à bâtir : soumises ou exonérées à la TVA ?



Par principe, les cessions de terrains à bâtir sont soumises à la TVA quand le vendeur est assujetti à la TVA dans le cadre d’une activité économique. Si le vendeur n’a pas récupéré la TVA payée lors de l’achat, l’acheteur doit payer les droits de mutation (5,80 %).



Si, par contre, la TVA a été appliquée sur le prix total, l’acheteur paie les droits d’enregistrement au taux réduit (0,715 %).



À contrario, quand le vendeur n’est pas assujetti, l’acheteur paie seulement les droits d’enregistrement au taux normal (5,80 %).

 
Qu'est qu'un terrain viabilisé ?

Un terrain viabilisé est un terrain raccordé aux réseaux nécessaires pour y habiter. C’est donc un terrain aménagé et raccordé aux réseaux d’électricité, d’assainissement, de gaz, d’eau et de téléphone. Bien que rien n’oblige un propriétaire à viabiliser un terrain non viabilisé, il est vrai que le prix de vente d’un terrain viabilisé sera bien supérieur.



Cependant, il est important de noter que la viabilité d’un terrain n’indique pas forcément qu’il soit constructible.


Avant de viabiliser un terrain, vérifiez s’il est constructible !



D’abord, le futur propriétaire doit consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans la mairie de la commune sur laquelle est situé le terrain. Ce document indique si la zone où se situe le terrain est constructible. Il est essentiel d’avoir cette information rapidement pour s’assurer que les démarches postérieures seront bien acceptées.



Il est recommandé de faire la vérification avant même l’achat du terrain. Le PLU vous permettra de connaître l’état d'éloignement et la constructibilité du terrain ainsi que l’ampleur des travaux à faire.



Demandez le certificat d’urbanisme pour estimer les coûts de viabilisation



Si le terrain se trouve dans une zone constructible, vous devrez vérifier qu’il s’agit bien d’un terrain viabilisé. Viabiliser un terrain requiert un nombre important de démarches et un budget à prendre en compte avant l’achat. La deuxième démarche consistera à vérifier les raccordements.



Pour ce faire, le futur propriétaire doit demander auprès de la mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui indique le lieu d’état du bien immobilier. Ce document vous permettra de savoir, en cas de terrain non viabilisé, s’il y a des équipements publics de raccordement à proximité. La demande est gratuite et doit être réalisée au moins 3 mois avant le début des travaux.



La délivrance d’un certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire lors de la vente immobilière d’un terrain. Il est conseillé toutefois d’en faire une demande afin de s’assurer que le terrain peut bien faire l’objet d’un projet de construction.



Viabiliser un terrain : les démarches à suivre...



Pour entamer les travaux de viabilisation vous devez rechercher des prestataires et vous rapprocher des institutions suivantes : la mairie pour déposer la demande de raccordement, la société des eaux et l’ERDF (pour l’eau et l’électricité), un architecte pour effectuer les plans et gérer la construction et une entreprise pour entreprendre les travaux.



Viabilisation d’eau



Il faut remplir un formulaire d’autorisation à la mairie. Puis contactez la Société des Eaux pour un devis de raccordement. Lorsque votre terrain n’est pas relié aux canalisations du réseau public, il faut creuser des tranchées pour le raccordement. Une partie des tranchées, celles qui se trouvent sur la voie publique, est prise en charge par la mairie.


Viabilisation ERDF



Dans ce cas, il faut s’adresser à l’ERDF afin de remplir la demande de raccordement. Vous devrez fournir des pièces justificatives (localisation du terrain, plan de masse et copie du permis de construire). Les travaux doivent être réalisés par un professionnel spécialisé et la conformité sera vérifiée par un expert.


Viabilisation Gaz



Vous devez vous adresser à Gaz de France (qui peut être à la fois fournisseur et prestataire). Le fournisseur et prestataire assure les travaux internes et externes.


Viabilisation assainissement



Présentez votre demande de raccordement auprès de la mairie et payez les taxes d’assainissement et raccordement. Pour les terrains éloignés du réseau, il faut poser une fosse septique.




Vous avez un doute concernant votre terrain ? Contactez-nous pour en discuter de vive voix.

 
Angelotti : pourquoi passer par un promoteur immobilier ?

Le promoteur est un professionnel de l’immobilier au rôle est bien défini : il s’occupe d’organiser et de financer la construction de projets immobiliers. Ces projets pouvant être de différentes natures et ampleurs. Dans quel cas devrait-on faire appel à un promoteur immobilier ? Comment peut-il m’aider à concrétiser mon projet immobilier ?


Quel est le rôle d’un promoteur immobilier ?



La principale mission d’un promoteur immobilier est de dénicher un terrain qui peut être propice à la construction de résidences ou d’immeubles adaptés aux besoins et aux envies des investisseurs.



En outre, le promoteur immobilier est le référent légal et moral pour la réalisation de la construction. Il a pour objectif de rendre la construction la plus rentable possible.



Maître d’ouvrage délégué, il ne s’occupe pas seulement de trouver les terrains mais il définit aussi la stratégie commerciale et l’offre. Il prend en charge le programme de la construction et finance les opérations de construction confiées aux entreprises de travaux. Il est en relation avec les architectes.



Une fois la construction achevée, il assure la promotion, la location et il se charge de trouver des acquéreurs.



Un promoteur immobilier pour acheter dans le neuf


De nombreux acheteurs ne savent pas à qui s’adresser pour acquérir un bien immobilier dans le neuf. Le marché immobilier étant compétitif, pouvoir compter sur le conseil et l’accompagnement d’un expert immobilier est préférable.



Si vous achetez un bien dans le neuf, passer par un promoteur vous permettra d’acquérir un bien qui ne nécessitera pas de travaux d’aménagement. Fin connaisseur du marché immobilier local et national, le promoteur peut trouver des offres intéressantes ou des zones qui constituent un bon investissement au vu de votre budget.


Les avantages du promoteur immobilier



Si vous envisagez de construire votre logement, le promoteur immobilier, en tant que maître d’ouvrage délégué, possède une maîtrise totale des opérations de construction. Le promoteur immobilier devient donc votre unique interlocuteur.



De la conception du projet à l’étude de marché et de faisabilité à l’acquisition du terrain, en passant par la recherche de financement, la souscription de garanties multiples et la commercialisation des logements construits, le promoteur prendra en charge votre projet du début à la fin.



D’ailleurs, grâce à sa connaissance du marché de l’immobilier, et donc de l’offre et de la demande, le promoteur immobilier prendra en compte les attentes de sa clientèle au moment de la construction.




Vous envisagez d’acquérir une maison ou un appartement ? Que vous préfériez acheter un logement neuf ou un terrain à bâtir, mieux vaut être accompagné par un expert.



Contactez-nous dès maintenant pour en parler.

 
POS, PLU et Carte communale : explications

Jusqu’à l’an 2000, le POS était le document officiel qui réglementait l’urbanisme. Cependant, l’ancien document d’urbanisme n’était pas obligatoire. En effet, le POS a toujours cohabité avec des alternatives locales et nationales. Mais pourquoi a-t-il été remplacé par le PLU ? Quelles sont les différences entre le PLU, le POS et la Carte Communale ?



Le Plan d’Occupation des Sols (POS) : une première réglementation d’urbanisme



Le POS a été instauré par la loi d’orientation foncière de 1967 et a évolué avec la loi de décentralisation de 1983. Le POS était conçu pour réglementer l’occupation des sols et l’urbanisation dans un contexte de croissance économique et d’expansion urbaine.



Le POS permettait aux communes de fixer les règles d’urbanisme s’appliquant à tous, particuliers comme administrations. Ce plan signalait aussi, à travers une carte détaillée, les zones urbaines constructibles et les zones naturelles (divisées en zones d’urbanisation future, zones agricoles et zones protégées).



Mais à la fin des années 90, on considère que le POS n’est pas assez ambitieux pour les nouveaux enjeux urbains et écologiques. Un nouveau plan - plus adapté aux enjeux actuels de mixité sociale, de développement durable et de maîtrise de l’urbanisation - a été mis en place.


Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : une solution plus adaptée



Le Plan d’Occupation des Sols (POS) a été remplacé par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000. Il s’agit d’un nouveau document plus complet et plus complexe qui prend en compte la dimension politique et environnementale du projet d’urbanisme local.



Le PLU conserve toutefois des aspects techniques du POS et intègre d’autres contraintes. Notamment en matière de respect de l’environnement, de mixité sociale, d’implantation d’espaces verts….





Bien qu’il remplace officiellement le POS, le Plan Local d’Urbanisme n’est pas la seule alternative au POS. D’autres documents d’urbanisme existent et définissent les règles de constructibilité et d’urbanisme.



Par exemple, le PLU intercommunal, aussi connu comme le PLUi : c’est une évolution du PLU. Ce plan s’applique à l’ensemble d’une commune, d’une communauté urbaine, d’une agglomération...


La Carte Communale : dans quel cas la consulter ?



La carte communale est un document d’urbanisme simplifié. Généralement, elle s’applique principalement à de petites municipalités.



En cas d’absence de PLU, il faut consulter la Carte Communale. Elle distingue de manière simple les zones constructibles de celles qui ne le sont pas. Elle peut également attribuer certains secteurs aux activités artisanales ou industrielles.



Mais elle ne réglemente pas les modalités précises en matière d’emprise au sol, de hauteur des bâtiments ou d’espaces verts. Pour tout cela, la carte communale passe le relai au règlement national d’urbanisme.

 
5 conseils de pro pour se lancer dans l'immobilier neuf

L’immobilier neuf présente des avantages fiscaux qui attirent de plus en plus d’investisseurs. Qu’il s’agisse de l’acquisition de votre résidence principale ou d’un logement locatif, voici 5 conseils de pro pour préparer au mieux votre investissement dans le neuf.



Achat en VEFA : vérifiez la garantie d’achèvement !



Lors d’une acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), il est très important de s’assurer de la solidité du promoteur immobilier. Pour être sûr que le chantier de votre futur appartement neuf arrive à son terme (et qu’il le fasse avec la qualité de la construction promise), il faut vérifier l’assise financière de l’opérateur.



Les promoteurs immobiliers sont obligés de prendre une garantie d’achèvement intrinsèque ou extrinsèque. En cas de défaillance de sa part, la garantie peut prendre deux formes différentes : soit l'achèvement du programme, soit le remboursement des versements effectués par l'acquéreur.



Une caution externe (fournie par une banque, une société de caution, une mutuelle de cautionnement….) permet de lever les préoccupations de tous les acteurs.



Bénéficiez des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA)



L’achat en VEFA vous permet de bénéficier des modifications du plan original sur demande. Les TMA sont assez courants dans l’immobilier neuf car ils permettent d’avoir un appartement adapté aux goûts et besoins du propriétaire. Par conséquent, de nombreux promoteurs proposent dès la réservation une liste de travaux possibles.



Parmi les modifications possibles, on trouve la suppression de rangement, la modification de finitions (comme la peinture, le carrelage ou le parquet), la création de prises électriques ou d’interrupteurs... Ces travaux vous éviteront de faire des modifications après la livraison du logement. Vous n’aurez qu’à déposer vos affaires !


Il vaut mieux faire une visite sur place…



L’emplacement de votre futur logement requiert une attention particulière. Une visite sur le terrain est vivement conseillée pour explorer le quartier, les bâtiments qui entourent votre futur bien immobilier, l’ambiance de jour comme de nuit…



Si vous achetez votre résidence, il est très important de savoir en avance si elle est bien desservie par les transports en commun, s’il y a des commerces à proximité… De même, cette visite vous permettra d’avoir une idée plus réaliste de la vue offerte par le bien, du bruit ambiant et de la luminosité des lieux.



Obtenez le meilleur crédit immobilier



En général, l’acquisition d’un appartement neuf requiert l’obtention d’un crédit immobilier. En faisant appel à un courtier immobilier, vous pourrez faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre crédit.



Par ailleurs, il est essentiel de faire figurer dans le contrat de réservation une clause de condition suspensive à l’obtention du crédit immobilier.



L’écrit perdure... lisez attentivement votre contrat de réservation



Le contrat de réservation devrait contenir toute l’information de votre futur appartement : des matériaux utilisés aux conditions de paiement… tout doit être décrit en détail. Si le vendeur vous a indiqué que l’appartement inclurait un certain équipement mais qu’il n’est pas décrit dans la notice technique, le promoteur ne sera pas obligé de l’installer. Vous ne pouvez pas vous reposer sur la parole du promoteur. Mettez tout par écrit.

 
A propos des terrains à bâtir non-viabilisés

La recherche d’un terrain pour construire sa maison n’est pas exempte de difficultés. Ce terrain à vendre doit répondre à certaines normes de construction et d’habitation. Le prix dépendra de plusieurs caractéristiques : l’emplacement, la situation géographique, les dimensions…



Avant de vous lancer dans l’investissement, il faut se familiariser avec certains termes techniques et certaines questions (comment savoir si un terrain est constructible ? Quelles sont les différences entre un terrain viabilisé et un terrain non-viabilisé ? Est-il possible de viabiliser un terrain non viabilisé ? Quel serait le budget à prévoir ?)



Voici tout ce qu’il faut savoir pour un investissement bien mené...


Qu’est-ce que un terrain à bâtir non viabilisé ?



Un terrain à bâtir est un terrain constructible, c’est-à-dire un terrain où il est possible de réaliser des travaux de construction.



Selon la définition du plan local d’urbanisme, il s’agit d’un espace qui remplit toutes les conditions techniques pour accueillir et supporter tout type des constructions.



Quels sont les éléments à considérer pour savoir si un terrain est constructible ? Il faut vérifier la capacité du sol et du sous-sol à supporter une charge lourde ainsi que la viabilité et la stabilité des fondations. Pour déterminer si le terrain à bâtir est constructible, le propriétaire devra consulter le PLU ou plan local d’urbanisme.



Ensuite, une fois la constructibilité du terrain assurée, il faut se renseigner sur sa viabilité. Un terrain non-viabilisé est un terrain qui n’est raccordé à aucun réseau. Cela signifie qu’il faudrait le raccorder à l’électricité, à l’eau, au gaz et le relier aussi à un système d’évacuation des eaux usées. Les travaux de viabilisation requièrent un budget supplémentaire dont vous devrez tenir compte.


Terrain viabilisé vs terrain non-viabilisé



Un terrain viabilisé est bien évidemment beaucoup plus fonctionnel et opérationnel qu’un terrain non-viabilisé. Cette différence peut se vérifier aussi au niveau de la valeur des biens. En effet, la différence de valeur entre les deux types de terrain est considérable. Il est important de distinguer l’un et l’autre afin d’éviter les arnaques au moment de l’achat.



Le terrain viabilisé est pourvu de la plupart (ou l’intégralité) des réseaux classiques :


● eau potable


● électricité


● gaz


● téléphone


● assainissement (si le terrain se situe en zone d'assainissement communal. Il est tout de suite apte à accueillir des travaux de construction).



En revanche, le terrain non-viabilisé nécessite des travaux de viabilisation qui incluent de longues procédures et un budget supplémentaire.



Alors pourquoi choisir un terrain non-viabilisé pour votre projet de maison ? La raison principale réside dans le prix, qui peut être 50% moins cher que pour un terrain viabilisé.


Viabiliser un terrain : quelles démarches ?



Pour savoir si un terrain peut être viabilisé, il faut vérifier d’abord les raccordements. Pour ce faire, le futur propriétaire doit demander auprès de la mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel du lieu d’état du bien immobilier. Ce document vous permet de savoir non seulement si un terrain est viabilisé mais aussi s’il existe des équipements publics de raccordement aux divers réseaux à proximité du terrain.



Une fois la viabilité du terrain vérifiée, le propriétaire doit solliciter un permis de construire auprès de la mairie concernée. Ce document est le support juridique et administratif des travaux de viabilisation. Après l’obtention de ce permis, le propriétaire doit effectuer les démarches auprès de chaque prestataire.



Calculer le coût de la viabilisation



Le coût des travaux de viabilisation d’un terrain à bâtir dépend de plusieurs facteurs. Le principal est la distance des points de raccordement. Plus votre terrain est éloigné, plus
le budget à investir sera conséquent.



Il faut tenir compte des taxes établies pour ce type de travaux. Entre autres, la taxe de préparation raccordement égout (PRE) et la taxe locale d’équipement (TLE), qui sont les plus élevées.



Comptez au moins 5.000 € pour réaliser les travaux de viabilisation si votre parcelle se trouve à proximité des points de raccordement. N’hésitez pas à faire appel à des experts pour avoir une estimation plus proche de la réalité. Pensez qu’un devis précis est très important pour négocier le prix d’acquisition du terrain.

 
Terrain constructible : pourquoi acheter dans l’Hérault ?

La recherche d’un terrain à bâtir pour construire votre maison n’est pas une mince affaire.

Bien évidemment le prix est toujours le principal centre des préoccupations dans un investissement immobilier. Mais le terrain que vous avez repéré peut présenter des contraintes et des dépenses insoupçonnées… ce qui paraissait être un bon coup peut vite devenir une arnaque.



Parmi les principaux critères qu’il faut vérifier avant de procéder à l’achat, on peut signaler : l’emplacement, le reseau urbain, le règlement d’urbanisme et la qualité et l’état du sol.



L’Hérault : une région à fort potentiel



Le département de l’Hérault présente de nombreux atouts : un paysage entouré par les montagnes et la mer, un climat clément toute l’année, un patrimoine historique fascinant… la région attire notamment les étudiants (grâce à son réseau d’universités réputées), des ingénieurs (pôle aéronautique) et des jeunes retraités.



L’Hérault connaît une certaine effervescence immobilière : on remarque une multiplication des programmes neufs et projets immobiliers chaque année. De tous types.


Plusieurs villes dynamiques créent un vaste réseau de transports et d’infrastructures : Montpellier, Toulouse, Perpignan, Avignon, Carcassonne… en matière de terrains à bâtir, la région nous laisse l’embarras du choix



Passons en les trois points importants sur lesquels nous souhaitions attirer votre attention.


L’emplacement de votre terrain


L’emplacement constitue en effet la décision primordiale lors de l’acquisition d’un terrain constructible. Un terrain éloigné de la ville et de ses commodités aura un prix de vente inférieur mais engendrera aussi des frais de déplacement non négligeables. Montpellier (quartier Port-Marianne en tête) et Toulouse sont les villes les plus chères de la région.



Si votre terrain est relativement isolé, prenez en compte le prix du carburant ainsi que l’entretien du véhicule. Faites attention aussi à l’environnement du terrain. Achetez dans une zone déjà “construite” et habitée vous prémunit contre les mauvaises surprises. Si votre terrain est isolé de tout, il faut redoubler de vigilance.



La nature et la qualité du sol



L’état du terrain et la qualité du sol sont très importants car il en va de la faisabilité des travaux. Pour vous assurer que le terrain soit constructible, il vaut mieux faire appel au service d’un expert.



Soyez sûr qu’un mauvais sol (comme un terrain humide ou un terrain trop en pente) peut occasionner des fissures, des glissements de terrain, des éboulements et donc des dépenses inattendues et des imprévus en tout genre.



Le plan local d’urbanisme



On ne le répétera jamais assez : renseignez-vous sur le PLU (plan local d’urbanisme) qui régit les conditions de construction dans la zone choisie. Ou du moins, faites appel à un professionnel qui le fera pour vous…



Le PLU peut limiter ou même interdire certaines constructions ou d’aménagements.



Le groupe Angelotti vous propose des terrains à bâtir triés sur le volet, afin de sécuriser votre investissement. Contactez-nous pour en parler de vive voix.

 
Le prix des terrains à bâtir en France

Les prix des terrains constructibles en France varient fortement en fonction de emplacement (la région et la proximité d’une grande ville) mais aussi des caractéristiques du terrain (la superficie, l’orientation, l’ensoleillement, la végétation, la proximité d’infrastructures...).


Toutefois, il existe des spécificités régionales qui nous permettent d’établir un prix référence selon la taille et l’emplacement.



Avant de vous lancer dans votre investissement immobilier, voici ce qu’il faut savoir...



Les prix des terrains constructibles


En prenant l’ensemble des terrains qui sont en vente aujourd’hui et les terrains récemment vendus, nous pouvons obtenir le prix moyen au mètre carré (en divisant le prix par la surface). Les chiffres montrent une grande disparité des prix sur le territoire.



Lorsque l’on se rapproche des bassins d’emploi, le prix du m2 augmente de manière significative. La problématique est la suivante : acquérir un terrain loin de votre travail mais moins cher à l’achat ou un terrain plus proche et donc beaucoup plus cher.



Un terrain qui n’est pas desservi par les transports en commun entraîne de coûts de déplacement (l’achat et l’entretien de votre véhicule ainsi que le carburant). Faites donc une simulation pour connaître le montant de ces frais.




Les 5 régions les plus chères :




● L’Île-de-France est en tête avec un prix moyen par m2 de 214 €



● Languedoc-Roussillon : prix moyen de 125 € par m2



● Provence-Alpes-Côte-d’Azur : prix moyen de 125 € par m2



● DOM : prix moyen de 118 € par m2



● Alsace : prix moyen de 108 € par m2



Les 5 régions les moins chères :



● Limousin : prix moyen de 17 € par m2



● Auvergne : prix moyen de 35 € par m2



● Bourgogne : prix moyen de 38 € par m2



● Basse-Normandie : prix moyen de 41 € par m2



● Franche-Comté : prix moyen de 49 € par m2



Ce qui fait varier le prix...



Parmi les principaux critères qui font varier les prix, l’on peut signaler :



● l’emplacement



● la qualité du sol



● le réseau urbain (assainissement, eau, électricité, téléphone…)



● le règlement d’urbanisme qui régit la zone



L’emplacement de votre terrain est primordial. Un terrain éloigné dont le mètre carré est moins cher engendra sur le long terme des frais et contraintes de déplacement qu’il faut prendre en compte. L'éloignement du terrain peut même entraîner des coûts de raccordement aux réseaux urbains.



Parfois négligés, l’environnement et la qualité du terrain sont essentiels lors de votre achat. En fonction de la qualité du sol (présence d’argile, terrain humide....) et des caractéristiques du terrain (par exemple un terrain en pente qui nécessite d’un nivellement important) le prix de votre terrain pourrait augmenter fortement.



Nota : il faut toujours se renseigner sur le plan local d’urbanisme (PLU) qui régit les conditions de construction et d’aménagement dans la zone. Ainsi le PLU peut limiter voire interdire certaines constructions (ce qui peut affecter la hauteur de la maison, le type de toit…).



Besoin d’un accompagnement personnalisé ? D’un devis détaillé ?


Contactez-nous pour parler de votre projet.

 
Dispositif Pinel : ce que dit la loi en 2019

Lancé en 2014 afin de promouvoir l’investissement locatif, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Sous certaines conditions, l'abattement fiscal total obtenu pourra atteindre le montant de 63 000 €.



En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer le bien acheté pour une durée déterminée. Ainsi le montant de la réduction fiscale dépend de cette durée de location. Deux ans plus tard, le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif pour 4 ans.



Mais les conditions sont mises à jour chaque année. Quels sont les changements en 2019 ? Voici toutes les nouveautés.



Les zones Pinel 2019



Cette année, le gouvernement a mis en place un plan de recentrage du dispositif de défiscalisation. Par conséquent, la plupart des communes situées en zone B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif car elles sont considérées comme moins “tendues”. Les avantages fiscaux des zones B2 et C ont pris fin le 15 mars 2019 (à l’exception des zones qui ont subi la fermeture d’une caserne ou d’une base militaire).



Les logements concernés par le régime Pinel sont ceux que le contribuable fait construire ou qu’il achète neufs ou en VEFA jusqu’au 31 décembre 2021.



Changement pour les expatriés



Avant cette modification, une personne qui quittait le territoire voyait sa réduction d’impôts se suspendre. Désormais, grâce au changement de la loi des Finances, les personnes qui ont réalisé un investissement Pinel depuis le 1er janvier dernier peuvent continuer à bénéficier des avantages fiscaux même si elles s’expatrient.



Avantages de la Loi Pinel 2019



Par rapport aux taux de réduction d’impôts, les montants restent inchangés et liés à la durée totale de l’engagement. Selon la durée de l’engagement initial, les avantages fiscaux peuvent atteindre les pourcentages suivants :




● 12% de réduction d'impôt pour une mise en location de 6 ans



● 18% de réduction d'impôt pour une mise en location sur 9 ans



● 21% de réduction d'impôt pour une mise en location de 12 ans




Toutefois, il existe un plafond d’investissement de 300.000 € par an, dans la limite de deux achats par an. Par ailleurs, le prix d’achat du m2 de surface habitable ne peut dépasser les 5.500 €.



Évolution des plafonds de loyer en 2019



Les plafonds de loyer fixés par le dispositif Pinel sont revus tous les ans. Cette année ils ont été revalorisés de 1,25€. Voici les nouvelles limites fixées :



Zone A bis = 17.17 €/m²


Zone A = 12.75 €/m²


Zone B1 = 10.28 €/m²


Zone B2 éligible = 8.93 €/m²



Dispositif Denormandie



La réduction d’impôt Pinel s’applique aussi aux logements qui requièrent de gros travaux d’aménagement ou de rénovation. Parmi les logements touchés par cette défiscalisation, on trouve les immeubles et biens qui doivent être transformés en logements d’habitation.



On trouve aussi les logements (situés dans des zones éligibles) dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l’opération. De plus, il est nécessaire que les logements respectent les normes énergétiques Duflot-Pinel.

 
Immobilier : pourquoi acheter dans le neuf plutôt que dans l'ancien ?

Les prix du mètre carré dans le neuf sont sensiblement plus élevés que dans l’ancien, mais le neuf présente des avantages fiscaux non négligeables. Décryptage dans cet article.


Le prix du neuf



Pour rendre l’accès au neuf moins restrictif, les frais de notaire sont moins élevés. Contre 6 à 8% dans l’ancien, le neuf se situe entre 3 et 4% (grâce à l’absence de droits de mutation). Il est même possible de profiter d’une TVA réduite de 5,5% si la construction se déroule non loin d’une zone ANRU.



En outre, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière les premières années qui suivent l’achèvement des travaux.



Bien que le prix d’achat soit supérieur par rapport à l’ancien, sachez que cette acquisition pourrait vous permettre d’économiser sur le long terme. En effet, les logements neufs bénéficient de frais de copropriété réduits car il n’y a pas besoin de gros travaux pendant de nombreuses années. En raison de l’isolation thermique, vous ferez des économies sur la facture de chauffage.



Les garanties constructeurs



Si vous choisissez d’investir en VEFA (vente en l’État de Futur Achèvement), vous bénéficierez de garanties qui couvrent tant les petites imperfections que le gros oeuvre. L’avantage d’un logement neuf réside aussi dans les différentes garanties qui vous protègent des potentiels problèmes après la livraison du bien : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale.



Ces garanties couvrent tout type de défauts de fabrication intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (pendant deux ans), et la réparation des malfaçons pendant dix ans.



Le confort du logement



Le logement neuf présente, de manière générale, des surfaces mieux optimisées. Bien que l’ancien ait un charme à part, le neuf présente l’avantage du sur mesure.



De plus, le neuf est souvent doté d’éléments qui contribuent au confort des habitants. Des services tels que l’ascenseur, le parking en sous-sol, un balcon, une terrasse, un accès adapté aux personnes à mobilité réduite… autant de commodités qui améliorent la qualité de vie.



Les nouvelles réglementations, notamment la réglementation thermique 2012, exigent aux constructeurs de respecter une certaine performance énergétique. Vous bénéficierez d’une isolation thermique ainsi que d’un système de chauffage moderne. L’isolation est aussi sonore : les biens neufs permettent en général un meilleur repos.

 
Tout savoir sur les frais de notaire dans le neuf

L'acquisition d'un bien immobilier entraîne des frais d'acquisition pour l'acheteur, un ensemble de taxes et d'impôts. Mais ces frais varient de manière significative selon le type de bien acquis.


Dans le cas des biens immobiliers neufs, vous pouvez bénéficier de certaines réductions sur les frais de notaire. Qu'incluent les frais de notaire ? Quel en est le montant ? Quelles sont les réductions possibles ? Réponse dans cet article...


Qu'est-ce que les frais de notaire ?


Les frais de notaire sont les sommes versées par le client pour tout acte notarié. Les frais de notaire se décomposent en quatre parties :



• La taxe de publicité foncière qui est beaucoup moins élevée dans le neuf que dans l'ancien.




• La rémunération du notaire qui se calcule à l'aide d'un tarif proportionnel au prix de vente du bien. Les émoluments des notaires ont été réduits par le barème établi par la loi Macron à 1 ,4%.




• Les débours et frais divers que le notaire doit souvent avancer pour le compte de son client.




• La contribution de sécurité immobilière qui est fixée au taux proportionnel de 1, 1 00/0 du prix du bien, avec un minimum de 15 €.


Pour les petites transactions, le coût globale des frais de notaire (honoraires et émoluments de formalités compris) a été plafonné par la réforme Macron, à 100/0 du prix du bien, sans pouvoir être inférieur à 90 €.


Quel est le montant des frais de notaire ?


Pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf, les frais de notaire constituent 2 à 3 % du prix d'achat. Avec un écart de 3 à 4 points de moins que dans l'ancien, les frais de notaire dans le neuf sont beaucoup plus avantageux.


Quelle remise pour les ventes de plus de 150.000 € ?


Bien que la remise ait été possible avant la réforme Macron, la règle a été assouplie pour permettre aux notaires de la proposer plus facilement.


Le notaire peut accorder une remise sous certaines conditions : que le prix de vente soit supérieur à 150.000 € et que le taux de la réduction soit au maximum de 1 00/0 sur la part de ses honoraires.


En outre, il doit appliquer la remise à l'ensemble de sa clientèle. Cependant, le notaire peut décider d'appliquer la remise sur une certaine période ou pour certains types d'actes.


Comment réduire ses frais de notaire ?


L'acquisition d'un bien immobilier neuf permet de réduire certains frais de notaire. Depuis 201 1, la partie la plus lourde des frais de notaire (celle qui concerne les droits destinés au Trésor public) est allégée pour les immeubles neufs.


La taxe départementale, quant à elle, s'applique au taux de 0,71 0/0. Etant donné que le vendeur peut déduire la TVA des charges liées à la construction, les impôts et taxes à régler par l'acheteur seront d'environ 1%.

 
Taxe foncière sur les terrains et le non bâti...

La taxe foncière est imposée sur le non bâti dans tout le pays. Obligatoire pour les propriétaires et les usufruitiers de propriétés non bâties au 1er janvier de l’année d'imposition, la taxe présente toutefois des réductions et exonérations.



Qu'est-ce que la taxe foncière ?


La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est un impôt qui touche les propriétaires ou les usufruitiers des terrains non bâtis de toute nature. Les revenus sont encaissés par la collectivité territoriale sur le territoire où se trouve le terrain.



Comment calculer la taxe foncière sur le non bâti ?


La taxe foncière sur le non bâti se calcule de façon identique à la taxe foncière sur le bâti : il faut multiplier la base d'imposition (qui figure sur l'avis d'imposition) par les taux annuels fixés par la collectivité territoriale.


La base d'imposition de la TFPNB est constituée par le revenu cadastral. Pour sa part, ce dernier correspond à la valeur locative cadastrale diminuée d'un abattement forfaitaire de 20%.


Il est possible de contester la valeur locative attribuée à votre propriété non bâtie et de demander une réduction. Pour y arriver, il faut déposer une réclamation à votre centre des impôts fonciers avec les justificatifs de votre demande, jusqu'au 31 décembre de l’année suivant celle où le paiement de la taxe est dû.



Quels sont les terrains imposables à la taxe foncière ?


Parmi les propriétés assujetties à la taxe foncière, il y a les terres et les serres affectées à une exploitation agricole, les carrières, les mines, les tourbières, les étangs, les salines, les marais salants, les jardins, les parcs, les terrains de golf sans construction, les terrains occupés par les chemins de fer, les sols des propriétés bâties, les bâtiments ruraux, les cours et dépendances.



Quelles sont les exonérations de taxe foncière sur le non bâti ?


De nombreuses propriétés et terrains sont exonérées de la taxe foncière de manière permanente où temporaire. Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit déposer une déclaration au service des impôts en fournissant tous les justificatifs nécessaires.


L'exonération est permanente et totale pour les propriétés et voies publiques, les fleuves et rivières navigables ou flottables, les sols et terrains soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.


Certaines propriétés agricoles bénéficient d'une exonération permanente et partielle (parts régionales et départementales + 20% de la part communale). C'est le cas des prés naturels, vignes, vergers, bois, pâturages, terres, lacs, étangs, mares.….


Les terrains plantés en oliviers peuvent bénéficier de l'exonération de la part communale de la TFPNB sur décision des communes concernées.


En outre, les exonérations temporaires concernent les propriétés boisées ou arborées, les terrains situés dans un site Natura 2000 et les propriétés non bâties situées en zone humide. La durée de l'exonération est fixée par la délibération du conseil municipal (ou de l'organe délibérant de l'EPCI à fiscalité propre concerné).


D'autres cas de figure qui peuvent amener une exonération sur décision des collectivités territoriales. Il s’agit notamment des vergers, cuitures fruitières d’arbres et vignes, des terrains plantés en noyers, des terrains plantés en arbres truffiers et des terrains agricoles en production biologique.

 
Quelles sont les aides à l'acquisition d'un logement neuf ?

Pour certains, acquérir un logement neuf est un luxe, pour d'autre, c'est une étape incontournable qui concrétise son indépendance... L'achat d’un bien immobilier est toujours une démarche bien réfléchie et un évènement dans une vie. Devenir propriétaire d'un bien immobilier implique souvent un grand investissement, à la fois de temps et en capitaux.


Pour y parvenir, il est possible de bénéficier de différentes d'aides : prêts pour un logement neuf, aides pour alléger le prêt, avantages fiscaux complémentaires, réduction des frais. tout un éventail d'aides pour devenir propriétaire d'un logement neuf. Tour d'horizon de ces aides à l'achat.


Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)


Aide conçue pour ceux qui souhaitent acheter leur première résidence principale, le PTZ est en réalité un crédit sans intérêts. Il est destiné aux primo-accédants mais aussi aux acheteurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans le deux années précédentes à la demande de crédit.


Le PTZ permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’achat d’un bien immobilier. Le reste doit être complété par un apport personnel ou un autre prêt. Les ressources du demandeur doivent être inférieures ou égales au plafond fixé en fonction de la zone et du nombre de personnes à sa charge.


En outre, le logement acheté doit servir comme résidence principale. Par conséquence, il ne peut pas être offert en location si le prêt n’a pas été entièrement remboursé.


Le PAS (Prêt d’Accession Sociale)


Cumulable avec le prêt à taux zéro, le PAS aide les ménages modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale en finançant jusqu'à 100% l'achat d’un logement neuf ou ancien.


Il est accordé par une banque, sous conditions de ressources, ayant passé une convention avec l'Etat. La durée du prêt à l'accession sociale varie entre cinq et trente cinq ans. Son taux d'intérêt varie selon l'organisme prêteur et ne peut pas dépasser les plafonds fixés par les pouvoirs publics.


Le PC (Prêt conventionné)


Le PC est un prêt obtenu auprès d’une banque sans conditions de ressources. Ce type de prêt permet de financer l'intégralité d’un projet immobilier (achat d'un bien immobilier neuf, construction et même travaux d'amélioration). Le remboursement s'effectue sur une période de 5 à 35 ans.


De même que le prêt à l'accession sociale, le PC est cumulable avec le prêt à taux zéro et les aides (comme les subventions de l'Agence Nationale de l'Habitat).


Le PEL (Prêt Épargne Logement)


Si vous souscrivez à un Compte d'Épargne Logement vous pouvez bénéficier d'un crédit. L'avantage principal, c'est son taux d'intérêt réglementé : son montant varie en fonction du moment de l'ouverture de votre compte.


Le Prêt Action Logement


Adressé aux salariés des grandes entreprises qui cotisent au Comité interprofessionnel du logement (CIL), ce prêt permet de financer l'achat d'un logement neuf. Le remboursement doit se faire sur une période de 20 ans maximum et son montant ne peut pas dépasser 30% du coût total.


L'aide personnalisée au logement (APL) de la CAF


Les accédants à la propriété dont les revenus sont modestes peuvent bénéficier de l’une de ces allocations logement de la CAF, notamment : l'aide personnalisée au logement (APL), l’Allocation de Logement Familiale et l’Allocation de Logement Sociale. Toutes les trois sont consenties sur dossier dès le début du remboursement du prêt. Elles permettent d’alléger le remboursement de leur prêt immobilier pour les propriétaires.


Cependant, la seule aide qui peut financer l'acquisition d'un logement neuf est l’aide personnalisée au logement (APL). La propriété choisie doit être financée par l’un de ces prêts : prêt conventionné, prêt action logement, prêt d'accession sociale et prêt épargne logement.

 
Terrain à bâtir, ce que dit la loi

Avant de procéder à l'achat d’un terrain à bâtir pour construire la maison souhaitée, il est très important de bien se renseigner auprès des différents organismes concernés. Un terrain présenté comme constructible avec la mention « terrain à bâtir » peut ne pas l'être. Souvent les vendeurs ne prennent pas la peine de se renseigner sur le caractère constructible du terrain.


Pour se prémunir de toute déconvenue, il faut se rapprocher de votre municipalité afin de connaître le Plan Local d'Urbanisme. Ensuite il faudra faire attention en cas de modification ou de révision de ce plan car cela pourrait entraîner un changement de zone pour votre terrain.


Voici ce qu'il faut savoir avant d'acquérir un terrain à bâtir.



Nouvelle réglementation pour la construction


Le nouveau plan local d'urbanisme mis en place par la loï Alur a pour objectif de densifier les centres-villes et les zones d'habitation déjà bâties. La loi Alur qui supprime le COS (coefficient d'occupation des sols) et entraîne la disparition du POS (Plan d'occupation des sols), impose en contrepartie aux municipalités de créer un PLU (plan local d'urbanisme).


Ce plan définit sur chaque territoire communal les différentes zones sur lesquelles construire.



Vérification du PLU


La première démarche à faire est la vérification du PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour déterminer dans quelle zone se situe le terrain. Il existe 4 zones :



• zones urbaines (U)



• zone à urbaniser (AU)



• zones agricoles (A)



• zones naturelles et forestières (N )


Outre les graphiques (avec la délimitation des zones), le PLU comprend plusieurs documents : un règlement avec les règles d'urbanisme applicables aux terrains constructibles, la hauteur maximum des constructions, le stationnement des véhicules, l'emprise des constructions au sol, les conditions d'accès et de voirie. Dans le nouveau PLU, la notion de surface minimum pour une parcelle constructible a disparu, ce qui permet de construire des petites parcelles ou de revendre une partie de son terrain.



Le certificat d'urbanisme


Le certificat d'urbanisme est le document clé qui vous indique si un terrain est constructible ou non. Ainsi le certificat vous indique les différentes normes architecturales à respecter, les règles de densité de construction par rapport à la surface et les contraintes d'aménagement des abords.


Attention :le certificat d'urbanisme en soi n'est pas constitutif d’une autorisation d'occupation du sol. De même, il ne constitue ni un permis de construire ni une déclaration préalable.


Il y a deux types de certificat : le certificat d’information et le certificat opérationnel.


Le certificat d'information contient les règles d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme appliquées


Le certificat opérationnel indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et précise si le terrain est raccordé aux différents réseaux (eau potable, électricité, accès à la route...)


La durée de validité du certificat d'urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance.



Le cadastre


La dernière démarche à faire est la vérification du cadastre. Pour vérifier les limites d'un terrain et déterminer avec précision la zone où il se situe, il est possible de demander un relevé cadastral auprès de la mairie de la commune.


De même vous pouvez l'obtenir en vous rendant sur le service du Ministère de l'économie et des finances (www.cadastre.gouv.fr). Chaque terrain possède un numéro de cadastre qui
correspond au numéro de la parcelle du terrain sur le plan.


Contactez-nous pour parler de votre projet de vive voix.

 
 

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