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Terrain à bâtir : que choisir entre terrain en lotissement ou terrain isolé ?

Chaque option de terrains présentent des avantages et des problématiques. Mais selon votre profil, le type de construction que vous souhaitez effectuer et le temps dont vous disposez, l’une est plus appropriée que l’autre...


Terrain isolé


Le terrain isolé, également appelé terrain en diffus, est rarement prêt à bâtir. C’est-à-dire que sa construction n’est pas garantie. Pour vous assurer que le terrain soit constructible, il faut demander un certificat d’urbanisme auprès de la mairie.



En effet, le terrain isolé peut être non borné et non viabilisé. Il faut toujours tenir compte de ces démarches avant de se lancer à l’achat.


Les avantages d’un terrain isolé


1. Il permet tout type de construction


Le terrain isolé permet une personnalisation complète de votre construction. Les seules limites étant celles fixées par le règlement d’urbanisme, vous pourrez choisir le type de maison et de constructeur souhaités.


2. Plus d’autonomie


Dans l’achat d’un terrain isolé, vous serez livré à vous-même. Cela signifie que vous devrez prendre en charge toutes les démarches avec les coûts et les délais qui vont avec. Tout d’abord, il faut demander le certificat d’urbanisme pré-opérationnel auprès de la mairie pour vérifier si le terrain est constructible.


3. Pas de voisins proches


La parcelle n’émane pas de la division d’un terrain. Cela signifie que vous n’aurez pas de voisins proches et que vous ne serez pas limités par les normes du lot.


Les inconvénients


1. Il n’est pas viabilisé


Les prix des terrains isolés sont généralement plus économiques que ceux des terrains en lotissement. Cette différence de prix s’explique par le fait que la plupart des terrains isolés ne sont pas viabilisés.


2. L’accès n’est pas assuré


L’acquéreur d’un terrain diffus doit tracer sa voie. Dans les terrains isolés, il n’y a aucun accès carrossable.

Il faudra prévoir la réalisation d’un chemin qui mène au chantier et même la construction de remblais pour soutenir la terre pendant les travaux.


3. L’assainissement individuel


La majorité des terrains isolés ne dispose pas de tout-à-l’égout. Il faudra installer un dispositif d’assainissement individuel.


Terrain en lotissement


Le terrain en lotissement est un terrain qui a déjà fait l’objet d’un bornage et d’un permis d’aménagement. Le lotisseur divise un même terrain en plusieurs parcelles qui seront commercialisées (avec la garantie d’acheter un terrain borné et viabilisé).


Les avantages d’un terrain en lotissement


Les terrains en lotissement présentent trois avantages principaux :


1. Il est constructible


Le vendeur-lotisseur vous fournira d’un certificat d’urbanisme octroyé par la mairie où il sera indiqué le caractère constructible de la parcelle ainsi que les normes à respecter.


2. Il est viabilisé


Cela signifie que le terrain est raccordable aux voiries et aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone…).


3. Il est borné


Le terrain en lotissement est déjà délimité par un géomètre-expert. Cela signifie que vous n’aurez aucune mauvaise surprise concernant la superficie du terrain.


Les inconvénients


L’encadrement juridique


Votre construction sera très encadrée par les règles internes du lotissement. Ce règlement établit les normes d’urbanisme sur l’aspect extérieur ainsi que l’implantation des maisons, l’interdiction de construire sur certaines parties du lot…



Vous devrez respecter à la lettre toutes les prescriptions de ces documents.


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Quel type de soubassement choisir lors d’une construction neuve ?

La première étape de toute construction neuve comprend les travaux du gros oeuvre. Phase fondamentale, le gros œuvre désigne tous les travaux de maçonnerie qui composent les bases et l’ossature du futur bâtiment.



Ces travaux assurent l’isolation, la stabilité et la solidité de la construction.


Les travaux de gros œuvre : toutes les étapes


1. Les fondations


Avant de démarrer les travaux, il faut faire une étude du sol (étude géotechnique) pour se renseigner sur sa nature. Dans les zones argileuses, le vendeur de la parcelle doit vous fournir une étude des sols au moment de la vente.



Hors zones argileuses, cette étude reste vivement recommandée. L’étude géotechnique vous permettra de réduire les risques concernant la solidité et la pérennité du travail. Ainsi, en fonction de la nature du sol de votre parcelle, vous pouvez choisir le type de fondations à réaliser.



Les fondations doivent être enterrées hors-gel pour bien répartir la transmission des charges de la maison.


- Les fondations superficielles : si votre terrain ne présente pas de problèmes, la construction peut reposer sur des fondations peu enfoncées dans le sol (environ 80 cm)


- Les fondations semi-profondes : entre 3 et 6 m pour les sols de moins bonne qualité.


- Les fondations profondes : quand le “bon sol” se trouve une profondeur (au-dessus d’une couche instable), on utilise des fondations sur puits. On creuse des trous de grande profondeur (entre 6 et 8 m), pour atteindre la couche solide.


2. Les raccordements


Un terrain viabilisé est un terrain raccordé aux réseaux nécessaires pour y habiter (électricité, eau, gaz, téléphone, assainissement). Si votre terrain n’est pas viabilisé, vous devrez penser aux démarches nécessaires pour effectuer la viabilisation. Pour ce faire, il faut adresser les différentes demandes de raccordement à la mairie.



Quant au réseau d’égout, il est obligatoire de s’y raccorder si votre terrain est desservi. Sinon, il est nécessaire d’installer un système d’assainissement (respectueux des normes de salubrité publique).



Il faut compter deux fosses :



- La fosse septique qui sert pour les eaux-vannes (des toilettes)


- La fosse toutes eaux qui comprend les eaux-vannes et les eaux usées (évier)


En savoir plus sur les raccordements aux réseaux.


3. Le soubassement


Le soubassement comprend l’ensemble des infrastructures qui soutiennent la maison au-dessus des fondations.



Autrement dit, le soubassement correspond à l’espace qu’il y a entre les fondations et le sol du rez-de-chaussée.


Les différents types de soubassement


Le soubassement « hérisson »


L’hérisson est un type de procédé dans lequel le sol de la maison (ou le rez-de-chaussée) est mis sur les fondations. Il n’y a quasiment pas d’espace entre les fondations de la maison et le sol du rez-de-chaussée.



La méthode consiste à installer un lit de pierres compactées. Puis, on le recouvre avec une dalle accompagnée d’un treillis en métal. Enfin, un film plastique est mis par dessus afin de rendre étanche le sol de maison.



Il s’agit du procédé moins coûteux mais il requiert un sol plat.


Le soubassement de type vide-sanitaire


Ce soubassement laisse un espace intermédiaire (d’au moins 20 cm) entre les fondations et le sol. Cet espace permet d’insérer entre le sol du rez-de-chaussée et les fondations du béton hydrofugé ou des parpaings.



Cette technique présente deux atouts majeurs :


- protéger la maison des risques d’inondations ou d’infiltrations d’eau


- être la solution pour les terrains en pente


Le soubassement de type sous-sol


Le dernier type de soubassement permet de créer un espace considérable entre le sol de la maison et le fondations. Cet espace constitue une surface habitable qui peut servir de garage, cave, buanderie ou atelier.



Une fois les travaux de soubassement finis, vous pouvez commencer l’étape d’élévation de votre future maison.

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Quelles sont les conditions pour obtenir un PTZ ?

Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif de financement qui permet aux personnes à revenus modestes ou limités d’acquérir leur résidence principale.


Qui peut en bénéficier ?


Le PTZ est un dispositif de financement destiné aux personnes physiques, notamment aux primo-accédants. Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre domicile pendant les 2 années antérieures au prêt.


Mais il y a des exceptions pour :


- Les emprunteurs en situation de handicap



- Les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH)



- Les bénéficiaires de l’allocation de l’enfant handicapé (AEEH)



- Les personnes qui détiennent le seul usufruit ou la seule nue-propriété de sa résidence principale



- Les personnes qui ont subi une catastrophe naturelle


Quel type de logement est éligible ?


Il y a certaines conditions à remplir pour qu’un logement soit éligible au prêt à taux zéro.



- Le logement acheté doit devenir la résidence principale au bout d’un an après l’achat ou la fin des travaux.


- Le logement ne peut pas être mis en location pendant les 6 ans qui suivent le versement du prêt


Acheter dans l’ancien


Le PTZ vous permet de financer jusqu’à 40% du prix d’achat d’un logement ancien. Pour être éligible, ce logement doit être situé dans une zone B2 ou C.


Acheter du neuf


Quant au neuf, vous pouvez bénéficier du PTZ dans les cas suivants :



- pour effectuer un achat sur plan



- pour vous faire construire une maison individuelle



- pour acheter un terrain à construire



Si le projet est situé dans les zones A, A bis et B1, le PTZ peut représenter jusqu’à 40% du total.



Si le projet est situé dans les zones B2 ou C, vous pouvez financer jusqu’à 20% avec le PTZ.


Quel montant financer avec le PTZ ?


Le PTZ vous permet de financer une partie du total de l’opération immobilière.



Le coût total de l’opération (TTC) comprend :



- le coût de la construction ou de l’acquisition d’un logement



- les honoraires de négociation



Toutefois, d’autres frais restent exclus du calcul, notamment :



- les frais d’acte notarié



- les droits d’enregistrement



- l’achat des meubles pour le nouveau logement



Le TTC pris en compte pour le PTZ est plafonné. Il est fixé en relation à la zone géographique et au nombre de personnes du foyer.



Pour être éligible au prêt, vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond (fixé en fonction des charges de famille et de la zone où se situe le logement).



Servez-vous du simulateur Prêt à taux zéro mis en ligne par l’Agence National pour l’Information sur le Logement (ANIL) qui vous permet d’estimer le montant de votre PTZ.


Quelle est la durée de remboursement ?


La durée varie entre 20 et 25 ans en fonction des différents éléments. Plus vos revenus seront élevés, plus la durée sera courte.



Elle sera établie en fonction :



- de vos revenus



- du coût total de l’opération



- de la composition familiale



- de la zone géographique où le logement est situé


Elle comprend 2 périodes :


La période différé peut être de 5, 10 ou 15 ans selon vos revenus. Pendant cette période, vous ne rembourserez pas le PTZ.



La période de remboursement peut varier entre 10 et 15 ans.


En savoir plus sur d’autres dispositifs de financement

 
Quels changements peut-on apporter lors d’un achat sur plan ?

Lorsque vous achetez dans le neuf, vous avez la garantie d’un bien conforme aux dernières normes de construction et de sécurité. Outre la conformité thermique et électrique, l’achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement) permet de personnaliser le logement avant livraison.



Les Travaux Modificatifs Acquéreur ou TMA comprennent les demandes de modification du plan du bien de construction que l’acquéreur peut effectuer.


Quelles modifications sont autorisées ?


Les modifications demandées doivent être conformes au Code de la Construction et aux normes d’accessibilité. C’est-à-dire qu’après les travaux, le logement doit toujours respecter les normes en vigueur.



Bien que les TMA soient courants dans l’immobilier neuf, ils doivent être demandés au plus tôt.Les promoteurs peuvent proposer au moment de la réservation une liste de modifications possibles.



Parmi les modifications les plus fréquentes, on trouve :


- la création ou le déplacement de prises électriques, d’interrupteurs ou d’éclairages


- le déplacement, la suppression ou diminution de cloison


- les plans et l’agencement des pièces peuvent être modifiés à condition de faire la demande tôt


- la modification d’équipement sanitaire (remplacer une baignoire par une douche, par exemple)


- la modification des finitions, telles que peinture, parquet ou carrelage


Quand dois-je poser ma demande de TMA ?


Il est recommandé de faire la demande de TMA le plus tôt possible. Dans l’idéal, l’acquéreur devrait le faire dans le mois qui suit la signature de la réservation.



Plus la construction est avancée, moins il sera possible d’accepter certaines modifications. En fonction de l’envergure des modifications demandées, pensez à faire votre demande en avance.


Comment se déroule une demande de TMA ?


Dès que vous présentez votre demande, le promoteur prend environ 4 semaines pour répondre. Ce délai correspond à la vérification de faisabilité des TMA faite par le bureau d’architecte.



Si la demande est acceptée, vous recevrez un devis modificatif et un nouveau plan de votre logement.


La demande de TMA peut-elle être refusée ?


Oui : quand la demande ne répond pas aux exigences fixées, elle peut être refusée par le promoteur.


Quel est le coût des TMA ?


Les travaux modificatifs acquéreurs engendrent des coûts supplémentaires. Selon le type de modifications demandées, le promoteur pourrait vous facturer le coût de l’étude de faisabilité et le nouveau plan.



La signature du devis modificatif vous engage à payer les TMA. Souvent, ce paiement se fait en deux fois : 50% à la signature de l’acte définitif de vente et 50% une fois les travaux sont achevés.


En savoir plus sur les garanties du neuf

 
Réglementation thermique : quel changement avec la norme RT 2020 ?

Au 1er janvier 2020, la norme RT 2020 (ou RE 2020) a remplacé la norme RT 2012 : un nouveau cahier des charges encadre donc la construction des bâtiments et réduit au maximum la consommation d’énergie.


Pourquoi une nouvelle norme ?


L’habitat est une des principales sources de pollution dans le monde. Or la France veut devenir l’un des leaders en matière de développement durable. Dans le cadre des accords de Paris et de la loi sur la Transition Energétique, le pays s’est doté d’objectifs, notamment dans les émissions de gaz à effet de serre. Pour les atteindre, il fallait une nouvelle norme de construction.


La consommation énergétique des bâtiments


Depuis 2012, les bâtiments basse consommation devait avoir une consommation maximale de 50 kWh / m2 à l’année. Avec la nouvelle norme, le bilan énergétique devra être neutre : chaque bâtiment produira autant d’énergie qu’il en consomme.



D’où l’expression : bâtiment à énergie passive. L’étape suivante consistera à produire des BEPOS, Bâtiments à énergie positive. Autrement dit, le logement du futur produira plus d’énergie qu’il n’en consommera.


Une meilleure isolation thermique


Les progrès de la science et des techniques permettent de produire de nouveaux matériaux de construction. Des matériaux capables de conserver et accumuler la chaleur par exemple. Ou de garder le frais en été. Ajoutez à cela la domotique et vous obtenez une température ambiante régulée et un logement bien plus économe.


Le recours aux énergies renouvelables


Les énergies hybrides vont devenir omniprésentes dans le neuf : autrement dit, les logements devront produire leur propre énergie. Par exemple, les toitures seront valorisées à l’aide de panneaux photovoltaïques.



D’autres solutions sont envisagées : géothermie, pompe à chaleur, chaudière, haute performance énergétique...


Le calcul de l’empreinte carbone


L’empreinte carbone était calculée selon la consommation énergétique du bâtiment. Dès lors, tout l’historique du logement est pris en compte : du choix des matériaux à leur recyclage. Le calcul est plus logique et complet ainsi.



Outre les auxiliaires habituels (refroidissement, chauffage, eau chaude, éclairage...), entreront en ligne de compte la consommation des appareils ménagers et équipements électroniques (ordinateurs, télévision, réfrigérateur).


Les constructeurs et artisans à l’œuvre


La nouvelle norme incite donc les constructeurs à se tourner vers des matériaux capables d’économiser plus d’énergie et des solutions innovantes pour valoriser les toitures, ombrières de parking (panneaux solaires), le plancher, les murs (briques), les fenêtres (vitrage isolant), les volets (qui bougent en fonction de la position du soleil)… Mais la norme ne concerne pas que les acteurs privés : les communes et leurs bâtiments publics ont elles aussi un rôle central.



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Quel est le rôle d’un courtier immobilier ?

Le courtier est tout à la fois un conseiller et un négociateur mandaté : il fait le lien entre son client - un particulier ou une entreprise - et un établissement de crédit, la plupart du temps une banque. Sa mission principale est d’obtenir un crédit immobilier au meilleur taux. Il débloque ainsi les fonds dont le client a besoin pour acquérir un bien.



Selon le Code monétaire et financier…



Le courtier est un “intermédiaire en opérations de banque et en services de paiements”. Il peut travailler pour tout type de client, quels que soient l’opération financière (achat de résidence principale ou secondaire, logements locatifs…) et le type de biens (appartements, maisons…).



L’accompagnement et la recherche de crédit



Le courtier recueille précisément les besoins de son client : montant du crédit, type de crédit, assurance et autres services financiers éventuels. Il évalue en toute objectivité la situation financière de son client, le conseille, l’oriente vers une solution adaptée et réaliste, l’accompagne jusqu’à la signature chez le notaire.


Il a une vue d’ensemble des aides financières disponibles et sait préparer au mieux les dossiers pour un crédit sans apport personnel.



La préparation du dossier de financement et la négociation



Le courtier se charge de constituer votre dossier de candidature et le présentera en personne aux banques partenaires. Il négocie le crédit le plus avantageux et vous remet ses conclusions.


La constitution d’un dossier solide, associé à une belle négociation, maximise vos chances de réussite. Le courtier connaît parfaitement les exigences de chaque banque. S’il estime que votre dossier n’a aucune chance d’aboutir dans tel banque, il ne vous fera pas perdre votre temps.


Un courtier pourra aussi renégocier votre prêt, afin d’obtenir un meilleur taux.



Pourquoi passer par un courtier immobilier ?



D’abord parce que le courtier possède un réseau de contacts. Il collabore avec des organismes prêteurs : il leur apporte du volume d’affaires et reçoit en échange des taux attractifs. Ce qui arrange bien le client final. C’est donc en principe un deal gagnant-gagnant.


Autre avantage pour le client : le courtier n’est rémunéré que si votre demande de prêt aboutit. Non seulement le courtier a des compétences dans l’immobilier et la négociation, mais c’est une personne déterminée à réussir, car il en va de sa rémunération. Votre intérêt se calque donc sur le sien.



Combien coûte un courtier ?



Notez que de nombreux courtiers sont même rémunérés directement par la banque partenaire, choisie par le client.



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Les pièges à éviter lors d’un achat sur plan

La vente en état de futur d’achèvement (VEFA) est monnaie courante quand on achète en neuf : la VEFA consiste à acheter un bien qui n’est pas encore construit. Le promoteur en question s’engage à livrer le bien une fois les travaux terminés. Les deux principaux risques de l’opération sont :



1. La non-livraison du bien


2. La non-conformité du bien livré



Piège 1 : la garantie de remboursement


L’achat sur plan doit être encadré juridiquement devant notaire. L’acte que vous signerez ne doit pas contenir qu’une description précise du bien (superficie, aspects techniques…). Il doit aussi faire état des garanties financières. Autrement dit, un établissement financier devra assumer les frais pour terminer le chantier, même en cas de défaillance de la part du promoteur.



L’acquéreur doit aussi avoir des garanties sur l’état du bien livré, à court et long terme :



- garantie des vices apparents



- garantie de parfait achèvement



- garantie "dommages-ouvrage"



ps : voir le point sur la garantie biennale et décennale ci-dessous


Piège 2 : le prix et le contrat de réservation


Ne vous laissez pas séduire par le VEFA et lisez très attentivement le contrat de réservation : vous devez savoir très précisément ce qu’inclut le prix indiqué.



Entre un bien brut et un bien tout équipé, les écarts peuvent être considérables. Mêmes petites, les options feront grimper la note… attention donc aux mauvaises surprises.


Piège 3 : ne pas anticiper les retards…


Soyez financièrement prêt à recevoir le bien en retard. C’est une question de prévention : au moment de la signature, le promoteur n’a peut-être pas encore le permis de construire. Les plans des appartements risquent d’être modifiés.



Notez que seul un acte signé devant notaire engage les deux parties. Autrement, c’est du pré-contractuel et il faut s’attendre à des modifications et des retards. Voire à l’annulation de la construction.


Piège 4 : ne pas se renseigner sur le promoteur


Internet vous permet d’avoir des renseignements sur le promoteur qui vous intéresse. Vérifier son e-reputation (forums, google my business, réseaux sociaux…) : professionnalisme, références, solidité financière, historique des retards, des vices, des chantiers abandonnés… Les normes techniques proposées sont aussi un indicateur intéressant (BBC, RT2012) et attestent du sérieux du promoteur.


Piège 5 : les appels de fonds


Outre le dépôt de garantie à la réservation du bien, l’acquéreur doit payer des appels de fonds, c’est-à-dire des pourcentages plafonnés par la loi, en fonction de l’état d’avancement de la construction (fondations, toiture, achèvement, livraison).



Un promoteur peut vous demander un appel de fonds alors que la phase n’est pas achevée… c’est illégal. Nous vous recommandons de vérifier par vous-même que la somme réclamée est bien justifiée (ou d’avoir une attestation de l’architecte).


Piège 6 : recevoir un bien avec des défauts et des malfaçons


Assurez-vous à la livraison que le bien est conforme à ce que vous avez signé : si les plans n’ont pas été respectés, ou que les équipements et les finitions ne correspondent pas à ce qui a été convenu, refusez la réception et signez un procès-verbal de refus.



Notez que si le bien est propre à l’occupation mais qu’il comporte quelques défauts, vous pouvez l’accepter, émettre des réserves et faire valoir la garantie de parfait achèvement (dans l’année qui suit la réception). Tous les défauts figureront dans le procès-verbal.



Une fois le bien réceptionné, les garanties biennales et décennales s’appliquent :



- garantie biennale : 2 ans au cours desquels le promoteur doit réparer les éventuels équipements défectueux, tels que les volets ou encore les robinets )



- garantie décennale :10 ans au cours desquels le promoteur s’engage à traiter les malfaçons qui touchent aux fondations et à la toiture)


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Vente achevée ou VEFA : un point sur les diagnostics immobiliers

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est moins long dans le neuf que dans l’ancien, mais il contiendra tout de même des diagnostics obligatoires (DPE, ESRIS…).


Le diagnostic de performance énergétique


Obligatoire quel que soit le bien (maison, appartement, locaux, bureaux…), ce diagnostic renseigne sur la consommation d’énergie du bien : chauffage, eau chaude sanitaire, rejet de gaz à effet de serre (CO2 en kg par m² et par an)… L’annonceur doit obligatoirement faire figurer l’étiquette DPE sur l’annonce immobilière.



Le propriétaire connaît ainsi la consommation du bien et peut envisager des solutions de rénovation pour limiter l’impact environnemental et baisser ses factures. Dans la même optique, les copropriétaires peuvent faire baisser leurs charges.



Le locateur aura tendance à privilégier les biens engagés dans une démarche durable.


L’état des risques naturels et technologiques (ERP)


Certains territoires sont couverts par un plan de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques, miniers (effondrement des cavités souterraines) et de pollution (en cas d’occupation industrielle ou artisanale). L’ERP précise aussi s’il y a un risque radon, un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium.



L’ERP est annexé au contrat de vente ou location avant signature. Dans le cas contraire, le bailleur ou le vendeur engage sa responsabilité. Il est préférable que l’ERP soit rédigé par un diagnostiqueur certifié.


Le diagnostic termites


Certaines zones sont contaminées par les termites, l’ont été ou sont susceptibles de l’être à nouveau. Si votre bien est dans une zone à risque, le diagnostic est obligatoire.


Le diagnostic loi Carrez


Il est obligatoire pour tous les biens en copropriété, qu’elle soit horizontale (immeuble) ou verticale (lotissement). C’est-à-dire, dès lors qu’il existe des parties communes.



Les surfaces réelles des parties privatives (que seul le copropriétaire peut utiliser) sont annexées au compromis de vente avant signature. Une erreur de mesure ou l'absence de diagnostic engage le vendeur ou son mandataire.



Ne sont pas pris en compte dans le calcul les garages, caves et parkings inférieurs à 8 m2 (sauf en cas de réunion de plusieurs lots ; on tient alors compte de la superficie de l’ensemble).


La présence de mérules


Présent essentiellement dans le nord et l’ouest de la France, le mérule est un champignon qui se développe rapidement et endommage les charpentes et structures en bois. Le bien devient alors dangereux et inhabitable. Le risque est présent en cas d’humidité anormale, par exemple à la suite de dégâts des eaux.



Le diagnostic prend la forme d’une information relative à l’arrêté préfectoral.


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Division de terrain : comment s’y prendre ?

Il peut être intéressant de vendre une partie de son terrain pour dégager un profit. Dans les villes dynamiques, les prix des terrains à bâtir représentent en effet une manne financière non négligeable pour les propriétaires. Voyons concrètement comment diviser son terrain.


Etape 1 : la division physique de votre terrain


Il faut tout d’abord définir l’accès à la nouvelle parcelle de terrain. La question est de savoir où et comment les réseaux traversent le terrain mis en vente et celui que vous conserverez. De même pour le chemin d’accès.



Les servitudes - les modalités d’accès et de réseaux - doivent être très clairement définis dans l’acte de vente du terrain et devant notaire.


Etape 2 : la division cadastrale


Un géomètre-expert devra établir les plans du nouveau terrain, avec ses accès et ses réseaux. Il établira un document d’arpentage qui sera publié au service du cadastre. De nouveaux numéros cadastraux seront attribués à la nouvelle parcelle et à la parcelle restante.



Le géomètre réalisera aussi le bornage de votre terrain, c’est-à-dire qu’il en calculera les limites et la superficie.


Etape 3 : la division administrative


Vous devez obtenir une autorisation d’urbanisme auprès de la Mairie. Dans votre dossier de demande, vous mettrez les plans établis par le géomètre-expert. La Mairie vous dans le mois qui suit la demande.



Si votre division crée plusieurs lots séparés par une voie ou un espace commun, il vous faudra un permis d’aménager. Idem pour les secteurs sauvegardés ou les sites classés. Dans ce cas, la Mairie vous répond dans les 3 mois.



Si vous avez obtenu l’autorisation, vous devez l’afficher sur le terrain et ce pendant au moins 2 mois. Ce délai permet aux tiers - vos voisins - de contester votre projet de division. Idéalement, vous ferez constater l’absence de protestations par un huissier de justice.


Votre terrain est-il divisible ?


Avant de vous lancer dans cette démarche, vérifiez que votre terrain est bien divisible. Les règles d’urbanisme doivent être respectées : le règlement national d’urbanisme ou PLU (Plan local d’urbanisme). Dans certains cas, vous devez respecter le plan de prévention des risques d’inondation ou obtenir l’autorisation des architectes de France (si votre terrain se trouve à moins de 500 mètres d’un monument classé).



Il faut aussi que votre terrain fasse au moins 300 m2. Si votre terrain est globalement en pente, la division se complique. De même s’il y a une habitation en son centre.


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Immobilier : quels changements pour 2020 ?

L’année 2019 était l’année de tous les records ! Les taux d’emprunt, en baisse, ont permis d’atteindre le million de ventes immobilières dans l’ancien*. Là où la demande est forte, les prix de l’immobilier ont donc augmenté (environ 3.2% d’augmentation en France).



*source : INSEE


Les taux de crédit immobilier en 2020


Le taux d’intérêt moyen a commencé l’année 2019 autour de 1.45%, pour finir à 1.13% (octobre 2019). De nombreux particuliers en ont profité pour réaliser leur projet immobilier ou renégocier leur prêts avec leur banque.



Autre phénomène : les acheteurs mettent moins d’apport personnel dans les transactions. Le nombre de prêts sans apports à augmenter (financement entre 100 et 110%).



En 2020, il est possible que le taux d’intérêt moyen se stabilise autour de 1%.


Les prix de l’immobilier en 2020


Les hausses des prix affectent surtout les grandes villes. En tête, Paris, Lyon et Bordeaux. Les disparités avec les villes moyennes sont saisissantes.



Dans les zones rurales ou les zones les moins dynamiques, les prix ont tendance même à baisser. Cette tendance semble se confirmer pour 2020.



La base DVF d’Etalab propose une transparence totale sur les prix de vente de tous les biens, destinés aux particuliers ou aux professionnels.


Le prêt à taux zéro (PTZ) & les dispositifs fiscaux en 2020


En 2020, le PTZ sera maintenu dans les zones B2 et C pour l’achat d’un logement neuf. Les conditions d’accession pour les primo-accédants resteront inchangées.



Les dispositifs de défiscalisation perdureront en 2020 :


- La loi Pinel sera le dispositif de réduction d’impôt le plus utilisé. Pour rappel, plus vous louez longtemps votre appartement neuf, plus le remboursement est élevé (6, 9 ou 12 ans de mise en location).


- La loi Denormandie étend le dispositif Pinel à la rénovation des biens anciens. Il sera applicable jusqu’au 31 décembre 2022.


Les programmes neufs en 2020


Vous cherchez un petit coin de paradis dans le Sud de la France ?



Découvrez nos programmes neufs


Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite)


Suite à la réforme, le Cite deviendra une prime forfaitaire, c’est-à-dire une aide pour les ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Mais le Cite est maintenu jusqu’au 31 décembre 2020.



L’Agence nationale de l’habitat (Anah) sera en charge de verser ces primes.


La taxe d’habitation en 2020


La taxe d’habitation sur la résidence principale sera supprimée pour une majorité de Français. Pour les plus aisés - celles et ceux qui sont au-dessus du plafond fiscal - la taxe perdure en 2020, mais sera supprimée progressivement à partir de 2021 pour disparaître totalement en 2023.



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Loi Pinel : les points à vérifier avant d’investir

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant des avantages fiscaux. Voici les points à vérifier et les pièges à éviter avant de vous lancer dans l’investissement locatif Pinel.


Vérifiez que votre logement soit éligible


Le dispositif Pinel concerne des logements neufs qui n’ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. Ces logements doivent respecter les réglementations thermiques et environnementales.



En outre, il faut que votre logement soit situé dans une commune éligible au dispositif Pinel. Suite à la dernière mise à jour du dispositif, certaines zones ne sont plus éligibles (notamment les zones B2 et C).



Les zones encore éligibles à la loi Pinel sont :


- la zone A bis, qui inclut Paris et sa banlieue.


- la zone A, qui compte l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, l’agglomération genevoise, les villes de Lille, Lyon, Marseille, et d’autres communes où la demande est forte.


- la zone B1, qui regroupe de grandes agglomérations avec une demande de logements importante ainsi qu’une partie de la couronne parisienne, qui ne rentre pas dans les zone A et A bis, et les département d’Outre-Mer.


Choisissez un bon emplacement


Misez sur des logements bien desservis par les transports en commun. Un logement bien situé est plus rapide à louer. Renseignez-vous sur le quartier et les alentours : les commerces à proximité, les écoles, les crèches, les hôpitaux, etc.



Selon la zone, il y aura différents types de locataires potentiels : des familles avec des enfants en bas-âge, des étudiants, des professionnels, des retraités, etc.



Choisissez le type de logement qui répondra au mieux aux demandes des futurs locataires.


Évaluez le loyer potentiel


La plupart des investisseurs sont amenés à emprunter pour financer l’opération d’achat. Vérifiez que vous serez en mesure de payer vos mensualités d’emprunt.



Même si vous comptez sur le montant des loyers pour rembourser votre prêt, il est conseillé de bien évaluer votre capacité d’endettement.



N’oubliez pas que la loi Pinel établit un plafonnement des loyers. Comparez le loyer que vous voulez fixer aux montants pratiqués sur le marché immobilier du quartier.


Réalisez une simulation de rentabilité


Calculez la rentabilité annuelle de façon réaliste. Certains promoteurs annoncent des taux entre 2,5 et 4,5% hors avantage fiscal. Mais ces estimations s’avèrent (parfois) trop optimistes car elles ne prennent pas en compte le loyer réellement pratiqué dans la commune.



Le loyer mensuel et le plafond fixés par la loi Pinel ne sont pas toujours conformes à la réalité de la région et aux loyers réels que vous pourriez toucher. Prévoyez également quelques mois de vacance locative, par sécurité.


En savoir plus sur l’investissement Pinel

 
Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement ?

La garantie financière d’achèvement (GFA) intervient en cas de défaillance du promoteur : elle permet de protéger les acquéreurs qui achètent en VEFA. La GFA est inscrite dans le code de la Construction et de l’habitation.



Lors de la crise immobilière, de nombreux acquéreurs se sont retrouvés dans l’embarras : ils avaient versé la totalité des fonds mais le logement n’avait pas été finalisé. Alors, ils ne pouvaient pas récupérer ni leur argent ni leur logement.



Depuis janvier 2015, la loi exige une garantie qui permet aux acquéreurs de bénéficier d’une sécurité supplémentaire lors d’un investissement immobilier. 



La garantie financière d’achèvement : comment ça marche ?



La garantie financière d’achèvement est une garantie extrinsèque. Elle a pour but d’assurer le bon déroulement et l’achèvement du chantier, même en cas de défaillance du promoteur immobilier.



Elle est obligatoire dans l’immobilier d’habitation (immeubles ou maisons individuelles en lotissement) et facultative dans le cas des bureaux ou commerces.



Elle est octroyée par un établissement tiers : une mutuelle de cautionnement, un établissement bancaire, une compagnie d’assurances ou encore une société de caution.



Ainsi, l’organisme garant s’engage à verser le montant nécessaire à l’achèvement du bâtiment, en cas de défaillance du promoteur. 



Quand souscrire à la garantie ?



La garantie doit être souscrite avant le démarrage des travaux et elle a une durée d’un an à partir de la date de réception des travaux. La GFA couvre aussi les vices de réparation constatés lors du procès-verbal de réception du chantier. 



GFA : comment l’obtenir ? 



Avant d’accorder cette garantie, les banques ont besoin d’évaluer la solidité du projet immobilier. Vous devrez donc fournir les preuves suivantes :  



- La viabilité financière du projet



- Le pourcentage de pré-commercialisation (50% pour la plupart des organismes)


- L’investissement en fonds propres


- La capacité du promoteur à fournir des contre-garanties 


-La compétence et l’expérience du promoteur



Le coût de la GFA varie selon la solidité du dossier. Il s’agit d’une prime unique qui se règle au moment de la mise en place de la garantie. En général, le taux varie entre 0,4% et 2% du chiffre d’affaires TTC de l’opération. 



Les garanties dans le neuf



L’achat en VEFA est soumis à d’autres garanties :


- Garantie Décennale


- Garantie de bon fonctionnement


- Garantie d’isolation phonique


- Garantie de livraison


- Garantie bancaire de remboursement


- Assurance dommage ouvrage


Consultez les garanties qui protègent votre investissement dans le neuf.

 
Comment bien choisir son terrain à bâtir en 5 étapes ?


Avant même de dessiner les plans 3D de la maison de vos rêves, il vous faut trouver un terrain à bâtir.



1. Établir un budget et des critères de choix



Commencez par fixer un budget pour votre projet immobilier (apport personnel, prêt à la banque, aides fiscales…). Ce budget est approximatif, mais il doit pouvoir couvrir l’achat du terrain et la construction du bien. Une fois que vous avez un ordre d’idée, vous pouvez regarder les prix au m2 près de chez vous ou d’une tout autre région.



Nous vous recommandons de ne pas transiger sur vos principaux critères de choix. Dans le cas contraire, vous risquez d’être déçu et de regretter votre achat.



2. Consulter les prix au m2



Les prix au m2 sont intimement liés à l’emplacement et ses spécificités : la proximité avec les commodités (par exemple : une école, des commerces, des services publics…) et plus généralement la qualité du cadre de vie (bruyant, proche d’un espace vert…) conditionnent le prix. 



Attention : un prix au m2 trop bas peut cacher des taxes assez chères !



3. Faire une liste de terrains à visiter



Cherchez quatre ou cinq terrains qui, dans un même secteur géographique, correspondent à vos critères de choix. Nous concernant, nous proposons une grande variété de terrains dans tout le Sud de la France :.



Montpellier et ses environs



- Campus L’Apothicaire


- Le Parc des Cyclades 


- Le programme Grand Large


- Villa WGM 


- Home Inside Montpellier


- Seaside Mèze 


- Aigue Marine Sérignan


- Green View Juvignac



Toulouse et ses environs


- Factory Toulouse 


- Numéro 1 : Castelginest 



Dans les Pyrénées-orientales et partout en Occitanie



- Bleu d’Ancre - Canet-Plage 



- Port d’Attache, Canet-Plage



- Côté Lac, Villeneuve-De-La-Raho



- Bleu Odysée, Canet en Roussillon



- Fleur de Sel; Aigues-Mortes



- Passion Camargue, Saintes Maries De La Mer



4. Se rendre sur place



Si vous avez fait une première prospection, il n’y a aucune raison que vos visites soient infructueuses. Soyez néanmoins attentif aux nuisances sonores et olfactives. Le repos est un des principaux critères de choix. Il faut donc que votre terrain soit sur une zone tranquille, si possible éloignée des axes routiers et sans effluves d'égout ou d’une station d’épuration. 



5. Demander l’avis d’un expert



Un professionnel est en mesure d’anticiper les désagréments. Son expérience est précieuse pour valider la qualité du sol ou encore l’orientation du terrain (et donc de votre future maison), mais aussi pour lever les doutes, qui ne cessent de s’accumuler au fur et à mesure que le projet se concrétise… Le professionnel est aussi là pour vous apporter de la sérénité. Aucun détail ne lui échappe : 



- Accessibilité du terrain



- PLU



- Nature des sols



- Raccordement


- Couverture réseau (4G)


- Taxe d’habitation et taxe foncière



Nota : un terrain est “viabilisé” s’il est raccordable aux réseaux (eau potable, électricité, gaz, téléphone, internet…). Que la viabilisation soit incluse ou non dans le prix d’achat, il est essentiel de vérifier que votre terrain est viabilisé. 



Parlons de votre projet immobilier de vive voix : contactez-nous !

 
Tout ce qu’il faut savoir sur le POS


Ancien document officiel d’urbanisme, le Plan d’occupation des Sols (POS) a été progressivement remplacé par le Plan local d’urbanisme (PLU) depuis la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) de 2001.



Dans certaines communes, les POS restent en vigueur jusqu’à ce qu’il soit remplacé par les PLU.



En 2014, la loi ALUR mettait la fin aux POS : si une procédure d’adoption de PLU n’a pas été entreprise par la commune, le POS cessera d’être applicable le 31 décembre 2019, au plus tard.


Qu’est-ce que le POS ?



Le POS est le document qui établissait les conditions, les contraintes et les possibilités d’aménagement de l’ensemble des territoires d’une commune. Le POS était valable pour une durée de 10 à 15 ans dans une commune établie.



Instauré par la loi d’orientation foncière en 1967, il a été conçu dans un contexte de croissance économique et d’expansion urbaine afin de réglementer l’occupation des sols et l’urbanisation.



Ainsi, le POS permettait à chaque commune de fixer ses règles d’urbanisme : les zones urbaines constructibles et les zones naturelles (divisées en zones d’urbanisation future, zones agricoles et zones protégées).



Progressivement remplacé par le PLU, il cessera d’être valable à la fin de 2019.


Quelles sont les modifications introduites par la loi Alur ?


La loi Alur établit la fin de la validité des POS pour encourager les communes à se doter d’un PLU. Cette décision a été prise car de nombreux POS n’avaient pas évolué depuis des années.



En décembre 2018, il y avait toujours 1102 communes qui disposaient d’un POS et qui n’avaient pas initié la procédure d’élaboration des PLU.



Les anciens POS représentaient un frein dans la mise en oeuvre des politiques nationales en matière d’environnement et de logement.



À noter : dans les communes où le POS n’a pas été remplacé par le PLU en mars 2017, le document qui régira les limitations au droit de propriété est le règlement national d’urbanisme (RNU).


Qu’est-ce que le coefficient d’occupation des sols ?


Le coefficient d’occupation des sols (COS) permettait au PLU de fixer la surface constructible d’un terrain. Le COS avait fait l’objet de critiques car il pouvait freiner la densification et contribuer à l’étalement urbain.



Ainsi, le COS a été remplacé par d’autre règles : l’emprise au sol, la hauteur maximale des bâtiments et l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.



Depuis 2014, le COS n’est plus opposable aux demandes de permis de construction et de déclarations préalables.



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Comment renégocier son assurance de prêt immobilier ?

Comment renégocier son assurance de prêt immobilier ?



L’assurance de prêt immobilier est censée protéger à la fois le prêteur et l’emprunteur. En cas de décès ou d’invalidité, c’est l’assurance qui rembourse la banque. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, cette assurance est souvent demandée par les banques. 



Pourquoi renégocier son assurance ?



Les établissements financiers proposent généralement un contrat d’assurance groupe pour garantir votre emprunt. En moyenne, cette assurance représente 31% du coût total de l’emprunt, c’est-à-dire, une part très significative du coût total du prêt.



Depuis janvier 2018, la loi Sapin 2 vous permet de renégocier l’assurance de votre crédit. Les emprunteurs peuvent faire jouer la concurrence pour obtenir un contrat qui soit mieux adapté à leur situation et plus compétitif.



En conséquence, renégocier votre assurance pourrait vous faire faire une économie de plusieurs milliers d’euros. Un changement d’assurance emprunteur pourrait vous faire économiser jusqu’à 10.000€.



Vous pouvez envisager deux options :



- renégocier l’assurance de prêt immobilier avec la banque initiale



- changer de banque et mettre en place une délégation d’assurance prêt immobilier pour le nouveau prêt



Comment renégocier son assurance immobilière ? 



Pour négocier l’assurance avec sa banque, il faut proposer un nouveau contrat qui soit moins élevé et sans compromis sur les garanties.



- Si votre emprunt a plus de 12 mois, vous pouvez changer d’assurance tous les ans, à la date d’anniversaire de la signature.



- Si votre emprunt a moins de 12 mois, vous pouvez réaliser votre changement d’assurance à tout moment pendant ces 12 premiers mois.



Une fois le contrat choisi, il faut faire valider par la banque les nouvelles conditions générales. Faites attention à proposer un contrat avec des garanties équivalentes.



Votre banque dispose de 10 jours pour vous répondre. Si le nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent, la banque ne peut pas le refuser. Dans tous les cas, le refus doit être justifié.



Lorsque la banque a accepté le changement, vous pouvez signer le nouveau contrat et résilier l’ancien. Il est conseillé d’attendre l’accord du nouveau assureur avant de résilier l’ancien. 



Comment prendre une assurance auprès d’une autre banque ?



La loi Hamon vous permet de changer d’assurance dans les 12 mois suivants la souscription, sans frais ni pénalités.



En outre, vous pouvez vous faire racheter le crédit immobilier par une nouvelle banque. Vous allez signer un nouveau crédit pour lequel vous pourrez mettre une délégation d’assurance. Il suffit de trouver une assurance emprunteur individuelle et de la proposer à votre nouvelle banque.



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En quoi consiste une étude de faisabilité ?

L’étude de faisabilité entre en jeux quand on vend son terrain à un promoteur immobilier ou quand on envisage la construction d’un logement.  



Avantages et inconvénients de la démarche



La vente d’un terrain à un promoteur immobilier est une démarche bien différente de la vente à un particulier… D’un côté, l’avantage principal est un prix de vente souvent plus élevé que la moyenne. Le promoteur peut vous offrir entre 15% ou 20% de plus qu’un particulier, ce qui vous permettra d’obtenir une bonne affaire. D’un autre côté, ce prix supérieur s’explique par les délais qui entraîne l’étude de faisabilité que le promoteur immobilier devra mener. La démarche peut prendre entre 9 mois et un peu plus d’un an. Avant d’avoir les résultats, le propriétaire du terrain ne touchera pas le moindre centime. 



Quel est l’objectif d’une étude de faisabilité ? 



Lorsqu’un promoteur envisage un projet de construction, il doit s’assurer que le projet pourra être revendu à un prix supérieur au coût d’achat et aux travaux. Ainsi, le but de l’étude de faisabilité est de démontrer à la banque et aux investisseurs que le projet immobilier est viable et surtout rentable.  



Quel document signer avant l’étude ? 



Avant de dérouler l’étude de faisabilité, le propriétaire et le promoteur vont signer un contrat.



En général, une promesse de vente unilatérale ou un compromis de vente avec des clauses suspensives (liées à l’étude de faisabilité) va être signé par les deux parties.    



Étude de faisabilité : quels éléments vérifier ? 



L’étude de faisabilité constitue la base même du projet immobilier. Cet étude permet de se rendre compte si un projet ne répond pas aux conditions de la mairie ou s’il n’est pas viable d’un point de vu économique.



C’est pourquoi il se réalise avant même de demander le permis de construire à la mairie.



3 aspects seront évalués :



- la constructibilité légale du terrain



- la constructibilité technique du projet



- la rentabilité économique de l’opération



L’étude de faisabilité : déterminer la constructibilité légale du terrain



La première étape correspond à l’évaluation de la faisabilité légale et administrative de l’opération immobilière. Cette démarche sert à identifier les potentielles contraintes administratives qui pourraient empêcher la viabilité du projet.



Voici les trois éléments qui déterminent la viabilité du projet :



- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : ce sont les règles de constructibilité fixées par la commune ; ces règles établissent un système de zonage en fonction de divers paramètres. 



- L’évolution du PLU : le plan de la commune évolue progressivement et peut modifier les zonages et paramètres de construction. Il est toutefois possible de demander la modification de PLU, dans le cas où le projet est incompatible avec le règles communales. 



- Les contraintes environnementales : l’instauration des PLU a redéfini certaines zones naturelles. Vérifiez si les contraintes environnementales ne perturbent pas l’édification de votre projet. 



L’étude de faisabilité : vérifier la constructibilité technique du projet



Deuxième étape de l’étude de faisabilité :  la vérification de la viabilité technique. Elle exige l’expertise de nombreux professionnels. 



Le bornage de terrain : à quoi sert ? 



Effectué par un géomètre expert, le bornage de terrain sert à :



- déterminer avec exactitude les limites du terrain



- diviser la parcelle avant la vente



- délimiter les futures parcelles individuelles 



- éviter les contestations des voisins



Il faut compter sur l’intervention d’autres spécialistes selon l’ampleur de la construction, ou l’emplacement du terrain : des architectes, géomètres-topographes, ingénieurs, géologues, gestionnaires des réseaux sanitaires… autant d’experts nécessaires pour déterminer la faisabilité d’un projet immobilier.



L’étude de faisabilité : établir la rentabilité économique de l’opération



Une fois la viabilité du projet au niveau légale et technique vérifiée, le promoteur doit réaliser une étude du marché. De nombreux aspects peuvent impacter le taux de rentabilité :



- l’emplacement du terrain



- la surface constructible



- le dynamisme du marché immobilier



- les résultats des études de faisabilité technique…  



Enfin, le promoteur doit disposer des fonds nécessaires ou de réaliser les emprunts bancaires qui lui permettent de mener à bien le projet.  



 



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Comment rendre un terrain constructible ?

Avant d’acheter un terrain et entreprendre une construction, il faut connaître les conditions qu’il le rende constructible. Le futur propriétaire doit donc se renseigner auprès de la mairie de la commune concernée. La nature constructible d’un terrain est déterminée par les autorités locales et fixée dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).


Qu’est-ce que le PLU ?


Le PLU est le document qui détermine les zones constructibles pour chaque commune. Ce document tient compte de plusieurs éléments (tels que le projet sociétal, les impératifs écologiques et les contraintes nationales concernant la protection naturelle) pour fixer les règles de construction de toute la commune.



Le Plan Local d’Urbanisme est mis à jour régulièrement, si bien que certaines parcelles deviennent terrains constructibles.


Quels sont les critères qui rendent un terrain non constructible ?


Plusieurs raisons rendent un terrain non constructible.



- Si le terrain ne répond pas aux critères juridiques établis par le PLU


- S’il ne présente pas les conditions techniques nécessaires pour y habiter (raccordements aux réseaux d’énergie, d’assainissement, d’eau et de gaz…). C’est-à-dire, si le terrain n’est pas viabilisé.


- S’il est situé dans une zone à risques naturels (comme effondrements de terrain, inondations…)


Quelles démarches pour rendre un terrain constructible ?


Dans le cas d’un terrain non viabilisé


Si le terrain ne répond pas aux critères techniques, c’est-à-dire s’il n’est pas viabilisé, il est toutefois possible de faire des travaux pour le viabiliser.



La viabilisation d’un terrain demande un nombre important de démarches. En outre, il faut consacrer un budget non négligeable pour réaliser les travaux.



D’abord, le futur propriétaire doit demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel auprès de la mairie. Ce document indique s’il y a des équipements publics de raccordement à proximité.



Ensuite, il faut compter les travaux de viabilisation et les démarches auprès de chaque institution concernée (la société des eaux, l’ERDF…).


Dans le cas d’un terrain situé dans une zone non constructible


À moins que le terrain soit situé dans une zone à risques naturels, le futur propriétaire peut présenter une requête de modification ou de révision du PLU.



Si la commune n’a pas encore de PLU, il faut s’adresser directement au préfet une demande de reclassement.


Comment rendre un terrain constructible ?


Si le terrain n’est pas constructible en raison de sa situation géographique, le futur propriétaire doit :


1. Demander la modification du Plan Local d’Urbanisme


Solliciter une modification de PLU est la démarche la plus simple pour rendre un terrain constructible. Cette demande doit être bien argumentée : il faut prouver que la construction ne nuit pas aux projets de développement communal et qu’elle ne comporte aucun risque pour l’environnement.



Pour rendre effective une modification du PLU, la mairie doit mener une enquête publique, consulter les organismes concernés et, finalement, délibérer avec le conseil municipal.


2. Demander une révision du PLU


Dans le cas où la demande de modification n’est pas viable juridiquement (entre autres, si elle contredit les orientations du Plan d'Aménagement et de Développement Durables), il est possible de solliciter une révision dans le cadre de l’article L 123-13 du code d’urbanisme.



Tout comme la demande de modification du PLU, cette requête doit être bien argumentée. Pour ce faire, il faut miser sur le respect des normes environnementales du projet, sur l’absence d’empiétement sur une zone naturelle…



La validation ou le refus à votre demande dépendent de la stratégie urbaine envisagée par la commune et du schéma de cohérence territoriale.


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Quel budget pour acheter dans le neuf ?

Les logements neufs offrent de nombreux avantages financiers ainsi qu'au niveau de confort et aménagement. Ils séduisent aussi bien les investisseurs locatifs que les primo-accédants.



Comme il s'agit souvent d’un investissement sur le long voire très long terme, il convient de définir précisément son budget et ses ressources. Voyons comment établir votre budget en fonction de votre profil ( revenus, apport initial, capacité d’emprunt...), du prix d’achat et des aides financières disponibles.


Comment définir votre budget immobilier ?


Votre budget doit inclure ces éléments :



- Le prix du logement qui, parmi d’autres raisons, varie selon les m2, la localisation et l’aménagement.


- Les frais liés à l’achat : frais de notaire, frais d’agence immobilière...


- La capacité d’emprunt de l'acquéreur


-Les frais liés au crédit immobilier


- Les aides à l’acquisition dont on peut bénéficier


- Les impôts



Comment calculer sa capacité d’emprunt ?


La plupart du temps, recourir à un prêt immobilier est indispensable. Contactez votre banque et d’autres établissements pour connaître les conditions du prêt et le montant qu’ils pourraient vous accorder.



En général, les banques se basent sur un taux d’endettement de 33%. C’est-à-dire que les mensualités de remboursement de prêt et d’assurance de votre prêt ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus.



Ainsi, vos mensualités ne vous empêcheront pas d’assumer les dépenses quotidiennes.


Quelles sont les aides à l’acquisition dans le neuf ?


L’achat d’un logement donne droit à des aides financières.



Dans le cas d’un investissement locatif, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts par le biais via la loi Pinel. Consultez notre fiche « L'investissement Pinel » pour plus de détails.



Pour financer l’achat de sa résidence principale, il existe plusieurs aides : avantages fiscaux, réduction des frais, prêts à taux zéro...



En fonction de vos ressources, vous pouvez prétendre au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le PTZ est un prêt complémentaire qui accompagne un autre prêt (par exemple, le prêt standard).



La durée de remboursement varie selon les revenus des emprunteurs : plus les revenus sont élevés, plus cette durée sera courte. Découvrez toutes les conditions du PTZ.


Quels sont les frais liés à l’achat ?


En dehors du prix de vente du logement, il faut tenir compte des autres dépenses, qui vont impacter de façon significative sur le budget total.



Les frais de notaire : à hauteur de 6% à 7% pour l’ancien, les frais pour le neuf représentent environ 3 à 4% du prix du logement.



Les frais liés au prêt : quand vous contractez votre prêt immobilier, vous devez souscrire à des garanties et assurances ; l’assurance décès-invalidité est obligatoire tandis que l’assurance perte d’emploi est facultative. Pensez aussi aux frais de dossier (de 1% du montant de l’emprunt) et à la garantie (hypothèque ou caution) pour se protéger contre une éventuelle défaillance de l’emprunteur (comptez entre 1000 et 3000€).



La taxe foncière : dans le neuf, vous bénéficiez d’une exonération pendant 2 ans à compter du 1º janvier suivant l’achèvement de la construction.



 

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Zoom sur les programmes immobiliers neufs en Occitanie

Ce ne sont pas les programmes neufs qui manquent en Occitanie. A l’instar de Toulouse, 4e ville de France, qui connaît un marché florissant (10 000 nouveaux habitants viennent s’y installer chaque année). Voici une sélection non exhaustive de programmes neufs en Occitanie.



Pour plus d’information, contactez-nous.


Montpellier et ses environs


Campus L’Apothicaire : le grand avantage de ce programme neuf, c’est sa proximité avec l'IUT et de la nouvelle Faculté de Médecine. Nous proposons une résidence meublée (Acquisition du mobilier directement de l'acquéreur à l'exploitant) de 108 logements (T1 et T2).



Le Parc des Cyclades : Sérignan et son parc protégé des Orpellières offrent un cadre idyllique, tout en restant proches de Béziers. Entre nature et culture, la ville se distingue aussi par son Musée Régional d’Art Contemporain, sa salle de spectacle, son château et son festival de bandes dessinées... Les enfants peuvent y être scolarisés dès la crèche, jusqu’au lycée. L’architecture préserve l’intimité des lotissements. Le programme Grand Large pourrait aussi vous intéresser.



Villa WGM : un havre de paix aux portes de la Petite Camargue, voilà le décor que nous proposons avec ce programme neuf. La qualité de vie est le point fort de La Grande Motte, station balnéaire dont la réputation n’est plus à faire. Patrimoine du XXème siècle, elle offre à ses habitants de nombreuses voies piétonnes et pistes cyclables, sans oublier ses 7 km de plage. Nous proposons des villas élégantes de 85 à 180 m2 sur des terrains de 400 m2.



D’autres programmes à découvrir :

- Home Inside Montpellier



- Seaside Mèze



- Aigue Marine Sérignan



- Green View Juvignac


Toulouse et ses environs


Factory Toulouse : Toulouse, c’est le coeur de l’Occitanie, entre les Pyrénées et la Méditerranée. La 4e ville de France par la population connaît un dynamisme immobilier fulgurant. Nous vous proposons un programme neuf sur la Rive Gauche, à mi-chemin entre le centre-ville et le gros de l’activité industrielle de la région. Ville dans la ville, la Cartoucherie dispose de toutes les commodités (écoles, crèches, commerces, restaurants, jardins et parcs…).Nos logements à l’esprit loft y font l’unanimité !



- Appartements du T1 au T5 avec balcon ou loggia



- Ateliers d’artistes T1 et T2 avec mezzanine



- Maisons duplex avec jardin T4 et T5



- Penthouses d’exception T4 et T5 aux derniers étages



Numéro 1 : Castelginest : à une quinzaine de kilomètres de la Place du Capitole, Castelginest est idéal pour les familles et ceux qui recherchent de la quiétude, sans toutefois se couper des commodités de la grande ville. Notre résidence premium est située le long d’une route paisible (Pechbonnieu) et compte 50 logements (T2 à T4). Chaque logement dispose de 2 places de parking en sous-sol.


Les programmes neufs Angelotti


Dans les Pyrénées-orientales et partout en Occitanie



Le groupe immobilier Angelotti propose une gamme de programmes neufs très étendus, du T2 à la villa en passant par les lofts et les résidences premium. Parce que l’achat d’un bien est un projet de vie, nous espérons que notre offre vous donnera entière satisfaction.



Quelques projets remarquables à découvrir :

- Bleu d’Ancre - Canet-Plage



- Port d’Attache, Canet-Plage



- Côté Lac, Villeneuve-De-La-Raho



- Bleu Odysée, Canet en Roussillon



- Fleur de Sel; Aigues-Mortes



- Passion Camargue, Saintes Maries De La Mer


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Taux immobiliers : quelles tendances pour cette fin d’année ?

Les taux immobiliers ont de quoi mettre l'Observatoire Crédit Logement en émoi : après une légère hausse (1.18%), la moyenne des taux immobiliers atteint les 1.13% en octobre 2019. Quant aux nombres de ventes, le million de transactions a été atteint. Ce sont des chiffres historiques !



Une précision s’impose : il s’agit du taux nominal et non du Taux Annuel Effectif Global (frais et assurance emprunteur inclus).


Une évolution à la baisse


La tendance est donc à la baisse. Voilà 3 ans que la barre des 2% n’a pas été franchie. On peut même dire qu’on est globalement parti pour être en dessous des 1.5% l’année prochaine.



Pour avoir un ordre d’idée :



- Pour 15 ans, le taux est environ de 0.90%


- Pour 20 ans, de 1.05%


- Pour 25 ans de 1.32%


Une majorité de prêts sur 20 ans ou plus


Les contrats de plus de 25 ans reculent au profit des prêts à 20 ans (presque un tiers de tous les contrats signés). Les montants et le nombre de contrats ont progressé. Le coût relatif moyen du prêt est quant à lui assez stable : soit 4.3 années de revenus. En parallèle, l’apport personnel recule de 6.3%.


Les bons élèves…


La perception d’une banque sur votre dossier joue un rôle capital dans votre taux immobilier. Si vous faites un bon dossier, vous pouvez espérer un taux de 0.65% environ sur 15 ans, 0.80% sur 20 ans et 1.06% sur 25 ans.



Les moins “studieux” obtiendront des taux plus élevés : 1.17% sur 15 ans, 1.58% sur 25 ans. Par rapport à l’année dernière, ces niveaux de prêt restent intéressants. En d’autres termes, tout le monde s’y retrouve.



En moyenne, le coût avoisine les 40.000€ pour un prêt de 200.000€.


Conseils pour obtenir un bon prêt


Les banques sont rarement prêtes à couvrir 100% du prix du bien. Aussi faut-il avoir si possible un apport personnel, même minime. En outre, il vous faut un CDI solide à l’appui. L’allongement de la durée (au-delà de 25 ans) rassure aussi les banques.



Plus du tiers de vos revenus devra être réservé - idéalement - au remboursement de votre prêt (capacité d’endettement). Mais en pratique, ce n’est pas évident. Ce qui compte, c’est que votre reste à vivre soit confortable pour vous.



La gestion de vos finances joue aussi : si vous enregistrez des découverts, la banque refusera logiquement votre dossier. Votre rigueur et votre capacité à gérer vos finances sont primordiales. Jouer de l’argent en ligne ou accumuler les crédits à la consommation sont autant de freins à l’obtention d’un prêt.



Ceci étant dit, un bon dossier peut tout à fait permettre à un intérimaire sans apport d’obtenir un prêt intéressant.


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Immobilier neuf : les jeunes sont de plus en plus séduits par ce type d’investissement !

Les Millenials constituent l’un des groupes le plus séduit par l’immobilier neuf. Chez les jeunes, le pourcentage de personnes qui envisagent l’achat d’un logement neuf atteint 35 % (parmi les jeunes de 18 à 24 ans) et 34 % (de 25 à 34 ans).


Les chiffres correspondent à une étude menée par YouGov à l'occasion de la première édition du Salon de l’Immobilier Neuf. La tranquillité de ne pas avoir besoin de réaliser des travaux ainsi que le performance énergétique et en termes de sécurité constituent un atout pour les jeunes acheteurs.


Pourquoi choisir l’immobilier neuf ?


Depuis 2013, la réglementation oblige aux nouvelles constructions à répondre aux exigences des dernières normes. Ainsi, investir dans l’immobilier neuf vous assure un logement respectueux des normes énergétiques et de sécurité.


Les jeunes, qui sont de plus en plus engagés avec le respect de l’environnement, favorisent l'investissement dans un logement conforme aux normes actuelles. Outre les économies en consommation d’énergie, l’achat du neuf garantie de ne pas avoir besoin de réaliser des travaux dans les dix prochaines années.


Enfin, les avantages fiscaux et les aides à l’investissement dans le neuf permettent aux nouvelles constructions d’atteindre un public plus large.


Quelles sont les caractéristiques qui séduisent les jeunes ?


Outre le prix et la localisation, il y a d’autres éléments pris en considération comme l’espace, la luminosité et l’agencement. Dans les constructions actuelles l’agencement et l’exposition sont conçus pour offrir des espaces à vivre agréables et compatibles avec le mode de vie actuel.


Surfaces confortables, espaces avec de nombreux rangements intégrés et grandes ouvertures qui permettent d’accueillir la lumière naturelle sont des caractéristiques qui séduisent aux jeunes acheteurs. Enfin, un espace pour profiter de l’extérieur comme un balcon ou une terrasse est grand atout.


L’environnement qui entoure le logement est l’autre des éléments auxquels les investisseurs accordent une attention particulière. En effet, les acheteurs privilégient la proximité des espaces verts ainsi que des commerces.


Dispositifs d’aides et financement


Bien que les prix sont légèrement plus élevés que pour l’ancien, les dispositifs d’aide à l’achat d’un logement neuf sont nombreux.


Parmi les atouts qui comporte l’investissement dans le neuf il y a les charges allégées (4 fois moins de charges que dans l’ancien), l’aide financière de l’État (réduction d’impôts), les droits de mutation, la garantie décennale, sans compter la possibilité d’obtenir un prêt à taux zéro.

 
Négocier son prêt immobilier : comment s’y prendre ?

L’achat d’un bien immobilier requiert a priori un prêt immobilier. À compter de la signature de la promesse de vente, vous disposez de 45 jours pour négocier votre prêt. Mais comment bénéficier des meilleures conditions ? Voici nos 6 conseils pour obtenir le meilleur meilleur taux d’intérêt.


1. Négociez le taux de crédit


Le taux de crédit est le premier élément auquel réfléchir. Les conditions de prêt varient en fonction des banques et du profil de l’emprunteur. Il existe certains éléments qui vous aideront à convaincre votre banquier :


- un taux d’endettement faible (moins de 30%),


- un reste à vivre suffisant,


- un apport personnel d’entre 20 et 30% du montant,


une bonne gestion de vos comptes...


Un dossier solide vous permet de négocier le taux de crédit


Ensuite, vous devez décider entre un taux fixe ou variable. Souvent moins cher, le prêt variable est attaché à un indice qui le fait varier. Pour ce dernier, il faut connaître la marge de la banque et l’indice auquel il est attaché (en général l’Euribor).


2. Renseignez-vous sur d’autres options d’assurances externes


L’assurance peut représenter entre 30 et 40% du coût total du prêt. Comme il s’agit de la plus grosse dépense liée au crédit, il est indispensable de négocier ses conditions.


Souvent, les assurances proposées par les banques ne tiennent pas compte des caractéristiques de l’emprunteur.


Renseignez-vous auprès des établissements spécialisés pour obtenir une assurance aux meilleurs tarifs. Les banques ne peuvent pas refuser une assurance externe si elle couvre les mêmes garanties que l’assurance de la banque.


3. Faites attention aux pénalités de remboursement anticipés


L’Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA) est un frais qui s’applique lorsque vous remboursez votre crédit par anticipation. Ces frais équivalent à 3% du capital restant dû.


4. Choisissez la meilleure garantie du crédit immobilier


Normalement, vous pouvez choisir entre une hypothèque et une caution. L’hypothèque comporte des frais d’enregistrement chers (honoraires du notaire, TVA, taxe de publicité foncière, etc). Notez que les frais peuvent s'élever entre 3% et 4% du montant du crédit dans le neuf et 7% dans l’ancien.


De l’autre côté, on a la caution, qui  semble une option moins coûteuse. Le prix de la garantie de caution varie selon les banques mais les frais atteignent entre 2% et 3% du montant du crédit. Vous pouvez passer par une société de cautionnement ou demander à une tierce personne de se porter garant.


5. Évitez les frais de dossier


Aujourd’hui, en raison de a forte concurrence des établissements financiers, vous pouvez trouver des banques et des courtiers qui travaillent sans frais de dossier.


Vu que la facturation des frais de dossier n’atteignent pas une grosse somme, les banques sont prêtes à vous les épargner. C’est toujours ça de gagné !


6. Vérifiez si votre prêt est modulable


Un crédit immobilier modulable permet de modifier sa durée (donc son coût) en augmentant les remboursements.


Même une augmentation de 10 euros par remboursement vous permettrait de réduire de manière significative la durée de votre prêt.


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Acheter un terrain dans un lotissement : quelle procédure ?

Acheter un terrain en lotissement présente des avantages certains : proximité avec les agglomérations, viabilisation incluse dans l’offre du lotisseur, étude des sols réalisée et garantie, aménagements collectifs…


Voici la procédure à suivre pour l’achat d’un terrain en lotissement.


Etape 1 : Vérifier le lotissement et les normes de construction


Vous êtes en droit d’annuler le contrat de vente si le lotissement ne répond pas aux garanties suivantes : constructible, viabilisé (raccordable facilement aux réseaux d’eau, d’électricité…) et délimité par le bornage d’un géomètre expert.


Autre vérification indispensable : les normes de construction du lotisseur. Il faut donc consulter le cahier des charges, le règlement du lotissement et le PLU de la commune (Plan Local d’Urbanisme). Tous ces documents concernent aussi bien les règles d’entretien que les matériaux employés, la couleur des façades…


Etape 2 : L’avant-contrat


Le temps que l'acheteur obtienne son crédit immobilier, on a souvent recours à un avant-contrat, qui peut être une promesse de vente ou un compromis de vente.


Le cahier des charges devra être intégré à l’avant-contrat de vente. Ce qu’il faut savoir à propos de la promesse unilatérale de vente (ou compromis de vente) : 


- Le contenu de cette promesse : les coordonnées des deux parties, la surface issue du bornage, le délai de livraison du terrain, les servitudes, le prix de vente, les modalités de paiement, les honoraires du professionnel, la date limite de signature et les conditions suspensives.


- L’acheteur peut se rétracter dans les 7 jours suivants la réception de la promesse de vente par courrier recommandé.

- Après signature de l’acte de vente, l’acompte demandé ne pourra pas dépasser 5% du prix de vente.


Quelle différence entre compromis et promesse de vente


La promesse de vente ou “promesse unilatérale” n’engage que le vendeur : ce dernier réserve le bien à son client pour une durée limitée et selon un prix donné. Le client doit verser une indemnité d’immobilisation du bien (un pourcentage du montant total de vente hors frais de notaire). La promesse doit être formalisée devant un notaire sous seing privé. L’acheteur pourra lever l’option d’achat dans le temps convenu.


Le compromis de vente engage les deux parties : vendeur et acheteur s’engagent à conclure la vente. Aucune indemnité n’est requise. Si l’acheteur fait une offre et que le client l’accepte, il doit donner suite et lui vendre le bien. Le client ne peut se rétracter concernant le prix convenu au préalable.


En résumé :


- Promesse : le vendeur s’engage.


- Compromis : le vendeur et l’acheteur s’engagent


- Promesse : l’acheteur paie une indemnité devant notaire


- Compromis : aucune indemnité à payer


- Promesse : l’acheteur peut ou non lever l’option d’achat


- Compromis : le client ne peut se rétracter s’il accepte le prix proposé par le vendeur


Etape 3 : La vente devant notaire


L’acte de vente doit être notarié. Seul un notaire possède l'autorité pour authentifier ce type de transaction : il est le garant du respect des règles légales et fiscales applicable aux achats de terrain à bâtir.


L’acte authentique de vente reprendra les éléments de la promesse de vente. Une fois signé par les trois parties présentes, le propriétaire reçoit une copie de la minute, c’est-à-dire son titre de propriété. Le solde est versé à la signature de l’acte au notaire : il comprend le prix du terrain et frais annexes (dont les frais de notaire). Le notaire déduira les impôts et taxes, puis fera le versement au vendeur.


Avec la signature de l’acte, la procédure d’achat prend fin et le propriétaire peut concrétiser la construction de sa maison.


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Construire sa maison : comment choisir la taille de son terrain à bâtir ?

La première étape de votre construction consiste à choisir un terrain à bâtir. Et quelle étape ! 


Il n’y a pas de réglementation nationale sur la taille minimale et maximale des constructions individuelles : il revient à chaque commune de la définir selon un plan d’urbanisme et d’occupation des sols.


Voici nos conseils de pro pour choisir la bonne superficie et le terrain qui ne vous laissera aucun regret.


Etape 1 : Consulter la législation propre à la commune


Selon les communes, les contraintes de construction varient. Votre future maison doit donc répondre aux exigences légales imposées par la mairie. Il est recommandé d’avoir toutes ces contraintes en tête avant même de se lancer dans le dessin du plan 3D. Demandez donc le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU).


Le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) définit par exemple le rapport entre une parcelle et le ou les bâtis qu’elle accueille.


Ces règles pourront concerner la hauteur des maisons individuelles, la distance minimale entre voisins et par rapport à la voie publique, les matériaux de construction ou encore le style architectural. Ces règles pourront même vous imposer une certaine couleur pour les murs extérieurs ou l’aspect de la façade. Ceci étant dit, la plupart des communes offrent une très grande liberté dans la construction. 


Conseil : demandez le certificat d’urbanisme du terrain qui vous intéresse. Vous aurez un résumé de toutes les contraintes à respecter impérativement.


Etape 2 : Faire un plan de sa maison


Il est possible de faire un plan réaliste de votre future maison. Pour ce faire, utilisez un logiciel tel que Kozikaza ou Sweet Home 3D. Ces logiciels vous aideront à faire un plan 2D et ou 3D à l’échelle de votre projet. 


Nous vous invitons à consulter notre article pour plus de détails sur le sujet : Comment faire le plan de ma maison


Une maison à étage prend moins de place et empiète donc moins sur l’espace extérieur (jardin, potager, jeux pour les enfants, piscine, grange, cabane à outils...). Tout dépendra de vos envies : d’où l’importance du plan 3D. Passez-y du temps et s’il le faut, faites appel à un professionnel.


Notez que les terrains éloignés du centre-ville présentent certes plus de superficie (et sont moins chers au m2) mais encore faut-il qu’ils soient viabilisés, c’est-à-dire raccordables sans problème aux réseaux (eau, électricité, gaz, internet, tout-à-l’égout). Qui dit terrain plus grand dit frais d’entretien : tenez-en compte dans votre plan financier.


Une fois que votre projet a pris forme, vous avez une idée très précise de la superficie de votre maison.


Etape 3 : Faire le bornage


Le cadastre est une chose, le bornage une autre. Là où le premier donne une bonne idée du terrain disponible, le deuxième est réalisé par un géomètre-expert, apte à délimiter très précisément votre terrain. En faisant borner votre terrain; vous vous prémunissez contre les empiètement de terrains et les litiges avec le voisinage.


Consultez notre article sur le sujet : Comment faire le bornage de mon terrain ?


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Comment réaliser le plan de sa future maison comme un pro ?

Vous avez votre terrain constructible et un prêt pour financer votre projet ? Il est temps de passer à la conception de votre future maison ! Voici comment s'y prendre.


La liste des besoins et envies


Commencez par dresser une liste de vos envies ou prérequis. Vous devez définir le nombre de chambres pour avoir une bonne du volume et la superficie de votre future maison. Idéalement, associez une exigence volumétrique à chaque pièce.


Votre liste doit aussi présenter le type d’architecture (par exemple des liens renvoyant vers des photos Pinterest qui vous inspire. Si vous dressez cette liste sur papier, soyez le plus précis possible.


Exemple : je souhaite une maison rustique et écologique avec des matériaux nobles comme le bois et si possible un toit végétalisé.


La liste doit vous donner une idée assez précise du bien. Cela accélère considérablement la réalisation du plan.


Check-list des pièces à prévoir


- Une pièce de séjour


- Une cuisine (qui pourra être ouverte sur le séjour)


- Les chambres


- La ou les pièces d’eau (toilettes, douches, baignoire…)


- Le hall d’entrée


- Les pièces annexes : une buanderie, un garage, un bureau, une salle de jeu…


- Les surfaces extérieures : balcon, terrasse, jardin…


- Les couloirs et espaces de circulation


Vous trouverez de nombreux plans téléchargeables en ligne. Ils pourront vous aider à ne rien oublier ou à trouver l’inspiration.


Les contraintes du terrain et de la loi


Nouvelle liste ! Cette fois-ci, celle des contraintes contenues dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme), la réglementation thermique (RT2012), le Code Civil et les DTU (Document Technique Unifié).


Notre recommandation : commencez par demander du plan géomètre (bornage du terrain). Seul un expert-géomètre (Diplômé Par le Gouvernement) peut vous fournir un plan du terrain fiable sur lequel baser tout votre projet d´architecture.


La bonne échelle…


La plupart des plans de maison utilisent une échelle de 1/100 ème. Cela veut dire que vous représenterez un mètre dans la réalité par un centimètre sur votre dessin. Ce qui n'a rien d'évident.


Méthode : si vous utilisez le papier, dessinez les pièces une par une. Vous les agencerez plus tard dans le plan géomètre.


Quel logiciel 3D utiliser ?


Certains logiciels sont très faciles à utiliser et permettent de créer des plans en 2D. Mais vous ne voulez pas vous contenter de placer quelques murs et cloisons, les portes, les fenêtres et le mobilier…


Les logiciels 3D sont recommandés pour avoir un dessin plus réaliste, complet et donc plus fiable pour la construction. Ils intègrent des formes de maisons préétablies, des tutoriels et des onglets pour y aller étape par étape. Ces logiciels intègrent aussi une large gamme de sols, revêtements et mobiliers pour la partie ‘décoration intérieure.


- Sweet Home 3D : disponible en ligne ou en téléchargement, l’interface associe un onglet à chaque type de pièce. Vous déplacez chaque élément de façon intuitive. Le plan 2D et 3D sont visibles en même temps. Une visite virtuelle est incluse dans la version gratuite !


- Home By me : un logiciel simple à prendre en main, grâce aux éléments préconçus proposés (murs, meubles, décorations, prises électriques, interrupteurs…). Les décorations proposées sont de marques variées et disponibles à la vente. Vous pourrez aussi trouver l’inspiration dans la partie “communauté”.


- Cedar Architect (2D et 3D) : la version payante est utilisée par les pros. Vous pouvez commencer par la version gratuite.


- Kozikaza . logiciel en ligne entièrement gratuit ! Petite particularité : les surfaces des pièces et les cotes sont affichées automatiquement.


- Autres logiciels : Archifacile, SketchUp, Dynamo, B-processor...


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Que faire si l’un de vos voisins empiète sur votre terrain constructible ?

Exemples d’empiétements


Les empiétements peuvent prendre diverses formes :


- Un mur de séparation érigé en partie sur votre propriété


- Une haie en bordure


- Le non-entretien des arbustes et arbres le long de la limite séparative : la végétation dépasse et déborde sur votre terrain (le voisin ná nullement le droit d'entrer chez vous pour effectuer cet entretien… si c´est le cas, il y a empiètement)


- Des habitations construites à moins de 3 mètres de votre terrain (cette distance peut varier selon les communes)


Deuxième chance


Le propriétaire qui a volontairement ou non empiète sur le terrain de son voisin a une chance de supprimer l'empiétement. Un accord à l'amiable est toujours préférable pour la bonne relation des voisins : parlez-en calmement avec votre voisin pour trouver une solution. Quelques travaux mineurs permettent parfois de régler le problème.


C´est le cas si la maison ou l'immeuble n'empiète que très peu, si peu qu’un grattage (dans le cas d'un revêtement ou d4un enduit) ou une petite intervention suffisent.


Si vous n'avez pas de bonne relation avec votre voisin, envoyez une lettre avec accusé de réception. Autre solution qui fonctionne souvent . le recours à un médiateur professionnel.


La démolition


Vous pouvez tout à fait demander la démolition du mur ou de la structure qui empiète sur son terrain au tribunal de grande instance. Idem pour l'entretien des haies. Le voisin mis en accusation pourra faire appel à la Cour de cassation, mais ça ne suffira à rien si vous êtes dans votre bon droit (Code civil).


Nota : le recours à une procédure judiciaire coûte souvent cher et dure des mois voire des années. Privilégiez toujours la médiation et la diplomatie:


Cadastre ou bornage ?


Le cadastre définit en effet les limites d'une parcelle de terrain. Mais cette référence sert avant tout à déterminer la taxe foncière. Dans le cas d'un empiétement potentiel, mieux vaut un bornage.


Selon l’article 646 du code civil : « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigüe. Le bornage se fait à frais communs ».


Nous vous invitons à consulter notre article sur le bornage.


Si votre chantier a commencé et que vous avez constaté un empiétement, sachez qu4un arrangement avec votre voisin n’apporte aucune garantie à long terme. En effet, les prochains propriétaires pourraient être moins conciliants et avoir recours à une démolition.


Deux options s'offrent alors à vous :


- Corriger l'erreur dès que possible


- Acheter le bout de parcelle concerné à votre voisin. Cet accord notarié définira une nouvelle limite et vous serez couvert.


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Montpellier : où en est le marché de l’immobilier ?

Inutile d’insister sur le caché dont bénéficie Montpellier : chaque année, environ 4000 nouveaux habitants s’y installent. Seniors et retraités, jeunes cadres ou encore étudiants viennent y trouver repos, carrière ou université.


Une situation géographique avantageuse


Montpellier a tout de la ville idéale (du moins pour beaucoup) : elle est proche de l’Espagne et de la Côte d’Azur, son centre-ville est magnifique et animé, son climat méditerranéen, elle compte de nombreuses universités et startups (High-tech, santé, tourisme…). Bref, une ville qui bouge !


Les prix de l’immobilier sont en hausse


Ce développement et l’attractivité qu’exerce la ville expliquent l’augmentation des prix dans l'immobilier. La démographie croissante engendre même une pénurie de logements dans certains quartiers. Avantage pour l’investisseur : point de vacance locative !


Les quartiers les plus prisés : Port Marianne, Jacques-Coeurs...


Parmi les quartiers les plus en vogue, on trouve Port-Marianne et son offre en logements neufs. Situé à 10 minutes en tramway du centre-ville, ce quartier est désormais le 2e quartier le plus cher de l’agglomération (environ 3570 € le m2).


La Comédie reste le quartier le plus cher : environ 3800 € le m2. L’Ecusson n’est pas en reste et propose des prix avoisinant les 3200 € le m2.


Pour celles et ceux qui veulent de l’espace (peut-être même un jardin), direction le nord et l’ouest de la ville. Aiguelongue ou encore Figueroles se développent bien.


Les bords du Lez et le bassin de Jacques-Cœurs sont prisés par ces jeunes cadres (bien que le prix au m2 avoisine les 4000 euros). Les budgets plus serrés pourront trouver de bonnes affaires du côté de la Croix d’Argent.


Une population estudiantine


Les investissements locatifs destinés aux étudiants prospèrent. Que ce soit en individuel ou en colocation, les propriétaires n’ont aucun mal à trouver preneurs. Les jeunes diplômés, quant à eux, n’ont pas toujours les moyens de se loger dans Montpellier intramuros, devenu assez cher.


Les loyers à Montpellier


- Loyer studio : 480 €


- Loyer appartement 2 pièces : 633 €


- Loyer appartement 3 pièces : 844 €


- Loyer appartement 4 pièces : 1 064 €


- Loyer appartement 5 pièces : 1 361 €


Source : www.le-partenaire.fr


Investir dans l’immobilier à Montpellier


On constate une grande demande de financement parmi les primo-accédants âgés de 30 à 40 ans. Les jeunes actifs préfèrent en effet s’endetter sur 25 ou 30 ans pour acquérir leur logement.


Acheter du neuf à Montpellier


Le neuf séduit notamment (éligibilité au dispositif Pinel, frais de notaire réduits, isolation thermique et phonique, garanties sur l’achèvement…).


- Les prix du neuf :


- Prix studio neuf : 140 700 €


- Prix appartement neuf 2 pièces : 205 839 €


- Prix appartement neuf 3 pièces : 275 547 €


- Prix appartement neuf 4 pièces : 413 025 €


Acheter dans l’ancien à Montpellier


Si vous envisagez d’investir dans l’ancien, voici les ordres de prix auxquels s’attendre :


- Prix studio : 114 444 €


- Prix appartement 2 pièces : 169 135 €


- Prix appartement 3 pièces : 240 345 €


- Prix appartement 4 pièces : 341 146 €


Source des chiffres : www.le-partenaire.fr


La pénurie des offres et l’augmentation des prix semblent se confirmer sur l’ensemble du marché montpelliérain.


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La maison alternative : l’habitat écologique et à petit prix qui fait fureur

Dôme géodésique, tiny house, maison-containers, maison Basse Consommation... La maison alternative répond au besoin de vivre autrement, en harmonie avec la nature. Cet habitat écologique est aussi une façon de se loger à moindre coût. La maison alternative ne répond pas (encore du moins) aux exigences des investisseurs locatifs, mais elle attire et séduit de nombreux acheteurs à la recherche d’une résidence principale écologique, plus en accord avec son époque.


Principes de la maison alternative


Une maison alternative coûte moins cher à construire et son empreinte écologique est moindre que la maison traditionnelle. De toutes les maisons alternatives, la maison basse consommation (label Bâtiment Basse Consommation) est la plus répandue : elle ne peut dépasser les 50 kWh d’énergie primaire par m² en un an.


La brique, le béton, le ciment ou encore le parpaing sont des matériaux répandus dans les constructions traditionnelles. Tous ces matériaux requièrent beaucoup d’eau et d’énergie. Ils sont en grande partie responsables des émissions de CO2 et des gaz à effet de serre.


Mais la maison alternative ne se contente pas d’utiliser d’autres matériaux, comme le bois… Elle joue d’inventivité concernant l’agencement et les formes des structures.


Les matériaux de base


Le transport de matériaux d’une source à un chantier augmente la pollution. Pour une construction écologique, il faut donc utiliser un gisement proche. D’où le recours fréquent à la terre et au bois :


- Terre : vous penserez peut-être à une case rustique… mais les progrès de la construction permettent d’agencer des blocs de terre compressée pour former une structure ultra-robuste. La terre est le matériau le plus accessible qui soit.


- Bois : le bois fait son retour en force dans l’habitat ! On revient à l’habitat ancestral en rondins. Le bois est un matériau noble et solide.


Bien sûr, ces matériaux nécessitent un traitement pour assurer l’étanchéité et l’isolement du froid.


Une architecture écologique


Outre les matériaux, la maison alternative est conçue de manière à tirer parti des sources d’énergies renouvelables. La toiture pourra par exemple être équipée de panneaux solaires pour alimenter l’ensemble du circuit électrique. On parle alors de maison passive.


La ventilation intelligente


Concernant la ventilation, il est possible d’aérer une pièce tout en maintenant sa chaleur naturelle (VMC double flux). La maison peut aussi intégrer un puits provençal (ou puits canadien) : un tuyau est installé à environ 2 m de profondeur, si bien que l’air aspiré est réinjecté dans l’habitat et que la température est constante (en été, la température intérieure peut baisser de 6 degrés par rapport à l’extérieur).


Le triple vitrage


Les fenêtres ne sont pas en reste. En triple vitrage, elles évitent le gaspillage énergétique, à condition qu’il n’y ait pas d’autres “fuites énergétiques” en raison de malfaçons.


La toiture végétalisée


Au lieu d’installer de l’ardoise ou de la tuile sur votre toit, pourquoi ne pas y mettre un jardin ? Esthétique, la toiture verte est idéale dans les régions chaudes puisqu’elle apporte fraîcheur à la pièce qu’elle recouvre.


Une superficie à taille humaine


Plus votre maison est volumineuse, plus vous êtes susceptible de consommer, d’augmenter votre facture énergétique et votre empreinte écologique. Les tiny houses entrent dans la catégorie des maisons alternatives : ingénieuses, elles sont conçues pour consommer peu et être déplacées comme des mobil-home (sur la remorque d’une voiture). Ces maisons sont souvent implantées dans des espaces très verts, par exemple à la lisière du bois.


La maison alternative peut-elle durer ?


Contrairement à une idée reçue, la maison alternative n’est pas vouée à disparaître au bout de quelques années. Bien au contraire ! Si elle est bien pensée, sa longévité peut même dépasser la durée de vie d’une maison traditionnelle.


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nos solutions alternatives

 
Comment savoir si un terrain est légalement constructible ?

Il ne faut pas se laisser avoir par les apparences : un terrain peut très bien avoir accueilli une maison pendant des années et perdre son statut de terrain constructible… Or le fait qu’il soit constructible ou non influe directement sur la valeur et le prix du terrain.


Le PLU


C’est la commune qui détermine juridiquement si le terrain est constructible. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou la carte communale précisent les terrains constructibles. Si cette documentation est inexistante, c’est le RNU qui s’applique (Réglementation Nationale de l’Urbanisme).


Les zones constructibles


Les zones urbaines (U) et les zones à urbaniser sont respectivement raccordées et raccordables aux réseaux de voiries. Ces zones sont généralement constructibles, sauf exception.


En résumé :


- Les Zones urbaines (U) : généralement constructibles


- Les Zones à urbaniser (AU) : généralement constructibles aussi


- Les zones agricoles (A) : constructibles pour des constructions liées à l’activité


- Les Zones naturelles et forestières (N) : en général protégées et non constructibles


Les interdictions de construire


Le PLU peut aussi instaurer des zones non-constructibles, comme les zones inondables ou soumises à des risques naturels. Les zones protégées ou destinées à des services publics entrent aussi dans cette catégorie. Les changements et enjeux environnementaux peuvent donc expliquer qu’un terrain ne soit plus constructible, de façon permanente ou temporaire.


Comment en être sûr ?


Référez-vous au cadastre pour connaître très précisément l’emplacement et les limites du terrain, surtout s’il se situe en dehors de la ville. Puis reportez-vous au PLU ou à la carte communale, en vous adressant à la mairie. Vous pouvez demander un certificat d’urbanisme à la maire (d’une validité de 18 mois).


Il existe 2 certificats d’urbanisme :


- Le certificat d’urbanisme d’information, avec la liste des taxes appliquées au terrain et les règles d’urbanisme


- Le certificat d’urbanisme opérationnel qui définit les raccordements existants du terrain (accès à la route, raccord à l’électricité et à l'eau…)


Notez que certains terrains - entre autres dans les zones à urbaniser - peuvent être légalement constructibles mais ne pas l’être en pratique, à cause de la géologie du terrain, de son inclinaison et d’autres facteurs physiques (s’en suivent des négociations avec les autorités locales et les opérateurs de réseau).


Il est recommandé de se faire accompagner par un expert pour lire ces documents et mener à bien son projet immobilier.


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Courtier en crédit : pourquoi permet-il d’optimiser son prêt immobilier ?

N’y allons pas par quatre chemins : 99% des investisseurs ont besoin d’un prêt bancaire pour se constituer un patrimoine. Raison pour laquelle vous demandez obtenir le meilleur crédit qui soit !


Que vous en soyez à votre premier achat de résidence principale ou que vous envisagiez d’investir dans le locatif, le courtier intervient sur tous types de crédits (crédit auto, crédit immo, rachat de crédit, prêt personnel, soulte…). Voici pourquoi vous devriez solliciter ses services…


Un courtier sait évaluer votre candidature


Un courtier ne vous fera pas perdre de temps. S’il voit que vos revenus sont irréguliers, il n'essaiera même pas de solliciter ses partenaires financiers. Une banque a besoin de garanties : un CDI de longue date, un poste de fonctionnaire…


Un courtier sera aussi attentif à la gestion de votre argent, c’est-à-dire aux découverts et à l’épargne. Autre point important : l’apport personnel et l’éligibilité à certains avantages (prêt à taux zéro, PLSA, PAS, TVA ANRU…).


Sans oublier votre endettement global : s’il dépasse ⅓ de vos revenus nets, le courtier saura vous le faire savoir.


Un courtier sera plus efficace…


En tant que particulier, il est normal d’avoir des difficultés à ne pas enchaîner les refus. Si les conditions mentionnées plus haut sont respectées, le courtier acceptera de vous aider : il a le temps, l’expérience et le réseau pour obtenir le prêt qui vous convient.


Un courtier pourra aussi faire jouer la concurrence auprès de différentes banques : un jeu de négociation auquel vous n’avez pas forcément envie de vous prêter, mais qui est payant.


Et que dire des frais de courtier ?


Il convient de se renseigner auprès du courtier sur ses honoraires et la manière dont il facture. En règle général, soit un courtier ne facture qu’au résultat (c’est-à-dire après l’obtention du prêt en question) ; soit la banque partenaire prend en charge les frais de courtage. Dans un cas comme dans l’autre, vous êtes gagnant.


En résumé, vous devriez solliciter un courtier car :


- Il a la confiance des banques car il propose des dossiers solides et propose plusieurs dossiers à la fois (il augmente donc leur portefeuille clients).


- Il vous épargne le démarchage des banques et vous fait gagner du temps.


- Il sait négocier un prêt hors-norme qui vous fera économiser : les banques sont en concurrence et proposent le meilleur taux possible.


- Il est rémunéré par la banque ou au résultat.


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Loi Pinel, Censi-Bouvard, Malraux : zoom sur ces dispositifs fiscaux !

Etre au fait des différents dispositifs fiscaux n’est pas une mince affaire. C’est même laborieux. Mais ces dispositifs vont alléger votre feuille d’impôt: voici un résumé des avantages que vous pourrez en retirer.


La loi Pinel


La loi Pinel a été mise en route suite au dispositif Duflot en 2015 : il permet d’avoir une réduction d’impôt selon le temps de mise en location du bien (minimum 6 ans). Les conditions pour en bénéficier :


- Acheter ou construire un logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement),


- Louer un bien qui se trouve dans une zone Pinel (il faut consulter le zonage Pinel)


- Le locataire loue le bien en tant que résidence principale


- Vous respectez les plafonds d’achat (5500 €/m2), de loyers (voir le plafonnement par zone) et de ressources


- Location de 6 ans minimum


- Vous investissez avant le 31 décembre 2021


La réduction d’impôt s’élève à 12% pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans de location. La loi Pinel n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs.


Exemple : la réduction d’impôt de 12% pour l’acquisition d’un logement en loi Pinel à 195 000 € sera de 23 400 € sur 6 ans (soit 3 900 € par an).


Le dispositif Censi-Bouvard


Aussi appelé Scellier-Bouvard, le dispositif concerne les résidences agrémentées "services à la personne" (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme classées…). Il permet de réduire l’impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements (300 000€ HT).


Le ou les logements devront être loués meublés - et selon le bail commercial de l’exploitant - pendant 9 ans minimum. Le logement devra avoir été acheté neuf ou en VEFA entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2019 et mis en location dans les 12 mois suivants la livraison.


Les recettes locatives entreront dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce ne sont pas des revenus fonciers.


Ce dispositif vous intrigue ?


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La loi Malraux


Ce dispositif de défiscalisation concerne les biens anciens situés sur un site patrimonial remarquable. Si vous effectuez des travaux de rénovation sur un bien éligible, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 30% du coût des travaux dans une limite de 400 000 euros sur 4 ans.


En contrepartie, vous vous engagez à vendre ce bien pendant 9 ans (sans plafond de loyers). La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.


Les travaux et dépenses prises en charge par le dispositif :


- La démolition qu’aurait recommandée l’architecte des bâtiments de France


- Les travaux nécessaires pour créer des logements


- La reconstruction de la toiture et/ou des murs extérieurs


- Tous les frais de gestion et d’assurance


- La protection des locaux ou mise en place d’un accès aux personnes handicapées


- L’amélioration des habitations


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Le bornage d’un terrain : comment s’y prendre pour le réaliser ?

Pour délimiter votre terrain, vous pouvez vous référer au cadastre. Mais appliquer l’échelle à votre terrain n’est pas toujours évident : c’est là qu’intervient le bornage du terrain. Ce dernier va permettre de voir très précisément les limites de votre propriété et là où commence celle du voisin.


Le bornage est-il obligatoire ?


Sachez que le bornage est obligatoire si votre voisin en fait la demande, si le terrain est un lot de lotissements, si le terrain a été divisé dans une zone d’aménagement concerté ou encore si le terrain est le fruit d’une association foncière urbaine.


Si dans votre cas, le bornage est facultatif, sachez que vous avez tout de même intérêt à le faire. En particulier lors de la vente d’un terrain à bâtir, puisque si le bornage ne figure pas au compromis de vente, l’une des parties peut demander la nullité du contrat (articles L115-4 et L115-5 du Code de l’urbanisme).


Faire appel à un expert-géomètre


Les bornes utilisées dans cette opération peuvent prendre une forme variée (bios, piquets en pierre, clôture…). Ce qui compte, c’est l’expertise d’un géomètre assermenté par l’État, qui évitera tous litiges entre voisins (par exemple si vous voulez faire construire un mur ou une haie de séparation).


Il est recommandé aux deux parties de se mettre d’accord sur le choix du géomètre. On parle alors de bornage à l’amiable.


1. Le géomètre en question convoque le propriétaire et son voisin (ou ses voisins) pour recueillir leurs exigences et les divergences de points de vue éventuelles.


2. Après quoi le géomètre recueille toute la documentation nécessaire (titres de propriété, cadastre, registres municipaux…), avant de commencer les mesures sur le terrain.


3. Il confronte la documentation à ses mesures puis soumet un procès-verbal d’abornement aux parties.


4. Si les voisins acceptent et signent ce PV, le bornage à l’amiable est validé et fait force de loi. Le géomètre n’a plus qu’à placer des repères - bornes - sur le terrain.


Si le procès-verbal échoue, le propriétaire peut saisir le juge au tribunal d’instance. On parle alors de bornage judiciaire.


Le bornage judiciaire


Le Code Civil (article 646) prévoit que tout propriétaire peut obliger son voisin à borner les terrains contigus. Bien sûr, cette procédure n’est recommandée que si le voisin refuse le bornage à l’amiable ou quand il y a désaccord sur l’intervention. Par exemple quand l’une des parties refuse de signer le procès-verbal proposé par le géomètre.


Le coût d’un bornage de terrain


Les voisins de terrains contigus seront obligés de partager les frais de bornage (article 646 du Code civil). Le géomètre qui interviendra fixera librement ses honoraires : vous pouvez donc demander plusieurs devis pour faire jouer la concurrence.


Le prix de l’intervention dépendra bien sûr du terrain et des désaccords éventuels entre voisins. Un terrain difficile d’accès, où le découpage requiert de nombreuses bornes et sur lequel il y a désaccord, va nécessairement augmenter la facture (de 500 € à plus de 1500 € selon les cas).


Nous contacter pour préparer le bornage de votre terrain

 
Comment établir et monter son plan de financement immobilier ?

Pour mener à bien son opération immobilière, il faut s’intéresser - entre autres - à son taux d’endettement, aux aides financières disponibles, aux taux d’intérêt actuels et aux assurances. Pas facile donc de s’y retrouver. Voyons par où commencer son montage financier...



Première étape : calculer votre apport et votre taux d’endettement



Chiffrer les ressources sur lesquelles vous comptez constitue le premier calcul. Déterminer le montant de votre apport personnel vous permettra en effet de mieux négocier votre prêt immobilier.



Puis, vous devrez calculer le montant que vous pouvez emprunter. Le crédit immobilier vous engage à rembourser des mensualités tous les mois pendant plusieurs années. Ces mensualités ne peuvent pas dépasser ⅓ de vos revenus (33% pour être plus précis).



Bien évidemment, plus vous apportez d’épargne personnel, moins vous empruntez et plus les conditions du prêt sont avantageuses. Ceci dit, il est possible d’obtenir un crédit sans apport personnel.



Deuxième étape : se renseigner sur les aides de financement


Pour bien chiffrer les ressources sur lesquelles vous pouvez compter, il est conseillé de se renseigner sur les différents aides disponibles, telles que les prêts à taux zéro, le prêt PAS ou conventionné, etc.



Cette étape est essentielle pour déterminer le montant de vos ressources. Il existe certains dispositifs et prêts à taux zéro (ou à des conditions très avantageuses) qui sont cumulables avec d’autres prêts. Certains employés ont le droit de souscrire un crédit auprès de leur entreprise.



Troisième étape : évaluer les conditions des prêts immobiliers



Lorsque vous demandez un crédit pour financer votre achat immobilier, les banques se penchent sur différents critères, tels que l’ancienneté professionnelle, le type du contrat de travail, la tenue de vos comptes bancaires, le montant de l’apport personnel ainsi que vos revenus mensuels… tout cela détermine les conditions du prêt.



Les taux d’intérêt varient en fonction du risque estimé par la banque. Un dossier bien constitué peut bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux qu’un dossier un peu faible (d’où l’intérêt de solliciter l’aide d’un professionnel). Vous serez en mesure de faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions (assurances et garanties) et les meilleurs taux.



Ensuite, vous devez décider si vous préférez un crédit à taux fixe ou à taux révisable. Plus sûrs que les crédits à taux révisable, les taux fixes sont également plus chers.



Les mentions de l’offre de prêt…


Ces mentions doivent susciter toute votre attention :



- l’identité des parties et des cautions


- la nature du prêt (fixe ou révisable)


- le montant du prêt et son coût total


- le taux effectif global (TEG)


- les modalités d’indexation


- les assurances obligatoires


- les garanties souscrites en cas de défaillance de l'emprunteur


- le montant des frais à retenir en cas d’annulation du prêt


- les conditions en cas du transfert du prêt



Quatrième étape : déterminer le coût total de l’achat immobilier



Outre le prix du bien que vous souhaitez acquérir et les taux d’intérêt du prêt immobilier, d’autres dépenses doivent entrer dans notre plan de financement, comme les assurances, les frais de dossier ou les pénalités de remboursement anticipé.



Si vous achetez un logement ancien, il y a souvent des travaux à faire avant le déménagement. De toutes les dépenses annexes liées à votre projet, celles-ci forment un montant non négligeable.

 
Immobilier : qu’est-ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale est une garantie fondamentale qui couvre la réparation de certains dommages survenus sur une construction pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.



Aussi appelée Assurance Responsabilité Civile Décennale, la garantie décennale est censée protéger les acquéreurs en cas de dommages liés à la solidité du bâti. Elle ne doit pas être confondue avec :



- La garantie biennale qui assure la réparation de tout élément qui ne fonctionne pas correctement, pendant une durée minimale de 2 ans après la réception des travaux.



- La garantie de parfait achèvement qui impose au constructeur de réparer tout type de désordre signalé au cours de l’année suivant la réception des travaux.



Quels sont les dommages couverts ?



Les dommages couverts par cette garantie sont ceux qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables ainsi que les dommages qui le rendent inhabitable.



Il s’agit de gros ouvrage résultant d’un défaut de conformité ou d’un vice de sol : de grandes fissures, un glissement de terrain… Les dommages couverts concernent les murs, la charpente, la toiture mais l’assurance ne concerne pas les menus ouvrages comme les portes, les fenêtres ou les sanitaires.



De même, les dommages de nature esthétique ne sont pas couverts par la garantie décennale. C’est le cas des fissurations sans infiltration ou des traces inesthétiques : elles n’engagent pas la responsabilité du constructeur.



Qui doit souscrire à une Garantie Décennale ?



Les professionnels concernés par la construction d’un bâtiment neuf ou qui mènent une rénovation sont obligatoirement soumis à un régime de responsabilité décennale. Autrement dit, les promoteurs immobiliers, les lotisseurs, les maîtres d’oeuvre, les architectes, les techniciens....



La garantie engage la responsabilité des constructeurs pendant dix ans après la livraison du logement. Ils sont tenus de réparer certains dommages constatés (liés aux vices de construction) à leurs frais.



Qu’est-ce que l’Attestation Décennale ?



Au moment de l’ouverture du chantier, le constructeur doit présenter un justificatif de l’assurance décennale à son client, le maître d’ouvrage. Cette assurance en responsabilité civile décennale (RCD) doit être souscrite par le professionnel pour couvrir la garantie décennale.

 
Achat sur plan : les questions à se poser avant de se lancer

Acheter un bien immobilier dans le neuf en VEFA (vente en état futur d’achèvement) est souvent l’occasion idéale pour se constituer un patrimoine à long terme. Procédure strictement encadrée et protégée, l’achat d’un logement en VEFA présente des caractéristiques qu’il vaut mieux cerner avant de se lancer.



Quels sont les bonnes questions à se poser avant d’investir ?



1º Le contrat de réservation : quelles infos vérifier ?



Le contrat de réservation est le premier document que vous devrez signer auprès du promoteur immobilier. Le contrat de réservation spécifique aux ventes en VEFA est un avant-contrat composé d’un nombre de mentions obligatoires.



Quelle information doit contenir le contrat ?



● la surface habitable



● le nombre de pièces et sa nature (chambre, salon, pièces de service …)



● la situation de l’immeuble



● le prix prévisionnel



● la date de conclusion



● la nature et qualité des matériaux utilisés



● le délai d’exécution des travaux



2º Le contrat est-il annulable ?



Après la signature du contrat, l’acquéreur et le promoteur sont tous les deux engagés à conclure la vente et à signer le contrat définitif. Dans certains cas, la loi autorise l’acquéreur à revenir sur son engagement et annuler le contrat.



Dans quelles conditions l’acquéreur peut annuler le contrat et récupérer le dépôt de garantie ?



L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la signature. Pendant cette période, il peut se rétracter sans avoir besoin de se justifier ; tous les fonds lui seront restitués.



D’autres conditions suspensives - contenues dans le contrat - permettent d’annuler la vente : par exemple, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier ou si le promoteur abandonne le projet immobilier par manque de réservations suffisantes.


3º Le dépôt de garantie : est-il obligatoire ?


Bien que le dépôt de garantie ne soit pas obligatoire, il est souvent prévu au contrat. Pour sécuriser la procédure, le dépôt s’effectue sur un compte spécial, ouvert au nom du réservataire, dans une banque ou un établissement habilité.


4º Comment se déroule le paiement ?


Le paiement d’un bien acheté en VEFA s’effectue en plusieurs fois. Les versements se font au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Étant bien encadré par la loi, le paiement respecte un échéancier fixé :



● 35 % du prix à verser à l’achèvement des fondations.



● 70 % du prix à verser à la mise hors d’eau (lorsque le gros œuvre est achevé).



● 95 % du prix à verser à l’achèvement des travaux (éléments indispensables installés).



● Le solde, c’est-à-dire 5 % restant, à verser lors de la remise des clés.


5º Quelle garantie en cas de retard de livraison ou de non livraison ?



En cas de retard de livraison ou d’inachèvement des travaux, l’acquéreur sera protégé par l’une de ces garanties : garantie d’achèvement ou garantie de remboursement. En effet, la loi oblige le promoteur à fournir l’une de ces garanties pour protéger les investisseurs.



La garantie de remboursement


L’organisme financier s’engage à rembourser le prix de vente à l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur. Peu utilisée en pratique, cette garantie ne permet pas à l’acquéreur d’exiger l’achèvement des travaux.



La garantie financière d’achèvement


Si le promoteur fournit cette garantie, l’acquéreur a l’assurance que le logement sera achevé et livré à terme. En cas de défaillance du promoteur, l’organisme financier s’engage à fournir les sommes nécessaires pour achever les travaux.



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Comment acheter de l’immobilier neuf : notre guide de A à Z

Il y a de bonnes raisons d’acheter du neuf : moins coûteux que l’ancien, le neuf bénéficie de réductions fiscales (comme la loi Pinel), de prêts adaptés (PTZ) et de garanties sur la finition. L’achat sur plan vous permet de personnaliser votre logement et de bénéficier d’un appartement performant, conforme aux dernières normes de construction et de sécurité.



Voyons quelles sont les étapes à suivre pour réussir son achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ?


La recherche du financement



Pour acheter un bien immobilier dans le neuf vous devrez d’abord préparer le financement. Ainsi dès que vous vous lancez dans la recherche, il faut se tourner vers la banque afin d’évaluer votre situation. Une fois le budget établi et le bien immobilier choisis, vous pourrez passer à la signature du contrat de réservation.



La signature du contrat de réservation



Le contrat de réservation doit présenter une description détaillée du logement. Le contrat contient une notice technique, les plans de financement ainsi que le trimestre de livraison. Si le financement n’est pas garanti à 100 %, il peut contenir une clause suspensive d’obtention de l’intégralité du financement.



Un chèque de réservation vous sera demandé, pouvant aller jusqu’à 5% du prix du logement. Après la signature, le contrat de réservation vous sera retourné par courrier recommandé. Vous disposerez d’un délai de 7 jours après la réception pour vous rétracter.



La réception de l’acte authentique



Dans les 2 ou 3 mois qui suivent la signature du contrat, au démarrage des travaux, vous recevrez votre projet d’acte de la part du notaire.



L’acte authentique (ou contrat définitif) est le document dont la signature vous fait propriétaire. La procédure se déroule chez un notaire qui garantit la conformité de l’opération.



Au moment de la signature, vous devrez verser un pourcentage du prix total de l’appartement (en fonction de l’avancement des travaux). Pour les achats dans le neuf, le paiement s’effectue au fur et à mesure que la construction avance.



Exemple de planning étape par étape :



● réservation : 2 %


● démarrage du chantier : 23 %


● achèvement des fondations : 10 %


● achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée : 20 %


● mise hors d'eau : 15 %


● achèvement des cloisons : 15 %


● achèvement : 10 %


● livraison : 5 %



Hormis les 2% à la réservation, vous ne commencez à payer qu'après signature de l'acte authentique.


La personnalisation du bien



Quand vous achetez sur plan, il est possible de personnaliser les finitions de votre logement neuf. Par exemple, vous pourrez choisir le coloris du carrelage, le coloris de la faïence de la salle de bains, des façades, du meuble de la salle de bains, des placards, des meubles de cuisine, du plan de travail, type de poignées....



Le groupe Angelotti est toujours à votre écoute : faites-nous part de vos demandes particulières.



La livraison de votre logement



Trois mois avant la date de livraison établie au contrat, vous recevrez un courrier qui précise la quinzaine durant laquelle la livraison sera effective. Le jour de la livraison, nous réalisons ensemble l’état des lieux de votre logement. Vous pourrez vérifier la conformité du logement selon les caractéristiques inscrites au contrat de réservation.



Suite au versement du solde du prix (5%) nous vous remettons vos clés et tous les documents correspondants à votre logement, tels que le procès-verbal de livraison et le guide du logement.

 
Les programmes neufs sur Montpellier et le sud de la France

Vous cherchez un investissement locatif rentable ? Vous souhaitez acheter votre future résidence principale dans le neuf pour bénéficier des prêts à taux zéro ?



Que vous soyez primo-accédant ou investisseur locatif, les programmes immobiliers dans le neuf ne manquent pas sur Montpellier et le sud de la France. Ces programmes présentent des avantages fiscaux et des garanties en termes de confort et de performance énergétique.



Pour réussir son investissement dans le neuf, il faut choisir l’emplacement avec le plus grand soin. Tous les projets immobiliers Angelotti à Montpellier et dans le sud de la France peuvent bénéficier du dispositif Pinel et des prêts à taux zéro.



Voici nos meilleurs plans pour un investissement sûr et rentable.


Appartements neufs près de Montpellier


Située aux portes de Montpellier, Castelnau-le-Lez est une ville qui conserve son identité de village. Ses ruelles, ses activités commerçantes ainsi que les nombreuses infrastructures sportives et culturelles font de Castelnau-le-Lez une ville charmante, reconnue pour son cadre de vie.



Le projet immobilier SILK résidence se trouve dans le quartier du Mas de Rochet, au sud-ouest de Castelnau-le-Lez. La situation géographique privilégiée du quartier (aux portes de Montpellier), ainsi que la proximité du tramway et l’accès à l’autoroute, en font une option de premier choix.



La résidence SILK présente une architecture élégante, contemporaine et conforme à la réglementation thermique en vigueur. Elle garantit le confort de ses occupants. C’est aussi une résidence de 2 étages qui privilégie les espaces extérieurs avec des terrasses pour les appartements en hauteur et des jardins en rez-de-chaussée. Elle offre différents types d’appartements : studios, appartements de deux à 4 pièces...



La livraison est prévue au 2ème trimestre 2021. La résidence est située dans une zone A, éligible au dispositif Pinel et au prêt à taux zéro.



Découvrez tous nos programmes neufs à Montpellier.


Nouvelle résidence au nord-est de Toulouse



La résidence Numéro 1 située au nord-est de Toulouse s’inscrit dans un cadre résolument résidentiel. À seulement 15 km de Toulouse,Castelginest se caractérise par son ambiance chaleureuse et animée. Entouré par de nombreux commerces, écoles et services du centre-ville, la ville Castelginest est idéale pour les familles. Ses coins de verdure et ses pistes cyclables en font un véritable poumon vert.



La proximité du pôle d’activités du nord de Toulouse regroupe près de 25 000 emplois, ce qui en fait un endroit très intéressant pour la population active.



La résidence premium Numéro 1 offre une multitude d’espaces aux orientations diverses. Elle compte 50 logements répartis en appartements T2, T3 et T4 (en configuration simple ou en duplex), et en villas T4 et T5. En outre, chaque appartement dispose de deux places de parking en sous-sol ou en extérieur.



Parfait mélange entre intimité et raffinement, la résidence Numéro 1 présente des intérieurs pour tous les goûts et toutes les envies d’aménagement. Les espaces extérieurs ne sont pas en reste : de beaux arbres y ont été plantés et des zones de repos aménagées.



La livraison est prévue au 2e trimestre 2021. La résidence est située dans une zone B1, éligible au dispositif Pinel et au prêt à taux zéro.



Si vous cherchez un logement dans le neuf à Toulouse, découvrez la Factory !.Des logements à l’esprit loft face aux Halles de la Cartoucherie.

 
Terrains à bâtir : TVA et droits d'enregistrement


La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt sur la consommation qui s’applique sur quasiment tous les produits que vous achetez. L’achat d’un terrain à bâtir est toujours assujetti aux taxes (à la TVA et aux frais d’enregistrement). Le régime de la TVA immobilière comporte des particularités.



En outre, depuis 2010 le régime de TVA ne cesse d’évoluer : réformes, nouvelles 'interprétations des textes, contentieux soumis au juge administratif… Voyons donc les scénarios possibles et comment identifier le régime fiscal qui s’applique dans chaque situation ?



Le terrain à bâtir : définition



La réforme de la TVA immobilière a établi qu’un terrain à bâtir est un terrain situé dans une zone constructible. Il existe toutefois certains types de constructions qui sont assimilées à des terrains à bâtir comme les immeubles inachevés ou les immeubles voués à la démolition ou encore les droits de surélévation.



La qualification de terrain à bâtir est donnée lors d’une mutation de propriété dans l’intention de construire un bien immeuble (qu’il s’agisse d’une vente, d’une adjudication, d’un échange…).



L’intention de construire doit être manifestée dans l’acte d’acquisition du terrain par un engagement de construire, sous un délai de 4 ans. Ce délai peut être prolongé d’un an si les travaux n’ont pas commencé avant son expiration.



TVA immobilière : acquisition d’un terrain à bâtir



Pour les terrains à bâtir, la TVA concerne principalement les acquisitions et, de manière exceptionnelle, les ventes. Ainsi toute acquisition d’un terrain à bâtir pour construire un immeuble est soumise à la TVA immobilière. Toutefois, si l’engagement de construire n’est pas respecté selon le délai prévu, cette acquisition sort du champ d’application de la TVA.



Opérations exemptées de TVA



Certaines acquisitions ne sont pas soumises à la TVA. C’est le cas des terrains destinés à la construction des maisons individuelles dont la partie excédant les 2500 m2 relève des droits d’enregistrement.



De même, lorsque les acquisitions sont faites par des personnes physiques dont l’intention est de construire un bien d’habitation (soit comme résidence principale, soit pour une exploitation locative), ce sont les droits d’enregistrement qui s’appliquent.


Cessions de terrains à bâtir : soumises ou exonérées à la TVA ?



Par principe, les cessions de terrains à bâtir sont soumises à la TVA quand le vendeur est assujetti à la TVA dans le cadre d’une activité économique. Si le vendeur n’a pas récupéré la TVA payée lors de l’achat, l’acheteur doit payer les droits de mutation (5,80 %).



Si, par contre, la TVA a été appliquée sur le prix total, l’acheteur paie les droits d’enregistrement au taux réduit (0,715 %).



À contrario, quand le vendeur n’est pas assujetti, l’acheteur paie seulement les droits d’enregistrement au taux normal (5,80 %).

 
Qu'est qu'un terrain viabilisé ?

Un terrain viabilisé est un terrain raccordé aux réseaux nécessaires pour y habiter. C’est donc un terrain aménagé et raccordé aux réseaux d’électricité, d’assainissement, de gaz, d’eau et de téléphone. Bien que rien n’oblige un propriétaire à viabiliser un terrain non viabilisé, il est vrai que le prix de vente d’un terrain viabilisé sera bien supérieur.



Cependant, il est important de noter que la viabilité d’un terrain n’indique pas forcément qu’il soit constructible.


Avant de viabiliser un terrain, vérifiez s’il est constructible !



D’abord, le futur propriétaire doit consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans la mairie de la commune sur laquelle est situé le terrain. Ce document indique si la zone où se situe le terrain est constructible. Il est essentiel d’avoir cette information rapidement pour s’assurer que les démarches postérieures seront bien acceptées.



Il est recommandé de faire la vérification avant même l’achat du terrain. Le PLU vous permettra de connaître l’état d'éloignement et la constructibilité du terrain ainsi que l’ampleur des travaux à faire.



Demandez le certificat d’urbanisme pour estimer les coûts de viabilisation



Si le terrain se trouve dans une zone constructible, vous devrez vérifier qu’il s’agit bien d’un terrain viabilisé. Viabiliser un terrain requiert un nombre important de démarches et un budget à prendre en compte avant l’achat. La deuxième démarche consistera à vérifier les raccordements.



Pour ce faire, le futur propriétaire doit demander auprès de la mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui indique le lieu d’état du bien immobilier. Ce document vous permettra de savoir, en cas de terrain non viabilisé, s’il y a des équipements publics de raccordement à proximité. La demande est gratuite et doit être réalisée au moins 3 mois avant le début des travaux.



La délivrance d’un certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire lors de la vente immobilière d’un terrain. Il est conseillé toutefois d’en faire une demande afin de s’assurer que le terrain peut bien faire l’objet d’un projet de construction.



Viabiliser un terrain : les démarches à suivre...



Pour entamer les travaux de viabilisation vous devez rechercher des prestataires et vous rapprocher des institutions suivantes : la mairie pour déposer la demande de raccordement, la société des eaux et l’ERDF (pour l’eau et l’électricité), un architecte pour effectuer les plans et gérer la construction et une entreprise pour entreprendre les travaux.



Viabilisation d’eau



Il faut remplir un formulaire d’autorisation à la mairie. Puis contactez la Société des Eaux pour un devis de raccordement. Lorsque votre terrain n’est pas relié aux canalisations du réseau public, il faut creuser des tranchées pour le raccordement. Une partie des tranchées, celles qui se trouvent sur la voie publique, est prise en charge par la mairie.


Viabilisation ERDF



Dans ce cas, il faut s’adresser à l’ERDF afin de remplir la demande de raccordement. Vous devrez fournir des pièces justificatives (localisation du terrain, plan de masse et copie du permis de construire). Les travaux doivent être réalisés par un professionnel spécialisé et la conformité sera vérifiée par un expert.


Viabilisation Gaz



Vous devez vous adresser à Gaz de France (qui peut être à la fois fournisseur et prestataire). Le fournisseur et prestataire assure les travaux internes et externes.


Viabilisation assainissement



Présentez votre demande de raccordement auprès de la mairie et payez les taxes d’assainissement et raccordement. Pour les terrains éloignés du réseau, il faut poser une fosse septique.




Vous avez un doute concernant votre terrain ? Contactez-nous pour en discuter de vive voix.

 
Angelotti : pourquoi passer par un promoteur immobilier ?

Le promoteur est un professionnel de l’immobilier au rôle est bien défini : il s’occupe d’organiser et de financer la construction de projets immobiliers. Ces projets pouvant être de différentes natures et ampleurs. Dans quel cas devrait-on faire appel à un promoteur immobilier ? Comment peut-il m’aider à concrétiser mon projet immobilier ?


Quel est le rôle d’un promoteur immobilier ?



La principale mission d’un promoteur immobilier est de dénicher un terrain qui peut être propice à la construction de résidences ou d’immeubles adaptés aux besoins et aux envies des investisseurs.



En outre, le promoteur immobilier est le référent légal et moral pour la réalisation de la construction. Il a pour objectif de rendre la construction la plus rentable possible.



Maître d’ouvrage délégué, il ne s’occupe pas seulement de trouver les terrains mais il définit aussi la stratégie commerciale et l’offre. Il prend en charge le programme de la construction et finance les opérations de construction confiées aux entreprises de travaux. Il est en relation avec les architectes.



Une fois la construction achevée, il assure la promotion, la location et il se charge de trouver des acquéreurs.



Un promoteur immobilier pour acheter dans le neuf


De nombreux acheteurs ne savent pas à qui s’adresser pour acquérir un bien immobilier dans le neuf. Le marché immobilier étant compétitif, pouvoir compter sur le conseil et l’accompagnement d’un expert immobilier est préférable.



Si vous achetez un bien dans le neuf, passer par un promoteur vous permettra d’acquérir un bien qui ne nécessitera pas de travaux d’aménagement. Fin connaisseur du marché immobilier local et national, le promoteur peut trouver des offres intéressantes ou des zones qui constituent un bon investissement au vu de votre budget.


Les avantages du promoteur immobilier



Si vous envisagez de construire votre logement, le promoteur immobilier, en tant que maître d’ouvrage délégué, possède une maîtrise totale des opérations de construction. Le promoteur immobilier devient donc votre unique interlocuteur.



De la conception du projet à l’étude de marché et de faisabilité à l’acquisition du terrain, en passant par la recherche de financement, la souscription de garanties multiples et la commercialisation des logements construits, le promoteur prendra en charge votre projet du début à la fin.



D’ailleurs, grâce à sa connaissance du marché de l’immobilier, et donc de l’offre et de la demande, le promoteur immobilier prendra en compte les attentes de sa clientèle au moment de la construction.




Vous envisagez d’acquérir une maison ou un appartement ? Que vous préfériez acheter un logement neuf ou un terrain à bâtir, mieux vaut être accompagné par un expert.



Contactez-nous dès maintenant pour en parler.

 
POS, PLU et Carte communale : explications

Jusqu’à l’an 2000, le POS était le document officiel qui réglementait l’urbanisme. Cependant, l’ancien document d’urbanisme n’était pas obligatoire. En effet, le POS a toujours cohabité avec des alternatives locales et nationales. Mais pourquoi a-t-il été remplacé par le PLU ? Quelles sont les différences entre le PLU, le POS et la Carte Communale ?



Le Plan d’Occupation des Sols (POS) : une première réglementation d’urbanisme



Le POS a été instauré par la loi d’orientation foncière de 1967 et a évolué avec la loi de décentralisation de 1983. Le POS était conçu pour réglementer l’occupation des sols et l’urbanisation dans un contexte de croissance économique et d’expansion urbaine.



Le POS permettait aux communes de fixer les règles d’urbanisme s’appliquant à tous, particuliers comme administrations. Ce plan signalait aussi, à travers une carte détaillée, les zones urbaines constructibles et les zones naturelles (divisées en zones d’urbanisation future, zones agricoles et zones protégées).



Mais à la fin des années 90, on considère que le POS n’est pas assez ambitieux pour les nouveaux enjeux urbains et écologiques. Un nouveau plan - plus adapté aux enjeux actuels de mixité sociale, de développement durable et de maîtrise de l’urbanisation - a été mis en place.


Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : une solution plus adaptée



Le Plan d’Occupation des Sols (POS) a été remplacé par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000. Il s’agit d’un nouveau document plus complet et plus complexe qui prend en compte la dimension politique et environnementale du projet d’urbanisme local.



Le PLU conserve toutefois des aspects techniques du POS et intègre d’autres contraintes. Notamment en matière de respect de l’environnement, de mixité sociale, d’implantation d’espaces verts….





Bien qu’il remplace officiellement le POS, le Plan Local d’Urbanisme n’est pas la seule alternative au POS. D’autres documents d’urbanisme existent et définissent les règles de constructibilité et d’urbanisme.



Par exemple, le PLU intercommunal, aussi connu comme le PLUi : c’est une évolution du PLU. Ce plan s’applique à l’ensemble d’une commune, d’une communauté urbaine, d’une agglomération...


La Carte Communale : dans quel cas la consulter ?



La carte communale est un document d’urbanisme simplifié. Généralement, elle s’applique principalement à de petites municipalités.



En cas d’absence de PLU, il faut consulter la Carte Communale. Elle distingue de manière simple les zones constructibles de celles qui ne le sont pas. Elle peut également attribuer certains secteurs aux activités artisanales ou industrielles.



Mais elle ne réglemente pas les modalités précises en matière d’emprise au sol, de hauteur des bâtiments ou d’espaces verts. Pour tout cela, la carte communale passe le relai au règlement national d’urbanisme.

 
5 conseils de pro pour se lancer dans l'immobilier neuf

L’immobilier neuf présente des avantages fiscaux qui attirent de plus en plus d’investisseurs. Qu’il s’agisse de l’acquisition de votre résidence principale ou d’un logement locatif, voici 5 conseils de pro pour préparer au mieux votre investissement dans le neuf.



Achat en VEFA : vérifiez la garantie d’achèvement !



Lors d’une acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), il est très important de s’assurer de la solidité du promoteur immobilier. Pour être sûr que le chantier de votre futur appartement neuf arrive à son terme (et qu’il le fasse avec la qualité de la construction promise), il faut vérifier l’assise financière de l’opérateur.



Les promoteurs immobiliers sont obligés de prendre une garantie d’achèvement intrinsèque ou extrinsèque. En cas de défaillance de sa part, la garantie peut prendre deux formes différentes : soit l'achèvement du programme, soit le remboursement des versements effectués par l'acquéreur.



Une caution externe (fournie par une banque, une société de caution, une mutuelle de cautionnement….) permet de lever les préoccupations de tous les acteurs.



Bénéficiez des Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA)



L’achat en VEFA vous permet de bénéficier des modifications du plan original sur demande. Les TMA sont assez courants dans l’immobilier neuf car ils permettent d’avoir un appartement adapté aux goûts et besoins du propriétaire. Par conséquent, de nombreux promoteurs proposent dès la réservation une liste de travaux possibles.



Parmi les modifications possibles, on trouve la suppression de rangement, la modification de finitions (comme la peinture, le carrelage ou le parquet), la création de prises électriques ou d’interrupteurs... Ces travaux vous éviteront de faire des modifications après la livraison du logement. Vous n’aurez qu’à déposer vos affaires !


Il vaut mieux faire une visite sur place…



L’emplacement de votre futur logement requiert une attention particulière. Une visite sur le terrain est vivement conseillée pour explorer le quartier, les bâtiments qui entourent votre futur bien immobilier, l’ambiance de jour comme de nuit…



Si vous achetez votre résidence, il est très important de savoir en avance si elle est bien desservie par les transports en commun, s’il y a des commerces à proximité… De même, cette visite vous permettra d’avoir une idée plus réaliste de la vue offerte par le bien, du bruit ambiant et de la luminosité des lieux.



Obtenez le meilleur crédit immobilier



En général, l’acquisition d’un appartement neuf requiert l’obtention d’un crédit immobilier. En faisant appel à un courtier immobilier, vous pourrez faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre crédit.



Par ailleurs, il est essentiel de faire figurer dans le contrat de réservation une clause de condition suspensive à l’obtention du crédit immobilier.



L’écrit perdure... lisez attentivement votre contrat de réservation



Le contrat de réservation devrait contenir toute l’information de votre futur appartement : des matériaux utilisés aux conditions de paiement… tout doit être décrit en détail. Si le vendeur vous a indiqué que l’appartement inclurait un certain équipement mais qu’il n’est pas décrit dans la notice technique, le promoteur ne sera pas obligé de l’installer. Vous ne pouvez pas vous reposer sur la parole du promoteur. Mettez tout par écrit.

 
A propos des terrains à bâtir non-viabilisés

La recherche d’un terrain pour construire sa maison n’est pas exempte de difficultés. Ce terrain à vendre doit répondre à certaines normes de construction et d’habitation. Le prix dépendra de plusieurs caractéristiques : l’emplacement, la situation géographique, les dimensions…



Avant de vous lancer dans l’investissement, il faut se familiariser avec certains termes techniques et certaines questions (comment savoir si un terrain est constructible ? Quelles sont les différences entre un terrain viabilisé et un terrain non-viabilisé ? Est-il possible de viabiliser un terrain non viabilisé ? Quel serait le budget à prévoir ?)



Voici tout ce qu’il faut savoir pour un investissement bien mené...


Qu’est-ce que un terrain à bâtir non viabilisé ?



Un terrain à bâtir est un terrain constructible, c’est-à-dire un terrain où il est possible de réaliser des travaux de construction.



Selon la définition du plan local d’urbanisme, il s’agit d’un espace qui remplit toutes les conditions techniques pour accueillir et supporter tout type des constructions.



Quels sont les éléments à considérer pour savoir si un terrain est constructible ? Il faut vérifier la capacité du sol et du sous-sol à supporter une charge lourde ainsi que la viabilité et la stabilité des fondations. Pour déterminer si le terrain à bâtir est constructible, le propriétaire devra consulter le PLU ou plan local d’urbanisme.



Ensuite, une fois la constructibilité du terrain assurée, il faut se renseigner sur sa viabilité. Un terrain non-viabilisé est un terrain qui n’est raccordé à aucun réseau. Cela signifie qu’il faudrait le raccorder à l’électricité, à l’eau, au gaz et le relier aussi à un système d’évacuation des eaux usées. Les travaux de viabilisation requièrent un budget supplémentaire dont vous devrez tenir compte.


Terrain viabilisé vs terrain non-viabilisé



Un terrain viabilisé est bien évidemment beaucoup plus fonctionnel et opérationnel qu’un terrain non-viabilisé. Cette différence peut se vérifier aussi au niveau de la valeur des biens. En effet, la différence de valeur entre les deux types de terrain est considérable. Il est important de distinguer l’un et l’autre afin d’éviter les arnaques au moment de l’achat.



Le terrain viabilisé est pourvu de la plupart (ou l’intégralité) des réseaux classiques :


● eau potable


● électricité


● gaz


● téléphone


● assainissement (si le terrain se situe en zone d'assainissement communal. Il est tout de suite apte à accueillir des travaux de construction).



En revanche, le terrain non-viabilisé nécessite des travaux de viabilisation qui incluent de longues procédures et un budget supplémentaire.



Alors pourquoi choisir un terrain non-viabilisé pour votre projet de maison ? La raison principale réside dans le prix, qui peut être 50% moins cher que pour un terrain viabilisé.


Viabiliser un terrain : quelles démarches ?



Pour savoir si un terrain peut être viabilisé, il faut vérifier d’abord les raccordements. Pour ce faire, le futur propriétaire doit demander auprès de la mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel du lieu d’état du bien immobilier. Ce document vous permet de savoir non seulement si un terrain est viabilisé mais aussi s’il existe des équipements publics de raccordement aux divers réseaux à proximité du terrain.



Une fois la viabilité du terrain vérifiée, le propriétaire doit solliciter un permis de construire auprès de la mairie concernée. Ce document est le support juridique et administratif des travaux de viabilisation. Après l’obtention de ce permis, le propriétaire doit effectuer les démarches auprès de chaque prestataire.



Calculer le coût de la viabilisation



Le coût des travaux de viabilisation d’un terrain à bâtir dépend de plusieurs facteurs. Le principal est la distance des points de raccordement. Plus votre terrain est éloigné, plus
le budget à investir sera conséquent.



Il faut tenir compte des taxes établies pour ce type de travaux. Entre autres, la taxe de préparation raccordement égout (PRE) et la taxe locale d’équipement (TLE), qui sont les plus élevées.



Comptez au moins 5.000 € pour réaliser les travaux de viabilisation si votre parcelle se trouve à proximité des points de raccordement. N’hésitez pas à faire appel à des experts pour avoir une estimation plus proche de la réalité. Pensez qu’un devis précis est très important pour négocier le prix d’acquisition du terrain.

 
Terrain constructible : pourquoi acheter dans l’Hérault ?

La recherche d’un terrain à bâtir pour construire votre maison n’est pas une mince affaire.

Bien évidemment le prix est toujours le principal centre des préoccupations dans un investissement immobilier. Mais le terrain que vous avez repéré peut présenter des contraintes et des dépenses insoupçonnées… ce qui paraissait être un bon coup peut vite devenir une arnaque.



Parmi les principaux critères qu’il faut vérifier avant de procéder à l’achat, on peut signaler : l’emplacement, le reseau urbain, le règlement d’urbanisme et la qualité et l’état du sol.



L’Hérault : une région à fort potentiel



Le département de l’Hérault présente de nombreux atouts : un paysage entouré par les montagnes et la mer, un climat clément toute l’année, un patrimoine historique fascinant… la région attire notamment les étudiants (grâce à son réseau d’universités réputées), des ingénieurs (pôle aéronautique) et des jeunes retraités.



L’Hérault connaît une certaine effervescence immobilière : on remarque une multiplication des programmes neufs et projets immobiliers chaque année. De tous types.


Plusieurs villes dynamiques créent un vaste réseau de transports et d’infrastructures : Montpellier, Toulouse, Perpignan, Avignon, Carcassonne… en matière de terrains à bâtir, la région nous laisse l’embarras du choix



Passons en les trois points importants sur lesquels nous souhaitions attirer votre attention.


L’emplacement de votre terrain


L’emplacement constitue en effet la décision primordiale lors de l’acquisition d’un terrain constructible. Un terrain éloigné de la ville et de ses commodités aura un prix de vente inférieur mais engendrera aussi des frais de déplacement non négligeables. Montpellier (quartier Port-Marianne en tête) et Toulouse sont les villes les plus chères de la région.



Si votre terrain est relativement isolé, prenez en compte le prix du carburant ainsi que l’entretien du véhicule. Faites attention aussi à l’environnement du terrain. Achetez dans une zone déjà “construite” et habitée vous prémunit contre les mauvaises surprises. Si votre terrain est isolé de tout, il faut redoubler de vigilance.



La nature et la qualité du sol



L’état du terrain et la qualité du sol sont très importants car il en va de la faisabilité des travaux. Pour vous assurer que le terrain soit constructible, il vaut mieux faire appel au service d’un expert.



Soyez sûr qu’un mauvais sol (comme un terrain humide ou un terrain trop en pente) peut occasionner des fissures, des glissements de terrain, des éboulements et donc des dépenses inattendues et des imprévus en tout genre.



Le plan local d’urbanisme



On ne le répétera jamais assez : renseignez-vous sur le PLU (plan local d’urbanisme) qui régit les conditions de construction dans la zone choisie. Ou du moins, faites appel à un professionnel qui le fera pour vous…



Le PLU peut limiter ou même interdire certaines constructions ou d’aménagements.



Le groupe Angelotti vous propose des terrains à bâtir triés sur le volet, afin de sécuriser votre investissement. Contactez-nous pour en parler de vive voix.

 
Les étapes clés pour bien acquérir son terrain

Comme dans toute transaction immobilière, l’achat d’un terrain à bâtir passe nécessairement par plusieurs étapes. Il convient de connaître la procédure d’achat pour ne pas perdre son temps ou manquer de belles opportunités. 



De la recherche du terrain à l’offre d’achat



Il est important de s’adresser au bon interlocuteur dans la recherche du terrain qui cadre le mieux avec vos critères. Vous avez le choix entre les notaires, les promoteurs, les lotisseurs et les constructeurs de maison, mais rien ne vous empêche de consulter les petites annonces dans la presse, sur internet ou en mairie. Dans tous les cas, le mieux est de se tourner vers un professionnel connaissant sur le bout des doigts le marché de votre région. Ainsi, un expert basé dans les Pyrénées-Orientales vous sera utile si vous êtes à la recherche d’un terrain à bâtir à Toulouges, à Prades, à Saint-Cyprien ou encore à Rivesaltes.



Quand vous aurez trouvé le terrain de vos rêves et étudié sa viabilisation et les obligations liées au plan d’urbanisme local (PLU), il est temps de passer à l’offre d’achat adressée au vendeur. Dans un premier temps, cette offre peut se faire verbalement. C’est d’ailleurs vivement conseillé si vous hésitez encore à investir. Une offre d’achat exprimée oralement vous permet de manifester votre intérêt et de vous positionner par rapporta aux autres acheteurs potentiels. Mais pour que votre offre puisse être juridiquement valable, vous devrez impérativement la consigner par écrit. Si votre offre est acceptée par le vendeur, vous devrez vous engager à acheter le terrain à bâtir.



La signature de l’avant-contrat et l’acte authentique de vente



La signature de l’avant-contrat de vente intervient après l’acceptation de votre offre par le vendeur. Ce document peut prendre la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Il importe de bien se renseigner sur la question pour éviter les mauvaises surprises. Un avant-contrat est un acte sous seing privé qui nécessite la signature des deux parties, à savoir vous et le vendeur. La signature d’un avant-contrat de vente pour l’acquisition d’un terrain à bâtir doit se faire devant un notaire. Elle entraîne le versement d’un acompte de votre part au notaire, une somme souvent comprise entre 4 et 10% du montant total de la vente.



Les modalités et les éventuelles clauses suspensives d’un avant-contrat varient pour les deux parties selon qu’il s’agisse d’un terrain isolé ou d’un terrain en lotissement. La procédure se termine par la signature de l’acte authentique de vente qui doit aussi se dérouler devant un notaire dépositaire de l’autorité publique. Le rôle du notaire est de veiller au respect des obligations légales et fiscales. La solde est versée au moment de cette signature. La somme n’est versée au vendeur qu’après déduction de tous les impôts et taxes.

 
Le prix des terrains à bâtir en France

Les prix des terrains constructibles en France varient fortement en fonction de emplacement (la région et la proximité d’une grande ville) mais aussi des caractéristiques du terrain (la superficie, l’orientation, l’ensoleillement, la végétation, la proximité d’infrastructures...).


Toutefois, il existe des spécificités régionales qui nous permettent d’établir un prix référence selon la taille et l’emplacement.



Avant de vous lancer dans votre investissement immobilier, voici ce qu’il faut savoir...



Les prix des terrains constructibles


En prenant l’ensemble des terrains qui sont en vente aujourd’hui et les terrains récemment vendus, nous pouvons obtenir le prix moyen au mètre carré (en divisant le prix par la surface). Les chiffres montrent une grande disparité des prix sur le territoire.



Lorsque l’on se rapproche des bassins d’emploi, le prix du m2 augmente de manière significative. La problématique est la suivante : acquérir un terrain loin de votre travail mais moins cher à l’achat ou un terrain plus proche et donc beaucoup plus cher.



Un terrain qui n’est pas desservi par les transports en commun entraîne de coûts de déplacement (l’achat et l’entretien de votre véhicule ainsi que le carburant). Faites donc une simulation pour connaître le montant de ces frais.




Les 5 régions les plus chères :




● L’Île-de-France est en tête avec un prix moyen par m2 de 214 €



● Languedoc-Roussillon : prix moyen de 125 € par m2



● Provence-Alpes-Côte-d’Azur : prix moyen de 125 € par m2



● DOM : prix moyen de 118 € par m2



● Alsace : prix moyen de 108 € par m2



Les 5 régions les moins chères :



● Limousin : prix moyen de 17 € par m2



● Auvergne : prix moyen de 35 € par m2



● Bourgogne : prix moyen de 38 € par m2



● Basse-Normandie : prix moyen de 41 € par m2



● Franche-Comté : prix moyen de 49 € par m2



Ce qui fait varier le prix...



Parmi les principaux critères qui font varier les prix, l’on peut signaler :



● l’emplacement



● la qualité du sol



● le réseau urbain (assainissement, eau, électricité, téléphone…)



● le règlement d’urbanisme qui régit la zone



L’emplacement de votre terrain est primordial. Un terrain éloigné dont le mètre carré est moins cher engendra sur le long terme des frais et contraintes de déplacement qu’il faut prendre en compte. L'éloignement du terrain peut même entraîner des coûts de raccordement aux réseaux urbains.



Parfois négligés, l’environnement et la qualité du terrain sont essentiels lors de votre achat. En fonction de la qualité du sol (présence d’argile, terrain humide....) et des caractéristiques du terrain (par exemple un terrain en pente qui nécessite d’un nivellement important) le prix de votre terrain pourrait augmenter fortement.



Nota : il faut toujours se renseigner sur le plan local d’urbanisme (PLU) qui régit les conditions de construction et d’aménagement dans la zone. Ainsi le PLU peut limiter voire interdire certaines constructions (ce qui peut affecter la hauteur de la maison, le type de toit…).



Besoin d’un accompagnement personnalisé ? D’un devis détaillé ?


Contactez-nous pour parler de votre projet.

 
Dispositif Pinel : ce que dit la loi en 2019

Lancé en 2014 afin de promouvoir l’investissement locatif, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Sous certaines conditions, l'abattement fiscal total obtenu pourra atteindre le montant de 63 000 €.



En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer le bien acheté pour une durée déterminée. Ainsi le montant de la réduction fiscale dépend de cette durée de location. Deux ans plus tard, le gouvernement a décidé de prolonger le dispositif pour 4 ans.



Mais les conditions sont mises à jour chaque année. Quels sont les changements en 2019 ? Voici toutes les nouveautés.



Les zones Pinel 2019



Cette année, le gouvernement a mis en place un plan de recentrage du dispositif de défiscalisation. Par conséquent, la plupart des communes situées en zone B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif car elles sont considérées comme moins “tendues”. Les avantages fiscaux des zones B2 et C ont pris fin le 15 mars 2019 (à l’exception des zones qui ont subi la fermeture d’une caserne ou d’une base militaire).



Les logements concernés par le régime Pinel sont ceux que le contribuable fait construire ou qu’il achète neufs ou en VEFA jusqu’au 31 décembre 2021.



Changement pour les expatriés



Avant cette modification, une personne qui quittait le territoire voyait sa réduction d’impôts se suspendre. Désormais, grâce au changement de la loi des Finances, les personnes qui ont réalisé un investissement Pinel depuis le 1er janvier dernier peuvent continuer à bénéficier des avantages fiscaux même si elles s’expatrient.



Avantages de la Loi Pinel 2019



Par rapport aux taux de réduction d’impôts, les montants restent inchangés et liés à la durée totale de l’engagement. Selon la durée de l’engagement initial, les avantages fiscaux peuvent atteindre les pourcentages suivants :




● 12% de réduction d'impôt pour une mise en location de 6 ans



● 18% de réduction d'impôt pour une mise en location sur 9 ans



● 21% de réduction d'impôt pour une mise en location de 12 ans




Toutefois, il existe un plafond d’investissement de 300.000 € par an, dans la limite de deux achats par an. Par ailleurs, le prix d’achat du m2 de surface habitable ne peut dépasser les 5.500 €.



Évolution des plafonds de loyer en 2019



Les plafonds de loyer fixés par le dispositif Pinel sont revus tous les ans. Cette année ils ont été revalorisés de 1,25€. Voici les nouvelles limites fixées :



Zone A bis = 17.17 €/m²


Zone A = 12.75 €/m²


Zone B1 = 10.28 €/m²


Zone B2 éligible = 8.93 €/m²



Dispositif Denormandie



La réduction d’impôt Pinel s’applique aussi aux logements qui requièrent de gros travaux d’aménagement ou de rénovation. Parmi les logements touchés par cette défiscalisation, on trouve les immeubles et biens qui doivent être transformés en logements d’habitation.



On trouve aussi les logements (situés dans des zones éligibles) dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l’opération. De plus, il est nécessaire que les logements respectent les normes énergétiques Duflot-Pinel.

 
Immobilier : pourquoi acheter dans le neuf plutôt que dans l'ancien ?

Les prix du mètre carré dans le neuf sont sensiblement plus élevés que dans l’ancien, mais le neuf présente des avantages fiscaux non négligeables. Décryptage dans cet article.


Le prix du neuf



Pour rendre l’accès au neuf moins restrictif, les frais de notaire sont moins élevés. Contre 6 à 8% dans l’ancien, le neuf se situe entre 3 et 4% (grâce à l’absence de droits de mutation). Il est même possible de profiter d’une TVA réduite de 5,5% si la construction se déroule non loin d’une zone ANRU.



En outre, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière les premières années qui suivent l’achèvement des travaux.



Bien que le prix d’achat soit supérieur par rapport à l’ancien, sachez que cette acquisition pourrait vous permettre d’économiser sur le long terme. En effet, les logements neufs bénéficient de frais de copropriété réduits car il n’y a pas besoin de gros travaux pendant de nombreuses années. En raison de l’isolation thermique, vous ferez des économies sur la facture de chauffage.



Les garanties constructeurs



Si vous choisissez d’investir en VEFA (vente en l’État de Futur Achèvement), vous bénéficierez de garanties qui couvrent tant les petites imperfections que le gros oeuvre. L’avantage d’un logement neuf réside aussi dans les différentes garanties qui vous protègent des potentiels problèmes après la livraison du bien : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale.



Ces garanties couvrent tout type de défauts de fabrication intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (pendant deux ans), et la réparation des malfaçons pendant dix ans.



Le confort du logement



Le logement neuf présente, de manière générale, des surfaces mieux optimisées. Bien que l’ancien ait un charme à part, le neuf présente l’avantage du sur mesure.



De plus, le neuf est souvent doté d’éléments qui contribuent au confort des habitants. Des services tels que l’ascenseur, le parking en sous-sol, un balcon, une terrasse, un accès adapté aux personnes à mobilité réduite… autant de commodités qui améliorent la qualité de vie.



Les nouvelles réglementations, notamment la réglementation thermique 2012, exigent aux constructeurs de respecter une certaine performance énergétique. Vous bénéficierez d’une isolation thermique ainsi que d’un système de chauffage moderne. L’isolation est aussi sonore : les biens neufs permettent en général un meilleur repos.

 
Tout savoir sur les frais de notaire dans le neuf

L'acquisition d'un bien immobilier entraîne des frais d'acquisition pour l'acheteur, un ensemble de taxes et d'impôts. Mais ces frais varient de manière significative selon le type de bien acquis.


Dans le cas des biens immobiliers neufs, vous pouvez bénéficier de certaines réductions sur les frais de notaire. Qu'incluent les frais de notaire ? Quel en est le montant ? Quelles sont les réductions possibles ? Réponse dans cet article...


Qu'est-ce que les frais de notaire ?


Les frais de notaire sont les sommes versées par le client pour tout acte notarié. Les frais de notaire se décomposent en quatre parties :



• La taxe de publicité foncière qui est beaucoup moins élevée dans le neuf que dans l'ancien.




• La rémunération du notaire qui se calcule à l'aide d'un tarif proportionnel au prix de vente du bien. Les émoluments des notaires ont été réduits par le barème établi par la loi Macron à 1 ,4%.




• Les débours et frais divers que le notaire doit souvent avancer pour le compte de son client.




• La contribution de sécurité immobilière qui est fixée au taux proportionnel de 1, 1 00/0 du prix du bien, avec un minimum de 15 €.


Pour les petites transactions, le coût globale des frais de notaire (honoraires et émoluments de formalités compris) a été plafonné par la réforme Macron, à 100/0 du prix du bien, sans pouvoir être inférieur à 90 €.


Quel est le montant des frais de notaire ?


Pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf, les frais de notaire constituent 2 à 3 % du prix d'achat. Avec un écart de 3 à 4 points de moins que dans l'ancien, les frais de notaire dans le neuf sont beaucoup plus avantageux.


Quelle remise pour les ventes de plus de 150.000 € ?


Bien que la remise ait été possible avant la réforme Macron, la règle a été assouplie pour permettre aux notaires de la proposer plus facilement.


Le notaire peut accorder une remise sous certaines conditions : que le prix de vente soit supérieur à 150.000 € et que le taux de la réduction soit au maximum de 1 00/0 sur la part de ses honoraires.


En outre, il doit appliquer la remise à l'ensemble de sa clientèle. Cependant, le notaire peut décider d'appliquer la remise sur une certaine période ou pour certains types d'actes.


Comment réduire ses frais de notaire ?


L'acquisition d'un bien immobilier neuf permet de réduire certains frais de notaire. Depuis 201 1, la partie la plus lourde des frais de notaire (celle qui concerne les droits destinés au Trésor public) est allégée pour les immeubles neufs.


La taxe départementale, quant à elle, s'applique au taux de 0,71 0/0. Etant donné que le vendeur peut déduire la TVA des charges liées à la construction, les impôts et taxes à régler par l'acheteur seront d'environ 1%.

 
Taxe foncière sur les terrains et le non bâti...

La taxe foncière est imposée sur le non bâti dans tout le pays. Obligatoire pour les propriétaires et les usufruitiers de propriétés non bâties au 1er janvier de l’année d'imposition, la taxe présente toutefois des réductions et exonérations.



Qu'est-ce que la taxe foncière ?


La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) est un impôt qui touche les propriétaires ou les usufruitiers des terrains non bâtis de toute nature. Les revenus sont encaissés par la collectivité territoriale sur le territoire où se trouve le terrain.



Comment calculer la taxe foncière sur le non bâti ?


La taxe foncière sur le non bâti se calcule de façon identique à la taxe foncière sur le bâti : il faut multiplier la base d'imposition (qui figure sur l'avis d'imposition) par les taux annuels fixés par la collectivité territoriale.


La base d'imposition de la TFPNB est constituée par le revenu cadastral. Pour sa part, ce dernier correspond à la valeur locative cadastrale diminuée d'un abattement forfaitaire de 20%.


Il est possible de contester la valeur locative attribuée à votre propriété non bâtie et de demander une réduction. Pour y arriver, il faut déposer une réclamation à votre centre des impôts fonciers avec les justificatifs de votre demande, jusqu'au 31 décembre de l’année suivant celle où le paiement de la taxe est dû.



Quels sont les terrains imposables à la taxe foncière ?


Parmi les propriétés assujetties à la taxe foncière, il y a les terres et les serres affectées à une exploitation agricole, les carrières, les mines, les tourbières, les étangs, les salines, les marais salants, les jardins, les parcs, les terrains de golf sans construction, les terrains occupés par les chemins de fer, les sols des propriétés bâties, les bâtiments ruraux, les cours et dépendances.



Quelles sont les exonérations de taxe foncière sur le non bâti ?


De nombreuses propriétés et terrains sont exonérées de la taxe foncière de manière permanente où temporaire. Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit déposer une déclaration au service des impôts en fournissant tous les justificatifs nécessaires.


L'exonération est permanente et totale pour les propriétés et voies publiques, les fleuves et rivières navigables ou flottables, les sols et terrains soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.


Certaines propriétés agricoles bénéficient d'une exonération permanente et partielle (parts régionales et départementales + 20% de la part communale). C'est le cas des prés naturels, vignes, vergers, bois, pâturages, terres, lacs, étangs, mares.….


Les terrains plantés en oliviers peuvent bénéficier de l'exonération de la part communale de la TFPNB sur décision des communes concernées.


En outre, les exonérations temporaires concernent les propriétés boisées ou arborées, les terrains situés dans un site Natura 2000 et les propriétés non bâties situées en zone humide. La durée de l'exonération est fixée par la délibération du conseil municipal (ou de l'organe délibérant de l'EPCI à fiscalité propre concerné).


D'autres cas de figure qui peuvent amener une exonération sur décision des collectivités territoriales. Il s’agit notamment des vergers, cuitures fruitières d’arbres et vignes, des terrains plantés en noyers, des terrains plantés en arbres truffiers et des terrains agricoles en production biologique.

 
Quelles sont les aides à l'acquisition d'un logement neuf ?

Pour certains, acquérir un logement neuf est un luxe, pour d'autre, c'est une étape incontournable qui concrétise son indépendance... L'achat d’un bien immobilier est toujours une démarche bien réfléchie et un évènement dans une vie. Devenir propriétaire d'un bien immobilier implique souvent un grand investissement, à la fois de temps et en capitaux.


Pour y parvenir, il est possible de bénéficier de différentes d'aides : prêts pour un logement neuf, aides pour alléger le prêt, avantages fiscaux complémentaires, réduction des frais. tout un éventail d'aides pour devenir propriétaire d'un logement neuf. Tour d'horizon de ces aides à l'achat.


Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)


Aide conçue pour ceux qui souhaitent acheter leur première résidence principale, le PTZ est en réalité un crédit sans intérêts. Il est destiné aux primo-accédants mais aussi aux acheteurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale dans le deux années précédentes à la demande de crédit.


Le PTZ permet de financer jusqu’à 40% du montant de l’achat d’un bien immobilier. Le reste doit être complété par un apport personnel ou un autre prêt. Les ressources du demandeur doivent être inférieures ou égales au plafond fixé en fonction de la zone et du nombre de personnes à sa charge.


En outre, le logement acheté doit servir comme résidence principale. Par conséquence, il ne peut pas être offert en location si le prêt n’a pas été entièrement remboursé.


Le PAS (Prêt d’Accession Sociale)


Cumulable avec le prêt à taux zéro, le PAS aide les ménages modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale en finançant jusqu'à 100% l'achat d’un logement neuf ou ancien.


Il est accordé par une banque, sous conditions de ressources, ayant passé une convention avec l'Etat. La durée du prêt à l'accession sociale varie entre cinq et trente cinq ans. Son taux d'intérêt varie selon l'organisme prêteur et ne peut pas dépasser les plafonds fixés par les pouvoirs publics.


Le PC (Prêt conventionné)


Le PC est un prêt obtenu auprès d’une banque sans conditions de ressources. Ce type de prêt permet de financer l'intégralité d’un projet immobilier (achat d'un bien immobilier neuf, construction et même travaux d'amélioration). Le remboursement s'effectue sur une période de 5 à 35 ans.


De même que le prêt à l'accession sociale, le PC est cumulable avec le prêt à taux zéro et les aides (comme les subventions de l'Agence Nationale de l'Habitat).


Le PEL (Prêt Épargne Logement)


Si vous souscrivez à un Compte d'Épargne Logement vous pouvez bénéficier d'un crédit. L'avantage principal, c'est son taux d'intérêt réglementé : son montant varie en fonction du moment de l'ouverture de votre compte.


Le Prêt Action Logement


Adressé aux salariés des grandes entreprises qui cotisent au Comité interprofessionnel du logement (CIL), ce prêt permet de financer l'achat d'un logement neuf. Le remboursement doit se faire sur une période de 20 ans maximum et son montant ne peut pas dépasser 30% du coût total.


L'aide personnalisée au logement (APL) de la CAF


Les accédants à la propriété dont les revenus sont modestes peuvent bénéficier de l’une de ces allocations logement de la CAF, notamment : l'aide personnalisée au logement (APL), l’Allocation de Logement Familiale et l’Allocation de Logement Sociale. Toutes les trois sont consenties sur dossier dès le début du remboursement du prêt. Elles permettent d’alléger le remboursement de leur prêt immobilier pour les propriétaires.


Cependant, la seule aide qui peut financer l'acquisition d'un logement neuf est l’aide personnalisée au logement (APL). La propriété choisie doit être financée par l’un de ces prêts : prêt conventionné, prêt action logement, prêt d'accession sociale et prêt épargne logement.

 
Terrain à bâtir, ce que dit la loi

Avant de procéder à l'achat d’un terrain à bâtir pour construire la maison souhaitée, il est très important de bien se renseigner auprès des différents organismes concernés. Un terrain présenté comme constructible avec la mention « terrain à bâtir » peut ne pas l'être. Souvent les vendeurs ne prennent pas la peine de se renseigner sur le caractère constructible du terrain.


Pour se prémunir de toute déconvenue, il faut se rapprocher de votre municipalité afin de connaître le Plan Local d'Urbanisme. Ensuite il faudra faire attention en cas de modification ou de révision de ce plan car cela pourrait entraîner un changement de zone pour votre terrain.


Voici ce qu'il faut savoir avant d'acquérir un terrain à bâtir.



Nouvelle réglementation pour la construction


Le nouveau plan local d'urbanisme mis en place par la loï Alur a pour objectif de densifier les centres-villes et les zones d'habitation déjà bâties. La loi Alur qui supprime le COS (coefficient d'occupation des sols) et entraîne la disparition du POS (Plan d'occupation des sols), impose en contrepartie aux municipalités de créer un PLU (plan local d'urbanisme).


Ce plan définit sur chaque territoire communal les différentes zones sur lesquelles construire.



Vérification du PLU


La première démarche à faire est la vérification du PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour déterminer dans quelle zone se situe le terrain. Il existe 4 zones :



• zones urbaines (U)



• zone à urbaniser (AU)



• zones agricoles (A)



• zones naturelles et forestières (N )


Outre les graphiques (avec la délimitation des zones), le PLU comprend plusieurs documents : un règlement avec les règles d'urbanisme applicables aux terrains constructibles, la hauteur maximum des constructions, le stationnement des véhicules, l'emprise des constructions au sol, les conditions d'accès et de voirie. Dans le nouveau PLU, la notion de surface minimum pour une parcelle constructible a disparu, ce qui permet de construire des petites parcelles ou de revendre une partie de son terrain.



Le certificat d'urbanisme


Le certificat d'urbanisme est le document clé qui vous indique si un terrain est constructible ou non. Ainsi le certificat vous indique les différentes normes architecturales à respecter, les règles de densité de construction par rapport à la surface et les contraintes d'aménagement des abords.


Attention :le certificat d'urbanisme en soi n'est pas constitutif d’une autorisation d'occupation du sol. De même, il ne constitue ni un permis de construire ni une déclaration préalable.


Il y a deux types de certificat : le certificat d’information et le certificat opérationnel.


Le certificat d'information contient les règles d'urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme appliquées


Le certificat opérationnel indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et précise si le terrain est raccordé aux différents réseaux (eau potable, électricité, accès à la route...)


La durée de validité du certificat d'urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance.



Le cadastre


La dernière démarche à faire est la vérification du cadastre. Pour vérifier les limites d'un terrain et déterminer avec précision la zone où il se situe, il est possible de demander un relevé cadastral auprès de la mairie de la commune.


De même vous pouvez l'obtenir en vous rendant sur le service du Ministère de l'économie et des finances (www.cadastre.gouv.fr). Chaque terrain possède un numéro de cadastre qui
correspond au numéro de la parcelle du terrain sur le plan.


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